凌克：如何“创新”推动下一个房地产的黄金十年

凌克

　　房地产产业应该怎么发展

　　现在我们发展商的规模都越做越大，大家规模都做到300、500、1000亿的时候，我们这个房地产产业应该怎么发展？

　　另外中国社会也在不断进行转型，由一个出口外向型的社会向一个内需和消费型的社会转型当中，我们这些房地产公司应该怎么发展？

　　我本人在这里做了一点探讨，希望这些探讨可以给大家一些帮助。这些观点也不一定对，所以希望大家批评指正。

　　第一个要谈的就是今后我们这个业务模式的转变。在过去的十年，这些地产公司资产都由几个亿发展到今天的几百个亿，规模扩大了不少。但今后的十年，这些地产公司由现在几百个亿可以发展到1000个亿、2000个亿。

　　今后大家在中国房地产竞争中会面临一种什么样的竞争？首先看到的就是这个公司的规模扩大了；第二看到就是今后所开发的这些物业都是综合型的，既有住宅，也有商业；第三个就是这个投资规模都巨大，由现在的一个项目几十个亿的投资发展到今后一个项目100、200亿的投资。

    未来半年市场走势

    我总体上还是感觉价格还是会继续调整。从购买力的培育这方面，市场还尚短，购买力都不足。第二，从供应量来看，供求关系来看，供应关系来说，还会进一步放大。另外现在政府也希望我们国家的GDP降一点。这样总体来说，还会继续调整。
 
　　可以随便估一个数。原来我估计全国70个大中城市房价应该跌10%左右。

    我们一般来说，二手房是真正的市场的价格，它是最敏感的。所以大家看房价涨下跌，都是看二手房。深圳二手房调整少的地方调10%，调的多的调20%。但是一手房，他要准备新开盘刚准备调整的时候，他就不调价，原来的价卖，所以降价幅度低。跟肖总那个参照系还是一样。还是跟我原来想象调整幅度还是显得小了。为什么？我认为房地产商他们手上太多钱，他现在不着急卖。他一没钱的时候，银行逼着他还款，像2008年的时候，那个时候着急，现在这种现象看不到。
 
    调整多长时间都无所谓，公司大了后，这个影响都很小。别人卖不了房子，你可以照样卖。当然也会影响我们另外一些问题。
 
　　我们还是谈谈房价，就不谈公司战略。原来估计全国房价跌10%或者10%多，如果平均房价跌10%多，深圳房价最少要跌20%多。
 
　　当然说的都是二手房的房价。二手房的房价像深圳最少要跌20%多，新房最少要跌10%多。原来的估计是这样，按现在来看，好像这个估计又悲观了一点。
 

　　前两天我看了一下这些全国销售的数据和先导数据，我看全国像这些大城市存货量也并不算很大，北京存货就在1000万平方米左右，1000万平方米存货对北京来说基本上是一个中等规模的存货。北京存个1000、2000万平方米都不至于出大问题。
 
　　我也看了在建工程量，北京是4000多万。在建工程量和销售量如果这个比值在2.5的时候，这个房子都是涨价的。到4、5，房子都跌价。这个数字都不可怕。
 
　　接下来有一些新供应量，但是现在这个基础数字不是太高，所以我就觉得不是那么可怕。
 
　　另外一个表现，刚性需求需求旺盛，各地房价，有的地方真的是没有跌，有的地方调整也不算太多，调整几个百分点吧，但是通过半年的时间，大家刚性需求买房子欲望更强。
 
　　一个楼盘一个月卖70套房子我们认为是正常的，结果是卖100多套。这个还不错。根据这个来看，我觉得房价跌不了这么多了。

　　开发商必须具有非常强的商业开发的能力

　　我们可以看到的比较多的出现这样一些项目，就是在城市中心旧城的和旧村的改造。我们也可以看到很多在城市副中心的大规模的综合型的开发区。所以这两类项目都要求开发商具有非常强的商业开发的能力。

　　商业开发能力，就是我们这些今后的开发商必须要具备的一种能力。这样的能力的培养在过去几年我们也做了一些尝试，我们其中之一尝试就是在北京建国门外大街建设的北京金地国际花园，北京金地国际花园建筑面积40万平方米，其中住宅25万平方米，办公楼15万平米。

