2017东莞楼市关键词：调控年深圳客退潮 房贷还要补刀

关键词3

一二手倒挂

成交量价均出现“倒挂”现象

在史上最严的政策调控下，东莞楼市一手房成交量明显下降。而以一手房为风向标的二手楼市，在2017年楼市也不可避免地出现了下滑迹象，不过二手楼整体情况相对好一些，尤其是上半年，网签量甚至多次赶超一手，出现“一二手网签倒挂”现象。

据中原数据显示，前11个月东莞一二手成交比已达1：1，另外有8个镇街迈入存量房时代，在房价高企和置换需求持续释放影响下，东莞二手房中小户型成交放量。

以上半年为例，数据表明，1-2月，受“限购限贷”新政影响，投资客止步，刚需族被一手高房价挤入二手市场，东莞二手房住宅网签成交量开始赶超一手，并逐渐拉开差距。在3-6月份内，二手房保持着稳中有升的业绩水平，甚至在5、6月份有所突破，再次反超新房。

不过进入下半年，房贷持续收紧，二手房买卖双方多处于博弈状态，对市场多持观望态度，二手楼市成交降温不少。但此时却出现了另一个有趣的现象——一二手房价格倒挂，一些区域的二手房价格纷纷超过新房，个别区域差价甚至十分悬殊。比较典型的是城区，城区当前洋房在售价格一般2万/㎡左右，而相同片区的二手房报价也要1.8-2万/㎡，甚至高于同区新房价。

有业内人士指出，由于二手楼市在不限购的政策光环下，且普遍地段好，配套设施完善，对未来东莞楼市预期较高，因而二手房价格极为坚挺，单价甚至比一手房高出不少，出现“一二手价格倒挂”的现象。

总体而言，在一手市场见好的氛围下，普遍二手业主叫价过高，不愿降价，使得一部分需求者被迫转向购买新房，造成二手房成交量在下半年持续下滑，二手房市场陷入观望僵局。

关键词4

深圳客退潮

投资成分被挤压  本地需求成市场主导

自2015年深圳客入莞潮以来，在长达两年的时间内，深圳客“撑起了东莞楼市的半边天”。据中原研究部监测数据显示，2015年全年东莞有超5成房子都被深圳人买走了。2016年，随着东莞房价的水涨船高，深圳客入莞也慢慢变得理性起来，但在有心人推波助澜下，深圳客入莞置业热情不减，周末深圳看房团依然是一车又一车地往东莞赶。

而今年4月，一纸“限外令”成为了深圳客入莞置业的“拦路虎”。限外政策带来的最直接影响，是东莞楼市开始出现“深圳客退潮”，大多的深圳投资客被挡在门外，临深片区部分区域成交占比断崖式下降，市场萎缩显著。

据中原数据分析，2017年整体市场客户来访降温趋势明显，其中洋房受限购的影响非常大，深圳客明显退潮，深圳客的比例从去年的50%左右，已经回落到了近期的10%左右。

值得一提的是，深圳客“退潮”的同时，购房需求再度回归本土，本地置换需求释放明显，以及本土投资需求被激活。

下半年以来，新入市项目的客户定位基本以本地刚需客为主，城区、水乡、松山湖、东北片区新房的主要客源都来自本地客。除了临深片区仍有部分深圳刚需客，东莞本地客占据东莞楼市的大部分市场。

与此同时，受到高房价的挤压，东莞本地客“外溢”置业现象明显。主要趋势为从房价高的区域流向相对低价的区域，具体表现为从市区到水乡、莞北石排一带走，甚至到惠州石湾、园洲等洼地去“淘房”。

对东莞楼市而言，限外以来出现的“深圳客退潮”无疑是“当头一棒”，但对于本地刚需置业者来说，反而有所获益。一方面，在失去了深圳客这个强大的购买力之后，楼市持续低迷。为应对这一状态，吸引刚需购房者入市，开发商在各大节点都纷纷推出了优惠促销活动，另一方面，各大楼盘新品在定价上也愈加合理，今年来房价稳中有升，与往年的大幅上升形成了明显对比。