中原:价格暗战愈演愈烈 成交价跌量升(6.7-6.13)

一、 一周楼市观察

商品房成交量继续低位徘徊，住宅成交价跌量升。

本周商品房总供应面积7.67万㎡，供应套数为936套，供应的项目有4个，其中普通住宅项目：御庭苑、鼎峰•品筑、万科•金域蓝湾三期；写字楼项目：骏豪商务中心。

本周商品房成交总面积5.23万㎡，环比下降30.35%，同比下降53.61%，合计690套；其中住宅成交了4.75万㎡，环比上升31.86%，同比下降55.11%，合计448套；非住宅成交面积为4787㎡，共242套；商品房整体成交仍在低位徘徊。
镇区成交有所回升，促使全市整体价格小幅回落。

本周东莞市普通住宅成交面积为43538㎡，成交套数436套，成交均价为5966元/㎡，环比下降7.11%，一是由于上周镇区项目成交量较多，这些项目大多数是五一新开盘项目和前期出货较好的项目，但从价格来看，这些项目成交价格大多数是4.5字头，因此对全市价格拉低有一定的影响；其次是南城的御泉山，开发商对4栋价格进行了调整，整体调整幅度约28.15%，立即引起市场的关注，成交也取得不错效果；三是开发商对楼市前景仍不明朗，通过各种营销招数和策略进行价格调整，尽管没有对外说明高调降价，但总体来看价格有所松动。上周成交量较多的项目有：丹缇轩4294元/㎡，68套、佳兆业•中央豪门二期5826，14套、中惠•沁林山庄二期5063元/㎡，12套、深业•御泉山5430元/㎡，10套、景湖时代城7863元/㎡，10套………。

价格“暗战”愈演愈烈，部分项目“高调”明降。

新政后东莞楼市成交持续走低，在市场观望气氛越来越浓，看多买少的情况下，开发商为了聚集人气，维持成交氛围，楼盘价格“暗战”愈演愈烈，不少项目在越来越严峻的市场形势下纷纷拿出法宝，以各种各样的促销和优惠方式推出房源，力求改变低迷的成交现状。而一次性拿出数十套“特价房”，成为部分楼盘眼下最愿意采用的营销手段，在短期内也取得不错的效果。但是很多购房者对这样的优惠司空见惯了，成交量仍不见起色，为了销售突围，南城的御泉山项目在上周高调广告全市，对4栋进行价格调整，调整幅度达30% ，东城的迪纳公寓随即也拿出60套特惠单位推向市场………等，市场由原来的“暗降涌动”到现在的“高调”明降，调整的数量也逐步增多，调整的幅度也是一部到位，这些产品的通风、采光、视野、景观等方面都非常好；而不是以前的边角料和尾盘的促销；因此可以看出开发商也越来越理性和实在；并且为不少困守状态下的楼盘提供了参照，未来此类销售策略还可能在更多的楼盘中出现。

端午三天“粽”动员 ，促销优惠全城启动。

从端午三天个盘现场活动来看，市场营销活动全城启动，开发商主要借助端午这个营销节点，进行特价房促销和价格优惠，镇区项目频现3.4字头，城区项目价格也有涌现“5”字头；其中个盘继南城御泉山促销之后，也拿出30套单位4000元/平米起的单位进行促销试探市场，结果收到很好的市场反应，在端午之际继续再推出30套优惠促销，从市场结果来看，价格优惠确实给市场带来了人气和成交量，但这只是权宜之计，也是现阶段开发商屡试不爽的招数，对于整体成交量持续回升，预计仍不容乐观。也有部分新项目如金域蓝湾、南国雅苑在端午节上市了，从市场反馈的信息来看，由于这两个项目推货面积多为100平米的中小户型，个盘赠送面积较多，附加值较高，因此成交取得不错的成绩。

整体成交出现分化，热销项目“低开高走”。

根据东莞中原研究部数据监测，上周从网上的签约数据来看，商品房成交量整体下降，但住宅市场在价格有所普遍下跌情况下成交量有所上升，这主要是镇区成交量较多占整体的65.71%，且价格在3.4字头较多，因此全市普通住宅整体均价有所下跌；非住宅成交量整体下降，但车库成交放量明显，总成交222套，整体成交出现分化。上周塘厦的丹缇轩再次以68套的签约量领跑全市，成为逆势中的一匹黑马，并且开发商很看好后市，价格也有所上扬；紧跟其后的是佳兆业•中央豪门二期、中惠•沁林山庄二期等，其中签约量在10套以上的项目共8个，城区仅御泉山1个项目。

最近一段时间的“焦点”是6月12日，住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12 日正式对外发布，指导意见是首次提出对城市中等偏下低收入人群和外来务工人员实行住房保障覆盖,首次从政府层面将以前无法享受廉租房、经济适用房及棚户区改造的城市“夹心层”纳入住房保障计划。这既是对我国住房保障体系的完善,同时也是政府对保民生思想的再度提升，同时供应量的增加对价格也有所影响。