中原市场研究部经理车德锐：中心西区升值空间大

中原市场研究部经理车德锐

    今年下半年有很多项目在集聚，中心西区肯定会活跃起来。作为消费者来讲，如果活跃在这个片区，熟悉这个片区，可以描述购房者在这个片区买房之后的生活方式。

    比如说中午去宏远喝茶，喝完茶之后去逛街，逛完街累了可以去滨江体育公园，也可以去散步，散完步之后可以去影院看电影。这种生活非常美好。

    第一个观点，谈的是中心区，当然中心区的西边，我们暂时命名为中心西区，首先说中心区，我认为东莞不只一个中心区，我现在归纳起来起码有五个，一个是主城区的中心区，第二个是虎门、长安等这些地方都是中心区，在较长时间里面，还是会存在的。

    我们看我们现在所处的中心区，我们的观点是未来房地产市场的发展，中心区的价值会越来越受到市场的挖掘，购房的需求会越来越旺盛，而供应上来讲，土地会越来越紧缺，所以就注定了中心区的房价或者是房地产市场的发展，它是持续向上的态势。

    而在未来的飞涨的过程中，中心西区的发展可能会放缓，但是对中心区来讲是上涨的。刚才张总也说了，我们所在这个片区里面，中心区的地已经很少了，必然向周边拓展和转移。一个方向是黄旗山和水濂山片区。

    第二个是往南拓展，包括轻轨所在地，第三个是往中心西区发展，就是我们现在探讨的中心西区。

    一个片区从生到熟，恰恰是价值提升的很大的空间。当楼盘越来越多的时候，价格又有了一个飞跃性的跳跃。我们现在的中心西区，非常感谢宏远驻扎在这里20年，有这么好的一个基础，让我们的开发商和未来的更多的开发商的介入，有一个很好的铺垫！

    中心西区的价值包括很多方面，第一个方面是交通，现在是四通八达，包括港口大道、东江大道，港口大道通向鸿福路的时候，整个的路况非常开阔、通畅，路通了肯定就财通。

    第二个方面是江景，江景是一个核心的价值，包括现在整个东江，水域的资源以及房产开发的现状，东江一直往西走到石龙，有非常好的楼盘，我觉得未来的江景楼盘会继东莞挖掘了山景、河景之后的一个重点，所以江景在未来会成为这个片区非常核心的资源。

    第三个是健康的概念，滨江体育公园是我所见到的非常先进的一个公园，它周围的一些设施也是未来值得挖掘的一个健康的价值所在。

    第四个价值是周围的配套，我刚才也描述了生活的方式，也说明了我们日常所用到的生活配套都有，而且后续也会有更多的规划，有一个商业金融用地，如果一开发出来，开发成金融或者是商业的项目，应该来讲对整个中心西区的价值提升，以及配套的完善起到非常重要的作用。

    还有一个附加值是品牌的力量，现在的开发商除了宏远以及光大、万科的楼盘，这些大开发商已经帮了很大的忙，包括后续的一些开发商，品牌集聚也是给这个片区很大的附加值。

    我觉得中心西区更多的是价格的洼地。整个中心区是价格比较高的板块。但是这恰恰会给中心西区一个价格的洼地，相比这边定位一万多或者是八九千，以及六千以上的区域，中心西区绝对是一个价格的洼地。而且这个板块从生到熟，购房者应该可以看到升值的空间。

    未来的价值挖掘了之后，还有一些江景盘开发之后，整个板块的价格会水涨船高，这里面的空间，作为置业者、投资者应该看得到这个地方。

    从需求上来讲，中心区目前的需求，如果是买豪宅是或者中高端的楼盘，可能会选择黄旗山等板块，但是如果是一些刚性的、自主的、普通的、购买力不是很强的，可能就要选择这种，这种面比较窄，在中心区选择不到，在东城东、黄旗山板块也买不到，可能这些需求，很明确地留在了中心西区，这是刚性的需求。

    在房地产新政的调控下，市场上的需求在急剧提升。中心西区离中心区的距离，基本上就四公里。政府可不可以在公交投入上加大力度，如果这个问题解决了，很多的刚性需求会提到中心西区。所以这个片区不用担心需求的问题，而更多的是提供品质以及成熟的生活氛围。

    整个中心区热的板块可能在2011年，因为它的楼盘比较多，我们现在所说的中心西区，如果把东江的两岸加起来有很多的盘，整个片区已经超过了10个盘，已经具备了非常好的基础条件。

    所以这个板块一定是中心区后续崛起的交通越来越活跃的板块，而且是升值的空间很大的板块。