中原:新盘陆续上市供应量回升 成交继续低位盘整

一、 一周楼市观察

新盘陆续上市供应量回升，成交继续在低位盘整。

本周商品房总供应面积10.18万㎡，供应套数为1296套，供应的普通住宅项目有：金地格林上院三期、菁英时代园、盛和新都会、天邑湾；商铺项目有：新世纪丽江豪园、金地格林上院三期、菁英时代园、盛和新都会。

本周商品房成交总面积4.52万㎡，环比下降34.54%，同比下降60.34%，合计553套；其中住宅成交了4.04万㎡，环比下降31.07%，同比下降61.05%，合计407套；非住宅成交面积为4769.97㎡，共146套；商品房成交继续在低位盘整。
镇区新盘签约量较多，定价较理性，整体均价有所走低。

本周东莞市住宅成交面积为4.04万㎡，成交套数407套，成交均价为6125元/㎡，环比下降1.23%，上周价格下降主要有以下几个原因：一是镇区新上市项目较多，开发商降低了定价的市场预期；二是城区签约项目较少，成交量多的项目价格上有所调整；三是前期热销项目出于余货的处理原因，价格有所调低。上周签约量较多的项目有：东田丽园五期5927元/㎡，77套、祥利上城5119元/㎡，58套、帕萨迪纳6237元/㎡，55套，南国雅苑4125元/㎡，47套、深业•御泉山6156，39套等。
营销活动力度加大，为后市成交积蓄力量。

从上周六、日市场来看，开发商营销活动有所加大，借助世界杯决赛好时机开展一些竞猜活动，一些前期出货较理想的项目如御泉山、金域蓝湾等抓住营销活动好机会趁热打铁加推商铺，个盘取得不错的成果；同时一些新项目东方银座、汇盛国际和下半年10月将要加推项目如：滨江公馆，景湖时代城等项目也开始进行预热。开发商在淡季大搞营销，预计对成交的刺激作用不是很大，更多的是为后市积蓄力量，通过大型活动或产品创新特色吸引客户，然后通过市场口碑传播和引导，提高项目的知名度，为后市项目成交做好铺垫。

新盘定价低于市场预期，反映市场预期仍然向下，房价调整压力仍然较大。

根据东莞中原研究部数据监测，上周从网上的签约数据来看，商品房成交量环比下降近4成，成交价格在镇区项目签约量较多的拉低下整体价格也有所降低；下半年随着镇区新项目上市的量很多，个别区域或扎推涌入，因此在供应较多以及市场并不明朗的双重效应叠加情况下，开发商定价或有所保守，因此下半年价格调整的可能性较大；非住宅方面仍保持稳中有升的状态，成交量继续保持在百套以上。上周常平的东田丽园五期由于前期加推两栋的带动以77套的签约量占据第一，紧跟其后的是凤岗的祥利上城，从这些签约量成交情况来看，多为镇区新项目在下半年初上市，由于楼市后市仍不明朗，开发商定价理性，低于市场预期以及片区价格，因此在价格跟消费者心里价位基本吻合的情况下，客户还是会出手的；第三、第四名分别是帕萨迪纳、南国雅苑。从前十名看城区除降价项目出货较好外，其他项目成交都比较平淡，镇区项目在上周表现良好。

最近一段时间的“焦点”是中国70个城市房价6月份环比下降0.1%，中国经济下半年不容乐观等因素的影响，有传言楼市调控政策有所放松。针对目前坊间有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题，中国住建部、银监会、国资委12日分别做出回应。住建部官员特别强调，各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策。对于4.17楼市调控效果来看，短期取得不错的效果，但是在进一步贯彻落实调控政策、使政策能够真正发挥作用的同时，要根据市场的反应适时进行政策微调，但是对于政策的会松动的可能性很小，因为国家不想看到政策调控半途而废。