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东莞各镇街基本面对比,买房该如何选择?

来源:房掌柜采编中心   东莞房掌柜  2021-10-13 18:34:37
[摘要]一“表”了然

2020年,东莞房价涨幅位居全国第一,让不少人尝到了房产投资的甜头。而2021年,却是东莞楼市最严峻的一年,加上前几天发布的二手房指导价,今年东莞已经下达了8则政策调控。不禁让人感叹,从快涨到速降,宛如云霄飞车般刺激。

具体如下:

2021年2月27日,东莞市住建局发布楼市新政,俗称“莞六条”

2021年3月15日,“莞六条”15条细则解读出台。

2021年3月26日,东莞市住建局首次发布了典型镇街的133个热点二手楼盘网签价

2021年4月11日东莞市住建局就发布了《东莞住建部门迅速行动,落实“一城一策”调控要求》,表示要加快制定适合东莞的“一城一策”工作方案,待报国务院备案后正式实施。

2021年4月29日,东莞市住建局发布新建商品住房限价新政,包含取得预售许可证商品房房价一年内涨幅不超3%

2021年8月2日东莞市住建局发布“莞八条”楼市调控,实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式,增值税免征2年变5年

2021年9月30日东莞市住建局发布摇号买房政策,深业松湖云城成为首个摇号买房楼盘。

2021年10月8日东莞市住建局发布218个热门小区二手房指导价,其中大部分指导价格为原挂牌价的7-8折,极个别低至6折。

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多项政策的发布,从拿地到购房,从新房到二手房,通通都铐上枷锁,把东莞房价上涨的趋势控制得明明白白。

东莞房价疯涨的时代过去了吗?

每次政策发布后,掌柜君收到最多的问题就是“现在还能买房吗?”“东莞房价是不是涨不了多少了?”“东莞房价会跌吗?”这似乎是大家永远的疑问,不管是在上涨的时候还是下跌的时候。

而我给的答案是,下跌不太可能,疯涨不会存在,但永远有上涨的空间

因为决定房价的,是一个城市的经济实力与配套建设,从数据来看:

在过去一年,面对突如其来的疫情,东莞经济运行面临着近年来最为严峻的形势。但东莞通过出台“助企撑企15条”、设立50亿元援企专项资金、配置3000亩增资扩产用地指标等措施,经济增速从去年一季度的-8.8%一路回暖,全年实现由负转正,同比增长1.1%,总量达9650.2亿元,提前一年完成“十三五”规划目标。

同时在经济这么困难的情况下,全市民生保障不仅没有削弱反而得到了进一步增强。

通过出台实施市政府民生“一号文”,全年投入473.7亿元用于民生建设,占市财政支出的76%,全年新改扩建公办学校32所,新增公办中小学位超过3.7万个。加快构建“二主六辅”综合交通枢纽,全年新建道路184公里、停车位6.9万个,一批拥堵节点得到有效治理。“民生大莞家”解决群众身边“小急难”问题近2500宗

而且与很多通过炒高地价拉升房价的城市不同,东莞是因为房价上涨太快而拉动土拍。2020年东莞一季度拍得的土地平均楼面价13000元/㎡,与2019年持平。但是2020年上半年东莞房价猛涨4成,这一现象立马引发了土拍市场热潮,6月塘厦拍出地王,9月松山湖拍出地王,10月长安拍出地王。由此之后,东莞走出了房价带动土拍的新模式

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不仅如此,一心求发展的东莞2020年供应了117宗工业仓储用地,42宗商住用地,工业仓储用地面积是商品房用地面积的2.3倍

所以对于东莞这么一个配套不断完善,经济、文化、民生快速发展的城市来说,房价想要下跌是一个不太现实的事情,你依旧可以对东莞充满信心。

而买房这件事一直以来都是买得晚不如买得早,其中最重要的是要看板块,还要找准时机。

那么东莞哪个镇街更值得购买呢?

先来看看东莞各镇街的基本情况:

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通过数据我们可以发现东莞经济最好的五个镇区是:长安、松山湖、虎门、南城、东城。

人口最多的五个镇区是:虎门、长安、东城、塘厦和大朗。

人口最多,土地供应最少,人地关系最紧张的镇区是:石龙、莞城、长安、石碣、寮步;

商业、学区等配套最好的镇区是:南城、莞城、东城、万江和长安。

另外,根据住建局最新发布的9月份网签数据来看:

一手房东莞共有7镇街的洋房网签均价超过3万/㎡,分别为:南城、大朗、万江、东城、大岭山、塘厦。其中南城以44895元/㎡的价格位居第一(松山湖成交太少不计在内)。

二手房均价排名前五的分别为松山湖、大岭山、南城、长安、万江。

综合以上所述我们可以看出,不管是从人口还是经济、供需还是当前的一二手房价上看,各个方面素质较为突出的为南城、莞城、东城、松山湖、大朗、长安、虎门,细心的人可能会发现,这些镇区刚好正处于东莞的三大核心区域

南城、莞城、东城作为东莞的传统城区,也是东莞的行政、文化中心,也是东莞生活配套最为齐全的区域,最值得入手,毕竟城区永不过时。

松山湖作为东莞近二十年打造的科创重镇,聚集了华为等各类型企业总和超10000家,国家高新技术企业达320家,累计申请专利48000件,生产总值超5400亿元,是经济带动房价最好的例子。

而长安和虎门作为东莞的制造业重镇,虎门号称世界服装制造之都、世界线缆之都。全球三分之一的苹果、三星,90%的华为和oppo的电子线生产技术都源自于虎门。长安则作为滨海湾新区建设资源红利辐射最大的获利者,仅2020年上半年GDP就达到341.8亿元,加上小天才、vivo和oppo三大宝的入驻,长安的价值潜力不言而喻。

具体到项目,掌柜君有以下推荐:

虎门:世茂佳兆业璀璨时代

项目位于滨海湾新城,虎门高端中央居住区,共规划18栋住宅,1-12栋是11层的小高层住宅,其中4栋为商业楼。13-19栋是25-27层的高层住宅,其中14栋为商业楼。目前在售均价为34000元/㎡,建面约99-143㎡3-4房。

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世茂佳兆业璀璨时代效果图

虎门:保利时区

项目位于东莞市虎门镇白沙社区,总占地约20万㎡,总建筑面约105.7万㎡,约41万㎡住宅建面,约64万㎡商业建面,将建设24栋高层楼房,其中商业住宅有13栋,包含3栋超过200米摩天大楼,9栋住宅高度超过146米住宅楼,共计约2376套。目前在售均价为38000元/㎡,建面约96-141㎡3-4房。

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保利时区效果图

长安:碧桂园·云悦半山

碧桂园·云悦半山位于千亿滨海湾片区,项目占地2.3万㎡,总建筑面积5.5万㎡,将规划打造两梯两户大平层产品,面积约195-276㎡标杆豪宅,目前在售均价为43000元/㎡,建面约208-281㎡大平层。

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碧桂园·云悦半山效果图

大岭山:中海松湖璟尚

项目位于东莞中南枢纽中心、莞深创新腹地松山湖片区大岭山镇新城中心,尽享松山湖高新区利好。占地约3.8万㎡,建面约12万㎡,整体规划10栋住宅,其中6栋高层住宅、4栋小高层组成,产品为全四开间朝阳户型。目前在售均价为36000元/㎡,建面约97-138㎡3-4房。

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中海松湖璟尚效果图

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责任编辑:赖达义

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