孔锐：海南楼市不是迪拜翻版 而是中国的第二个香港

【提要：迪拜曾经是楼市的天堂，由于2009年迪拜危机的爆发，使迪拜楼市也成了人间地狱，幸存活着的人都带着这点逃命钱于2010年“偷渡”到中国的海南，他们期待这些救命钱为他们能带来好运，这一下海南就成了人们关注的投资热点，所以人们就连想到海南在2005年由于国家的宏观调控也差点破产，由于海南以前的楼市泡沫，让人们突发想起了迪拜模式，所以就导致了“海南是否会成为一下迪拜”，面对舆论四起，记者目前采访了中国房地产最具推动力人物、中国住宅产业博览会组委会秘书长、中国地产奥斯卡组委会秘书长孔锐先生，孔锐认为，“海南不是下一个迪拜，而是中国的第二个香港，海南再次掀起楼市高潮就是国家需要的必然趋势”。】

孔锐谈话实录：

迪拜曾经是楼市的天堂，由于2009年迪拜危机的爆发，使迪拜楼市也成了人间地狱，幸存活着的人都带着这点逃命钱于2010年“偷渡”到中国的海南，他们期待这些救命钱为他们能带来好运，这一下海南就成了人们关注的投资热点，所以人们就连想到海南在2005年由于国家的宏观调控也差点破产，由于海南以前的楼市泡沫，让人们突发想起了迪拜模式，所以就导致了“海南是否会成为一下迪拜”，面对舆论四起，记者目前采访了中国房地产最具推动力人物、中国住宅产业博览会组委会秘书长、中国地产奥斯卡组委会秘书长孔锐先生，孔锐认为，“海南不是下一个迪拜，而是中国的第二个香港，海南再次掀起楼市高潮就是国家需要的必然趋势”。

经济上的改革经济是海南发展的头号要素，所以不奇怪，海南经济一改革，楼市就如久旱逢甘雨般茁壮成长，以令世人鼓舞的增长方式不断突飞猛进。海南自从1988年建省成立特区以后，短短五六年时间的发展，也就是1995年以前，海南的房价就不逊于深圳了，由此可见想象发展之速度。在1990以前，海南的发展主要得益于邓小平的南巡讲话，而在1990年后，基本上是江泽民时代，政策中心转移到上海，海南之前依靠政策得来的优势转眼即逝，一些行业很快崩溃。海南自从全国仅此一省的外贸特权取消后，海南很多外贸企业统统破产，紧接着是海口成为全世界半拉子工程遗留密度最大的城市。

我们就海南而言，海南经济特区是比非特区的其他省份有更多的市场化政策，也更容易吸引投资，这种趋势是无法改变的，这种优势注定经济特区的发展远比非特区强。所以这也是迪拜幸存者选择海南投资的主要原因，海南再次掀起楼市高潮这也是必然趋势。

在胡总书记时代，国务院办公厅目前发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。这个意见中就是要把海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。所以，现在的海南又获得了城市建设和楼市发展的特权，这当然是一个利好的消息，性质不亚于当年获得特区身份，人们完全可以将海南憧憬一个新香港的美好未来。不过，海南如何抓住这些机遇这才是最关键，人们完全有理由相信，海南这次借助政策的东风发展，都会给这个岛上的楼市带来新的春天。

国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见强调了“要保持海南房地产业平稳健康发展，积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目，条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点”。因此，一场因国际旅游岛概念而催生的饕餮盛宴，正在引发海南第二次房地产投资开发热潮。逾百家房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”，东部一线海景土地资源日渐紧俏。在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布，其中不乏雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产、杭州绿城、华润、中信、中体等知名地产开发商。有业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元。

随着海南推广国际旅游岛概念，全国各地开发商和投资客蜂拥而至，万里淘金，海南尤其是三亚地价和房价一路飙涨。国家统计局数据显示，三亚房价从2009年6月的9526元/平方米，一路上涨到9月份的14751元/平方米。据统计，2009年1-11月，海南完成房地产开发投资248.57亿元，同比增长48.1%，同比涨幅居全国第3位，商品住宅完成投资226.37亿元，同比增长60.1%，同比涨幅居全国第2位。2009年11月份，新建住宅方面，海口新建住宅销售价格同比上涨9.6%，居全国第5位，环比上涨4.7%;三亚新建住宅销售价格同比上涨1.5%，环比上涨0.9%。

