导读
2020年，东莞通过楼市实例证明了“东莞遍地土豪”的江湖传言。 受疫情压抑的购买力得以释放，加之新房供应持续偏紧和局部区域“哄抬房价”骚操作，自二季度起，东莞楼市便开始一路高歌，房价更是持续上扬。 如今，热点片区优质房源已达4万+，寮步、厚街、黄江等镇街也已迈入3万大关，曾经的洼地水乡也已突破“2字头”，总价数百万的房源一眨眼即“秒光”，售价3万+的房子还有人大呼“便宜”，真不知该感慨东莞土豪太多，还是东莞楼市太魔幻。 在供不应求行情下，今年东莞楼市可谓是“大丰收”：2020年土地市场提前收官，全年成功出让42宗商住地，累计占地约208万㎡，吸金约621亿元；截止至11月，东莞一手商品房成交641.2万㎡，同比增长32%，揽金1525.5亿，同比增加57%。 而在少供应、高房价、低库存的综合作用下，东莞楼市片区格局也在明显发生变化。根据房价等级、楼市特征，掌柜君把东莞楼市分为主城区、莞北片区、水乡片区、松湖片区、滨海片区、临深片区、东北片区，并结合过去11个月各片区的楼市表现和现状，对各大片区楼市进行解读，以供广大网友作购房参考。
日前，我们已经解读了【滨海片区】、【水乡片区】、【主城区】、【东北片区】和【临深片区】了
本期，掌柜君要解读的是莞北片区。
虽然东莞行政划分上，没有莞北片区，但莞北楼市一直都活跃于市场。综合房价、楼市特征，一般我们把东莞城区以北，及接壤的石湾、园洲、博罗一带，称之为莞北片区。不过，我们今天主要分析的，东莞境内的莞北区域，具体包括高埗、石碣、石龙、石排以及茶山几个镇街。 作为传统洼地，莞北片区最大的卖点就是房价够“笋”。2020年，东莞中心城区房价一涨再涨，新房基本已迈入4万+梯队，局部板块的二手房更 是高达5万+。受高房价挤压，与中心城区相邻，价格最高“2字头”的莞北楼市，无疑是东莞刚需的外溢首选。 2020年，东莞楼市一路狂奔，莞北片区也是供需两旺，当然房价也在悄然上涨。具体，这近一年来莞北楼市表现如何？且听掌柜君慢慢分析： 旁边是房价涨势最猛的中心城区，倒逼刚需购买力大量流入，莞北楼市供需矛盾抬头，区域房价也自然跟着水涨船高。 掌柜君综合市住建局、合富研究院数据发现，2020年来，莞北片区房价相对其他片区，涨幅可以说是相对温柔的，基本在1.8-1.9万/㎡徘徊，只在2月和11月有大转折。综合1-11月看，莞北片区签约均价约为19031元/㎡ ，同比增长了13%。
具体到各个镇街，地理、交通方面更占优势的高埗、石碣、茶山三镇在溢价方面明显更占优势。茶山、高埗前11个月签约均价已破2万/㎡；石碣因个别项目“拖后腿”，均价只有1.9万/㎡，但实际石碣主力在售项目售价也已破2万/㎡。
备注：数据来源住建局，6-10月东莞新建商品房价计算公式=（当月洋房面积*当月洋房均价+当月别墅面积*当月别墅均价）/（洋房面积+别墅面积） 据合富数据显示，自2018年以来莞北片区的供求矛盾表现突出，供求缺口在不断扩大，一度出现成交大于供应的局面。
受供应影响，尽管在房价快涨刺激下，东莞洼地区域吸引力很强，但莞北片区前11个月的新房成交，还是输给了临深和松湖。据统计，2020年1-11月莞北片区共网签新房8742套，排全市第三，同比上涨约22%，签约面积99.67万㎡，同比上涨约27%。
而从片区各镇街数据来看，2020年1-11月高埗镇、石排、茶山3镇卖得最好，共成交5979套，合计占比片区成交量68%。
梳理数据后可以看到，莞北楼市自今年3月复苏后边一路上行，7月是莞北片区楼市的一个转折点，网签套数均在1000套以上。主要原因是由于片区内美的·招商东樾、东实旗云花园、高埗安联尚璟、金融街·金悦府、嘉华·嘉誉湾等多个新盘入市带动签约。
据不完全统计，莞北片区目前在售/待售楼盘约有30个，洋房均价在14000元/㎡到27000元/㎡不等。目前，片区内热销的几个新盘，在售价格基本都已破2万/㎡。可以说，在莞北片区“打新”，2万/㎡基本是最低“上车”门槛。
近年来，东莞在“地王潮”的推波助澜下，成为众多房企眼中的“香饽饽”，众多品牌房企先后进驻占据一席之地。其中，“狼多肉少”局面凸显的主城区，导致需求外溢至莞北片区，各大房企群雄逐鹿争相入驻。
莞北片区的土拍市场因此升温，房企拿地成本持续抬升，“面粉”价越来越高。据统计，截止目前，2020年莞北片区已成功出让土地6宗。其中，有3宗土拍触发终次报价，最高楼面价为中海拿下的石碣地块，可售楼面价达17505元/㎡。
近几年，莞北片区新房供应紧张，与土地供应有很大关系。近两年，莞北片区土地供应并不算多，莞北片区也试图通过盘活旧改，增加市场供应。不过，目前成绩比较显著的只有石碣，推出了中州里程花园、腾龙名悦、卓越弥敦道、阳光城愉景湾、嘉宏锦时等多个项目，其他镇街则主要还是看招拍挂市场供应。 据东莞市农村（社区）集体资产管理网公告显示，莞北片区今年已披露中标前期服务商项目共有7宗，合计面积150.29万㎡。但旧改项目从前期招标到最终项目出炉，周期都比较长，若招拍挂市场供应不给力，莞北片区新房供应还是会比较紧张的。
▲数据整理自合富研究院、东莞中原、市住建局、市统计局
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