东莞楼市暖潮涌动 预计下半年房价总体走势趋稳

　　据市统计局提供的数据显示，今年上半年东莞房地产开发投资113.63亿元，同比增长44.1%，在珠三角9市中，总量排第四位，增速排第六位。上半年东莞商品房销售面积241.37万㎡，在珠三角9市中，总量和增速均排第二位。

　　对于今年上半年东莞商品房赶超深圳的原因，业内看法不一。对今年下半年乃至未来东莞楼市走向和奥运后楼市走向业内更是众说纷纭。为此，记者采访了几位东莞地产精英，记录下他们看法与分析。

　　现状分析

　　辨证看待东莞楼市

　　东莞市星彦地产顾问有限公司副总经理  周会川

　　从哲学层面来分析，事物往往处于共性与个性的相互对立与发展的关系体中，这组数据的背后表明两点：一是东莞的房地产市场的刚性需求，尤其自住需求是增长明显的，房地产市场前景是好的，这是共性的表现；二是目前的市场处于非常的困难期，市场表现异常艰难，消费者观望，开发商超低价促销，这是个性阶段，两者之间应该辨证地看。

　　“今年上半年东莞房地产开发投资113.63亿元，同比增长44.1%，而商品房销售面积241.37万㎡，同比增长24.9%，”这说明东莞上半年的市场，投资客几乎为零，相当比例的购买力还处在严重的观望状态下，有这样的数据表现，说明市场的刚性需求比较旺盛，东莞的置业需求人群的增大，置业人群的层次丰富，新莞人群体的不断扩大，体现在人对这个城市的归属感在日益增强。在东莞提出双转型后，城市化水平不断提高，产业升级、人口结构优化等等都给东莞的未来发展带来利好。

　　但不可忽略上半年东莞市场的个性现象，如个盘价格走低、品牌带头冲货、低价出货导致的市场恐慌等等， 虽然，今年7月由于高端楼盘的大量成交，使得成交价格有所上涨，也给楼市带来些许“暖意”，并且在8月8日住宅成交量首创355套，但成交量的背后是开发商付出了较为沉重的代价。

　　普通住宅支撑在5500元/㎡附近

　　东莞中原研究部经理  车德锐

　　从前7个月东莞楼市的表现来看，3月、5月、7月的三次价格下探，有效刺激需求释放，量能明显放大，普通住宅价格在5500元/㎡附近受到支撑；从开发成本而言，建筑钢材、税收、利息、人工、营销推广成本都在大幅增加，对房价起到较强的支撑。

　　上半年的楼市促销中，很多素质较低的产品被开发商拿出来低价促销，一定程度上拉动了销售，但资源较好的产品还没有调价的考虑；下半年这些产品迫于销售任务压力会集中上市，有价值和资源的产品对整体价格水平有较强的支撑作用；全年通胀压力大，物价居高不下以及人民币持续升值，均对房价有较强的支撑作用。

　　我们再看东莞楼市，2008年前7个月，从主力楼盘领跌，到各大楼盘全面普跌，东莞楼市快速地完成了第一轮调整。这一波调整行情里东莞住房均价已经从去年底的峰值跌去了20%，大部分楼盘跌幅超过20%~30%，逐步逼近发展商的底线。