瑞峰置业副总经理姚丽军：中心西区的价值被低估

瑞峰置业副总经理姚丽军

    中心西区的价值是被低估的，这是个被市场低估的片区，主要有以下几个原因。

    第一是两个片区的边缘位置。其实这个区域属于万江区，但是在距离上更近于中心区，在东莞人的传统观念里，到了万江，过了江、过了河就是出了城。这种心理障碍造成了大家对这个片区价值的低估，出了城的价值肯定是不如城内，这个观点有点类似于以前的广州。

    这个心理障碍的消化是需要随着整个东莞城市的发展、东莞城市价值的整体价值逐步提升，才可以逐渐被消化掉的，可能还需要政府的大力推动。

    其实东莞城市的发展，一直依赖于政区的发展，政区经济的发展模式来拉动城市整体的经济总量的发展模式，这种发展模式形成了一种分权剥离齐权的状态，这给东莞带来了好处。

    东莞32个政区的经济实力在全国的千强镇中是好的，但也有负面影响，区跟区之间会形成利益之间的相互牵扯跟博弈，所以导致只要是过了区的事情，如果区和区之间需要协调的，就会造成很大的障碍，这种分权模式会给市政府造成困扰。

    万江并不把这个区域作为重点发展的区域，它的重点发展区域在商贸中心区，是在万江的新中心那一块。而南城就属于它的片区，会导致区政府对它的投入相对比较有限，而市政府的集权相对有限，所以对这一块的投入都会有所缺失，导致这一个片区的价值，一直没有得到有效的开发随着东莞的产业结构的提升。

    随着城市化的发展，以及城市区化改革的推进，对这个区域的开发会有更大力的推动手段，这是可以期待的。所以它的价值，从政府层面上，也是很快可以得到实现的。这是从片区自身的历史因素来探讨这个问题。

    第二，对于从城市文明的角度来讲，其实我们可以看到很多大城市或者说比较有文化积累的城市，它的发展往往是随着水系来进行发展的，因为我们认为文明是随着水系成长起来的。

    东江孕育着很多东莞文化，但是它沉淀下来以后，并没有沿着东江两岸得到有效的展示。反而在相对比较容易集中城建土地开发的南城得到了一个阶段性的发展。

    东江的水也因为东莞的制造业一直以来的高能耗、高污染，所以水质也一直不太理想，包括运河的水质也不太理想，所以导致两岸的规划提了很久，但是真正居住环境并没有非常有效地促进城市的提升。这一点也是限制这个片区发展的因素。

    政府对这一点也有了意识，很多发展商也发掘到了这里的机会点，不断地投入、开发之后，各种高素质人群的聚集，以及城市配套的投入，这个片区的价值会得到提升。

    第三便是这个片区的概念。作为中心区的价值提升，可能作为发展商来讲，仅仅单方面从发展商或者是从媒体以及营销的角度来讲，我们都任重道远。
  
    真正形成一个中心，可能仅仅用居住、住宅来推动，还是非常欠缺的。真正的中心区需要商业，需要大配套来共同形成一个城市的氛围，它才具有中心的价值。

    目前来讲，这里过了鸿福桥之后，相对来说它的商业氛围的形成还需要时间的沉淀，反而在住宅先行的情况下，存在价值挖掘的出现。随着道路体系、城市的扩容，随着商业配套的完善，目前这个片区里面现有的楼盘，包括即将开发的楼盘，它们本身的素质比较高，但现在的售价并不匹配，这里面的价值是可以挖掘的。