张宝全：中国地产进入转型时代 应关注新的需求

　　但是有一个趋势中国经济高速增长通货膨胀，这一定飘浮在我们周围。这就带来一个企业在发展过程中，资产怎么增值保值。今天很多企业从单一开发向开发和投资结合。投资性的物业一定是以持有为原则。这一点大家都在探索。

　　今天讲一讲我们红树林酒店，可能有的人去过我们的酒店，有的人没有去过，我们从三年前基本上就对传统的民用建筑，住宅、写字楼、商业街就全部停止了，全部做的，像三亚湾红树林酒店，我们定义为度假目的地酒店。

　　一个酒店70万平米，50000间客房。像这样的酒店在三亚他可能是有度假酒店，但是实际上没有度假生活。度假目的地酒店就更像拉斯维加斯酒店，像这些就是中国新的增长需求。

　　文化消费

　　中国目前除了行业转型以外，中国市场在消费上也发生了一个非常大的变化，就是中国现在已经达到人均3000美金的时候，消费里面发生了一个重大转型，这个转型就是从功能消费向体验消费，也就是所谓的文化消费。

　　文化应当是我们生产方式和生活方式的综合。比方在前几年我们喝咖啡，大部分买的还是瓶装的咖啡，但是今天这种现象已经很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已经不仅仅是销售咖啡给你带来的功能，更重要的是消费喝咖啡的方式，在什么样的空间、在什么样的环境里，这是中国消费转型很大的东西，这也预示着第三产业在中国发展的很迅速。

　　这些转型都是地产在发展中值得关注的地方或者说可能是我们新的理念。像以前那样的形势、态势我个人认为已经不太可能形成了。

　　我不认为我是一个好的商人

　　现在在全国已经开业经营的像亚龙湾红树林酒店，包括青岛的红树林酒店、三亚湾红树林酒店，我们做这个产品的时候从投资量、销售量比以前做民用建筑多的多。

　　在中国没有上市的企业，依然可以拥有5000亩以上土地的可能真的很少。这个也是我们三年前就也在想怎么走。一种就是去上市，但是后来算算帐，也很累，你不停的做，不停的卖，固然也挣到了钱。

　　我不认为我是一个好的商人，因为好的商人就应当利润最大化、企业最大化、赚钱最大化，我觉得我还不是这样。

　　归根到底，我以前不是做地产的，我是学导演的。我们前三年准备拿地的时候，在全国看了很多很多地。但是总是把帐算完后，觉得兴趣不是很大。一个是多地开发，而且尤其是民用建筑是一个非标准化产品，如果所有城市用统一标准模式来做，风险也很大。当然万科在这方面有很多积累，我们这样的企业重新做的话，你也缺乏这样的竞争力。

　　后来我们在三亚湾这地从我们知道拿下就一个月时间。青岛红树林酒店的地从知道到拿下也是一个月时间。这个过程中我们已经发生了转型。

　　转型的过程

　　当功能消费到体验转型的时候，也正在全面从旅游向度假转型，旅游产业和度假产业是两个完全不同的产业，当人均3000美金的时候，就进入度假时代。

　　旅游产业资源主要是人文资源，比如西安兵马俑，度假资源主要是山、水、海浪，是完全不同。如果在一个度假城市做旅游，是非常糟糕的，这是对资源的浪费甚至破坏。

　　比如去到一个城市看到非常好的湿地，一看就是一个旅游规划，做了一条道，把人都要引进去。旅游是靠人头挣钱，如果你想挣很多钱，你就要很多人。但是当真的很多人进来，你这块旅游资源也就不存在了。旅游的市场是7个人，每个人消费3块钱，它的结果也是21元。但是度假是3×7，21元，每个人消费7元。另外旅游市场是中国中低消费市场，度假市场是中国中高消费市场。如果不能够很好区分的话，从我们规划到我们开发或者到我们建设，我觉得是有问题的。