瑞峰地产董事长陈强：2010下半年投资需求或大爆发

瑞峰地产董事长陈强

今年的冬天其实非常冷，大家从数字上看，都不是非常令人满意，昨天的新闻报道，南京春节期间有个地方卖了195套，还没有去年同期一天的销售量。我有自己的一个看法，应该这么讲，总体的判断，东莞的楼价今年内不会跌，这是一个前提。但是，涨的难度非常大。第二个，销售量也不会少，我的估计，可能比2008年的数字要乐观一点。基于几点，首先从政策来看，国家的宏观政策是收紧了房贷，包括房地产的开发贷，包括信托资金流入房地产市场。整个来讲，再加上去年在土地的供应方面，其实我们整个供应量是比较少的，而且价格比较高。今年流入市场的土地成本相当高，房价往底下走的可能性不大。第二个，国家限制供给之后，其实在某种程度上是支撑现有房价的价格稳定。因为这个价格稳定对于国家来讲也是非常重要，对于银行来讲尤为重要，因为这样的话，对于整个银行体系的稳定，包括金融、经济环境的稳定都非常重要。

在我看来，整个来讲，政策面其实是不支持楼价往大的向下调整。春节之前，我们公司组织了几个团去考察几个地方，感觉到这个市场的情况，包括今天听新闻，成都已经采用行政的指令限制房价的上涨，一旦预售房价定了之后，你要再提价就必须报政府批，这样就是利用行政干预房价上涨。从这个层面上看，政策总体是不希望价格上去的，但是绝对不希望价格下来，应该防止这个泡沫。我们有两种冲动，一种是政策上限制房地产单一行业的发展，在短期内调控单一行业的发展是一个趋势。第二，我们可以看到经济的复苏，从2008年到2010年三个年度，经济触底回升，这是一个大概的时间。在这样一个前提下，刺激经济的回稳，这个是靠什么触动的呢？是靠国内的供给，产生了低利率，促进整个经济的回稳，意味着通胀的可能性非常大。而且国内在调产业结构，调产业结构最重要的是要调整农产品价格的上涨幅度，调整中低收入群体的收入水平等等措施。还有通胀的预期，靠货币支撑的经济回稳，必然有通胀的可能性，而且这种概率是越来越大，而且潜在的通胀，大家也都能感受到。所以在这样一个通胀预期和经济回稳的作用下会不会抵消政策对楼市的调控，这个里头就是两个博弈的关系。哪个力量大了，可能楼市就会朝哪个方面走。今年我们预测中国经济增长在10%以上，是这么一个概念，这个10%以上，自然的，我认为后面这股力量更大于政策的力量。我认为整个房地产市场来讲，在经历过这一段时间，一个季度左右，房地产通胀方面的预期，保证加息的政策都会出台，从另外一个角度看待这样一个市场的变化，我对这个市场整个量相对比较乐观。尽管我们有比较多的不确定性，决定今年的楼市可能发展商的日子比较难过一点，但是我觉得整个市场进入到下半年之后，或者在第二季度之后，房地产市场该怎么样还会怎么样。

我们知道东莞的楼价跟深圳、广州的比起来，去年的升幅很小，百分之十几。东莞的楼市不存在泡沫，东莞的楼市，2008年是跌过头了，去年是一个简单的价格修正，在这个过程中间，其实我们可以拿2002年的楼价来看东莞现在的楼价水平，包括可以看GDP、CPI的数据，现在6000元的楼价跟2003年是一样的，没有多大变化。从这个角度上来讲，东莞的楼价相对比较健康。跟周边的楼市比起来，比如我们去长三角看一下，他们是远远高于东莞楼价增长的。从万科的动作来看也可以得到一些佐证，万科能拍下虎门这块地，是对整个东莞楼市处于比较乐观的想法。像万科这样的大型房地产企业，他的研究机构非常强大，包括他们今年的开发，足以见到他们对东莞楼市今年、明年还是持比较乐观的态度，可以佐证目前东莞楼市价格还是处于非常合理的价格水平。