作为省会城市，海口的房产深受外地游客青睐，70%楼房被外地人购买。据了解，正在推进的海南“国际旅游岛”品牌起到了意想不到的效果，目前，来海南的游客中有不少是购房者。他们来海南不光是为了旅游，更多的是为了购房，甚至有很多岛外购房者来海南买房后，还带动亲朋好友买房，成为不带户口的“海南人”。由于中国只有一个海南岛。海南房地产业的影响不断扩大，价值也不断凸显。海南房地产投资从2000年的10.3亿元到2008年的189.31亿元，年均增速47.58%，占稳定资产投资的比重由5.3%上升到26.81%，年均增速16.07%;商品房施工面积从138.6万平方米上升到1390.52万平方米，年均增速达33.96%。以住宅为主的房地产对地方财政贡献很大。2008年，全省房地产相关税收收入完成49.33亿元，占全省地方税收收入的40.93%，增收额占全省税收增收额的54.08%。目前海南房价和国内一线城市比虽然不是很高，但从海南的发展走向看，房价还有很大的上涨空间。

在上个世纪90年代初那场房地产泡沫中，很多人都离开了海南，而现在全国各地知名开发商又都嗅到了国际旅游岛规划带来的新机会。在资本市场，沉寂已久的海南板块也遭到资金轮番炒作。特别是在去年11月初，市场盛传国际旅游岛规划即将出台，海南板块因此大涨，多只个股涨停。因此，海南国际旅游岛规划即将获批的消息打破了资本市场海南板块股票的多年沉寂，也使得海南房地产业再次升温。在此期间，大量资金“杀入”海南板块潜伏，甚至不乏明星基金经理的身影。

过去的10多年，海南经历了从辉煌到沉沦到迷茫再到探索的过程。现在国际旅游岛绝不仅仅是概念，而应该成为二次创业的契机。企业如果只看到房地产的发展，忽视了规划带来的总体产业导向政策，是短视；如果只盼望实质措施，体会不到海南历史定位即将发生改变带来的机遇，还是短视。我们从世界版图看，海南的历史意义甚至比自由贸易区还要远大。海南未来在中国和东盟自由贸易区的区域内要扮演什么角色？但随着国际旅游岛的确立，海南现已重新审视自己在东南亚地区的地位。从海南宏大的梦想来看，目前主要全力推动的是建立海南日用消费品免税区。第二个层次的梦想，则是携手香港、澳门以及越南等其他东南亚地区共建旅游经济圈，在建立国际旅游岛的背景下，这一旅游经济圈将会加速形成，海南第三个层次的梦想就是未来海南岛在中国和东盟自由贸易区区域中的定位应该是南中国海区域综合性的开发、服务重要基地。可以先建立起旅游经济圈的合作，再逐步延伸到其他领域。

现在“购物天堂”是海南定位为国际旅游岛之后梦寐以求的称呼。据了解，所谓的“国人离岛免税”政策，仍被确定为在海南的部分城市施行，大致为海口、三亚、博鳌、万宁四地，该政策将惠及所有到上述四地旅游的内地居民，游客在四地旅游购物后，可在离开海南时获得退税。所以，随着生活水平的提高，内地居民对奢侈品、国际品牌的消费能力正在急剧增强，每年前往香港、新加坡等有免税政策的旅游目的地“扫货”的人络绎不绝。针对这部分主要以购物为目的的游客，“海南游”不用出境的便利，将具有额外的吸引力。

海南现在已经在体制、制度和政策方面产生了一系列变化，他与迪拜的构成有着本质的区别，所以人们把海南比作迪拜的翻版这是弱智的想法，现在的海南发展已经进入了一个新的历史变革时期，对于海南成为中国的第二个香港，我们完全可以拭目以待！