张宝全：中国地产进入转型时代 应关注新的需求

　　红树林酒店应当说我们已经转型成功。在一个转型时期，各个企业应该怎么做。我举三亚湾这个酒店为例，这个酒店原来定位没有博彩的拉斯维加斯酒店，里面有商业街，NBA球场，水上乐园等等以外，包括这个世界上有4000人同时宴会、6000人同时开会的一个会议中心。我看其他城市都把会议中心作为很重要的配套来规划，也有几千人开会的。但是中国已经发生了消费转型，已经从功能消费向体验消费转型，也就是说度假休闲和会议休闲其实也是一种生活，是一种生活方式，并不是你有这样的硬件、功能，你就可以找到你的消费者。比如当我看见一个，把城市很好的会展中心盖在海边的时候，我认为你连运营费都挣不回来，一定赔钱的。你要把会议会展做好，首先把度假休闲做好。拉斯维加斯八成人都是会议会展人群，不是博彩人群。

　　当你把度假目的地硬件设施建造好，你的会议会展才成为其中一部分，并且这部分和酒店客房发生相互作用，使你的人住满、住好。今天在发展转型过程中，我个人认为如果再不能回到商业物业或者经营型物业本来的规律或者市场来做或者来面对的话，依然用房地产开发的理念和方式，或者用一种配套方式来做的话，我觉得也是很难做好的。

　　这一点尤其像在今天的海南或者在今天的三亚，因为很多企业都已经开始介入度假休闲和旅游休闲，也做了很多度假地产，但是我认为用传统的房地产开发方式来做的话，就算今天在市场不成熟的时候，如果被销售好或者卖好的话，未来可能还是会出现问题的。

　　第二，在我们做的商业地产就是红树林酒店中，确确实实体现一个创新，创新确实是有风险的，也不是很简单的事情。但是创新的本质还是对未来价值的发现。但是对未来价值发现，我们都可以去发现，最重要的作为企业是什么？就是你要为此营造出一套有效的商业模式，这套有效的商业模式原则是什么，就是所有参与的上游、下游、中游所有人群，你给他带来利益，而且这个利益是别人不能给的，是你能给他的，并且给他更高的。

　　红树林酒店为什么在全国发展这么快？现在很多酒店用地都是政府组队和我们商量，有的到我们公司，有的到我们三亚来参观，就是他给你提供最好的土地，他给你提供最好的资源，希望你来做。这也是城市在转型，向第三产业、会议会展转型，像这些转型都是必备的。

　　中国地产转型应该关注新的需求

　　中国目前非上市的企业，能够快速拓展、能够储备5000亩土地的话，就我们一家。酒店和普通住宅不同就在于初期地价很低，在我们土地基准地价里面高于工业用地的大约就是旅游用地或者酒店用地。

　　再加上政府需要做这个产业，所以他把最好的地拿给你，但是地价并不高。我们目前400多万平米，4000、 5000客房，这么大规模，平均楼面地价大约1000元或者还不到。这就意味着前期投入是很少的我们在做商业建筑的时候，可能这是他带来的优势。但是如果没有很好模式支撑，优势不能显现也是不行。

　　像丽江我是在90年代去丽江，我觉得中国最好的画廊在丽江，不在北京。我记得当时有一幅画才5000元，我非常喜欢。我一直在想买还是不买，倒不是因为价钱贵，是因为它很大。我在想买完怎么拿。

　　今天你去丽江会发现，整个城市大约它的画廊可能连二流画廊都没有了，因为它的主体人群就是打着小红旗的。

　　所以工艺纺织品、艺术纺织品成为主体。我们现在在丽江，政府最后给我们700亩土地，他看中的就是你能给这个城市带来的价值。

　　像我们现在在青岛、三亚所做的这些硬件的设施，他已经不是这个酒店的设施，也不是这个城市的设施，甚至已经成为这个地区的设施。中国地产转型的时候，我们不能依靠老的经验，我们应该关注新的需求，新的需求可能就是我们转型的动力，新的需求可能就是我们下一轮开发乐观动力。转型过程中，商业模式有效建立可能就是我们下一轮核心竞争力营造的过程。谢谢！