佳兆业旗下物业集团赴港IPO 七成募资将用于收购扩张

　　寒冬下的融资冲动

　　佳兆业已经是今年第四家赴港IPO的物业管理公司。在佳兆业物业之前，雅生活、碧桂园服务和新城悦已经在年内陆续在港敲钟。此外，旭辉旗下的永升生活也正筹备上市。

　　在资本寒冬的背景下，外界普遍认为当下不是最好的上市时机，但佳兆业管理层仍然表示对港股市场充满信心。

　　“公司筹备了两年多，一直以来都是按照时间节点在推进，所以公司此时登陆市场，对港交所、香港市场是充满信心的。从经营策略以及对投资者负责任来说，都是经过慎重考虑的。”廖传强指出。

　　“时间节点不一定是选择在这个时间上市，而是刚好遇上了(这个时机)。”一名港股分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时指出忽略上市时机的讨论，事实上分拆物业平台上市，最为基本的因素仍然是融资冲动。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析称，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在过去这一两年，房地产公司的融资需求很强烈。

　　“房地产公司也可以通过这个方式，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资平台，多一条融资渠道。”黄立冲指出。

　　在招股书中，佳兆业也表示，分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份，并拥有独立融资平台，能直接通过资本市场进行股本或债务融资，帮助物业板块加速拓展，改善财务表现。

　　至于后市表现，黄立冲续称，地产股的估值往往不及物业股。“物业股估值还可以，地产股估值往往没有物业股估值高。对于物业股而言，它的预期相对稳定，多数是靠母公司源源不断的项目开发，再交由物业公司管理。”

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　　西方世界的黑色星期五刚过，2018年的购物狂欢余温还未尽，港交所迎来了又一家内地物业公司的上市。

　　11月26日，佳兆业旗下的佳兆业物业集团在香港万丽海景酒店举行IPO新闻发布会，执行董事、主席及总裁廖传强，执行董事及副总裁郭丽，财务管理部总经理易学忠，融资及证券业务部副总经理刘景睿，公司秘书李龙标出席。

　　据观点地产新媒体了解，佳兆业物业拟发行总股票数量3500万股，占发行后总股本的25%，发行价格区间在9.0-10.88港元。以此计算，此次IPO预计所得款净额约在2.8-3.81亿港元之间。

　　从价格区间看，在港股上市的众多物业公司中，佳兆业的定价几乎仅次于碧桂园服务(12.24港元/股)、雅生活(10港元/股)，未上市便已展示勃勃雄心。其中，定位为“以中高端物业为主的物业管理服务供应商”的雅生活，最有可能成为它的对标公司。

　　刘景睿表示，佳兆业物业的估值已经考虑过对标，再结合IPO以及年底市场情绪给到一定折让。而对标的选择上，主要考虑两方面，一是拥有地产开发商为战略股东方;另一方面，在服务对象以及服务品质上同样追求中高端。

　　但佳兆业物业与雅生活之间仍存在差别，比如同样在上市前夕，佳兆业物业与雅生活的毛利率均在33%左右，但前者半年收入1.77亿元，后者全年收入17.6亿元。同时，佳兆业物业在管在建2500万平方米，仅为雅生活上市前的31%。

　　在当天的发布会上，佳兆业物业管理层重点阐述支撑如此高定价的模式优势——非住宅物业成为它与众不同的地方，以及上市后的发展计划。

　　如果上市成功，佳兆业物业将成为佳兆业继佳兆业集团、佳云科技、ST生化、佳兆业健康、南太地产后的第六个上市平台。