深度解读：东莞划分6大区域 将对楼市格局产生什么影响

3月31日，东莞政府为了整合地域资源，优化区域空间结构，在不改变行政架构的前提下，将全市重新划分成6大片区及14个重点发展先行区。

地产朋友圈也因此几乎被划分六大片区的消息刷屏。石碣、高埗编入城区片区、石龙编入松山湖片区等信息遭到众人的热捧。这次区域到底是怎么划分？对楼市影响几何？地产圈里的“大咖”又怎么看？

高埗石碣划入城区 石龙被收入松山湖

东莞区域本次重新划分，是在一中心四组团的城市格局上进行的，将划定6大片区以及14个重点发展先行区。

6大片区包括：城区片区、松山湖片区、滨海片区、水乡新城片区、东部产业园片区和东南临深片区。

14个重点发展先行区包括：东江滨水区、南城国际商务区、松山湖(生态园)、中子科学城、东莞火车站地区、滨海湾新区、东莞港、虎门北站地区、威远岛、水乡新城、广东东莞粤海银瓶合作创新区、原东部工业园(企石辖区)、赣深高铁塘厦站地区。

值得一提的是，高埗和石碣两镇都被纳入了城区片区，而石龙则被收入了松山湖片区。

除简单的片区划分外，东莞政府还将在松山湖片区进行创新管理试点，包括建立片区统筹联动工作联席会议制度，扩大事权下放范围，推进市直部门行政审批服务前移，推进建立片区跨部门工作协调机制等。松山湖片区发改、国土、交通、规划、工商5个直属分局目前已经揭牌。

本次片区的划分，引起了市民的广泛讨论。东莞中原研究部总监车德锐认为划分有好几个亮点：“第一，可以避免镇区间同质化的恶性竞争，顺应城市从分散到整合的发展趋势。第二，出了一些新的中心镇，也有一些中心镇失去了中心地位。例如现在滨海片区以长安滨海新区为中心，石龙加入松山湖片区后，中心优势有所减弱。从另一方面看，石龙进入松山湖的创新中轴也是一件大好事，大石龙将成为松山湖科技创新的延伸网。第三点，成立东部产业园区符合目前的交通规划，以常平为中心，和惠州进行融合的思路，有利于这一地区招商引资。”

东莞合富辉煌发展研究中心总监李兴旺也认为，片区划分有一定的利好：“本次片区划分不改变原有行政属性，对全市各片区的产业进行引导和协调，有助于优势互补，均衡协调发展。”

业内：利好于部分区域 没必要过分解读

在区域划分细则传出后，本在调控中沉寂的东莞楼市瞬间掀起了道道波澜。不少位于石碣、高埗等区域的楼盘纷纷表示利好，并以纳入城区片区作为重要卖点。

达鑫江滨新城是石碣的一个代表性大盘，达鑫地产营销部相关负责人佘畅对于对石碣划入城区的消息也非常关注，他表示：“达鑫江滨新城目前正在推售君悦75-147平洋房，之前城区客户比例一度达到80%。集中式片区管理的出台肯定会拉平片区内各个镇区的价格。石碣、高埗本来是价格洼地，被纳入城区之后，未来肯定会有一个更大的升值空间。另外，石碣、高埗的土地供应比较多，被纳入城区后，对地区来讲肯定是一个利好。”

本次规划与以往有所不同，不少区域首次被列入发展先行区，对此车德锐则认为：“这样对房地产开发和布局肯定有所影响，像滨海新区地位就提高了很多，所以该区域的价值空间相对比较大一点。如果以东部产业园为例子，东部产业园的房价比较低，但是土地资源充足，也有从莞深高速开通等利好，从发展潜力来讲，后面发力会更加迅猛一些，发展空间也比较大。”

也有房产相关行业人士表示，对于片区的重新划分没必要过于激动，很早以前就有片区的叫法了，若楼盘过渡炒作片区概念可能会误导消费者。

6大片区 14个重点发展先行区

城区片区

城区片区除包含传统南城、莞城、东城、万江四个街道外，还新纳入了高埗和石碣两镇，并且如同一中心四组团的规划一样将寮步剔除在外。

城区将以做强中心城区为目标，打造中心城区“三江六岸”水文章，建设现代城市滨水岸线、现代综合服务中心和南城CBD中央商务区。拥有东江滨水区和南城商务区两大先行区。

松山湖片区

松山湖片区除松山湖外，还包括茶山、寮步、大朗、大岭山、石龙、石排六镇。将继续发挥松山湖自主创新示范区的创新引领作用，构建"1+6"的区域科技产业创新中心。拥有松山湖(生态园)、中子科学城、东莞火车站地区三个先行区。

滨海片区

滨海片区包括长安镇(滨海湾新区)，沙田镇(东莞港)，虎门镇和厚街镇。全面对接深圳大空港、前海和广州南沙，积极融入粤港澳大湾区发展战略，对接“一带一路”国家战略，增强区位发展优势。拥有滨海湾新区、东莞港、虎门北站地区、威远岛几个先行区。

水乡新城片区

水乡新城片区就是传统的水乡区域，包括麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇、道滘镇。未来将集中力量加快水乡新城建设，做精水乡新兴产业和轻柔产业，加强与广州和深圳的对接，加快推进水乡产业转型升级和城市升级。以水乡新城为先行区。

东部产业园片区

东部产业园片区包括常平镇、谢岗镇(广东东莞粤海银瓶合作创新区)、东坑镇、桥头镇、企石镇、横沥镇、黄江镇。将激活原东部产业园片区(企石辖区)承接深圳辐射通道，广东东莞粤海银瓶合作创新区与常平镇形成产城互补关系，并加强与惠州潼湖生态智慧区的对接，加快东部发展。包括广东东莞粤海银瓶合作创新区和原东部工业园(企石辖区)两个先行区。

东南临深片区

东南临深片区包括塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇，与传统划分无异。该区域将继续发挥生态资源优势，对接深圳“东进战略”，承接深圳创新资源和现代产业外溢，做强先进制造和新兴产业集群。以打造赣深高铁塘厦站地区为先行区。