解码评市：全国两会对房地产的影响及2017年楼市研判

四、全国两会对东莞房地产的影响

1、政策层面：维持现有调控是大方向  严控房价涨幅   减少“地王”现象

对于东莞来说，需继续遵守政策持续从严的大方向，房价涨幅是考验东莞政府实施新政成效的重要指标，“严控全市均价涨势”是政治任务。对东莞带来的直接影响：

 为抑制投机投的需求，限购限贷的政策持续动作不会取消，外来客户购房资格和门槛依然受到限制，深圳投资客比例缩减是趋势。

 为防止整体均价过快增长，近期东莞政府对于签约价超过两万的项目会采取限制签约的措施，来达到降东莞全市均价的目的，故会出现价格过高的项目暂无法网签的情况。

 为避免去年“区域地王”现象出现，加强房价上涨的预期，预计政府推地节奏会放缓，目前第一季度土地供应低迷已成定局；推地方式或采用先推非热点区域的低价地块，高价优质稀缺地块延后推售。另外，“限地价+竞配建”等地块出让方式或也成为常态。

 2、房价层面：避免加码调控  政府会干扰高价项目签约  保障房价平稳运行

从上海、深圳、北京、天津、重庆等加码调控来看，主要措施为：房贷利率收紧、二套房首付比例再度提高、商务公寓被纳入监管范围、预售商品房不得抵押、扩大限购范围等措施等，目前东莞跟进的为房贷利率收紧，从此前85折升至9折或95折，其他方面暂无升级的措施。

纵观去年10月新政出台后，东莞全市住宅均价已结束直线上涨的趋势，连续4个月在15500元/左右平稳运行，后市价格或跟随滨海/松湖/临深等热点区域的成交出现波动，但在政府对高价项目限制网签的干扰之下，房价维稳方向不变，所以东莞楼市调控继续加码的概率较低。

3、客户群体：本地客户回归市场   自住兼投资客户或更倾重品牌房企大盘

春节后进行新推或开盘的项目，东莞本地客是成交主力，且基本以自住为主，如大朗万科中央公馆、茶山碧桂园、樟木头于景花园等项目本地客都占据7成以上；自住兼投资客户也有30%左右，但倾重于品牌房企大盘、地段优越等素质较高的项目；纯投资的客户比例受政策从严的影响，依然呈下滑的态势。

4、东莞楼市预测小结和建议：上半年为出货好时机    购房者看好即出手