　　住宅当然就是在过去的几年都已经卖掉了，办公楼就是我们自己持有、对外招租。办公楼的建设对我们这样一家公司是一种新的能力的培养，对办公楼今后的运营也是一种新的要求，所以在这方面都要去向我们这些老牌的香港公司学习。

　　通过这种长时间的不断的培训、培养，办公楼也取得了比较好的商业业绩。当时投资这个办公楼是1.5亿，2002年投资，近期对办公楼做的一个估值，在6亿美金左右。

　　我们投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在两倍左右。办公楼长期持有下来，包括它的租金回报，资产增值，这样算下来投资了6年，也有4倍多回报。好的地段开发好的办公楼，当然是非常有价值的。

　　最近我们在深圳新的市政府对面又拆掉了一个旧村，对这个旧村做了一个改造，建筑面积60万平米，其中有25万平方米就是购物中心，其他的35万平方米就是办公楼，已经在设计和施工阶段。

　　我们也很努力地争取把深圳这个项目打造成中国的最好的项目，但是这个所付出的努力是非常长的。就是像早上陈总说的，请了国际一流的策划师，请了国际最好的设计师，但是最后关键还是开发商自己的技术要成为国际一流才能做到，所以我们都在不断努力。

　　商业地产怎么样才能做好？

　　这个是我想说的一方面发展的方向。中国由一个出口型大国转向成为一个消费型大国，我们的经济结构发生了很大的变化。如果中国的住宅开发，现在进入了开发的终期，但是消费还是在中期，所以有非常多的消费市场空间。在美国可以看到前十名大的住宅开发商，同时也在美国看到有前十名专门开发经营这些商业，开发经营我们说的购物中心的这些开发商，规模和我们看到的住宅商一样大，但是中国现在就没有。

　　我们现在有一两家做的挺好，比如大连万达，他们经过十年尝试，现在做得越来越好，这是非常值得大家高兴的。刚才也听说张总准备开发自主品牌的酒店，这都是非常难得，这些都是非常好的发展方向。这些对大的公司自身发展就有这样的要求，对其他有志于商业地产开发的企业，也会有非常好的商情。

　　但是商业地产怎么样才能做好？一方面要有商业开发、商业运营的能力，但也同时需要有一个非常好的金融平台，因为住宅开发和商业开发盈利模式不一样，投资者也不一样。

　　所以在这里也要呼吁我们中国的管理部门、中国证券管理部门和中国银行保险管理部门应该要创造出来金融的平台，我们地产公司，自身也需要创办更多的商业持有的基金或者说把商业物业打包去上市。所以要开发好商业，地产公司自身也需要做好房地产经营。这是我讲的第一个。

　　讲讲工业地产

　　第二个，讲讲工业地产。工业地产在中国来说，现在是方兴未艾。我们在珠海做了一个工业地产的试点，占地不大，1平方公里，容积率在1左右，开发小小的这种办公楼，然后把它卖给全国各地、广东各地工业企业、商业企业、文化企业。

　　我觉得这个也是非常好的。原来我们工业区开发起来都像一个火柴盒，我们为什么不能开发成像一个小别墅呢？这个是挺好事。这里他不仅仅是一个工业区，我们可以想象今后中国的城市化建设中，新城市开发不过也就是由这样的工业区、商业区、住宅区组成而成。

　　所以今后我们最大的发展商应该和政府一起来合作开发新的中心区。一方面可以使我们土地供应更好，现在我们政府一家供应土地还不是最好的方法，私人机构也应该参加，把土地供应的更好。

　　另一方面，也可以把一级开发、二级开发联动起来，那就是建设新城区，使中国新城区建设提高到一个更高的水平。不管是你开发新城区，还是开发大规模的商业区，我想房地产金融都是最重要的依托。

　　所以所有的公司，特别是大的公司对房地产金融这方面业务应该是努力地建设。我们在过去几年一直努力探讨人民币房地产基金的建设，现在也开始做了一些尝试，今后希望做得越来越好或者做得越来越大。

　　还有一方面，中国的地产公司对自身要求要国际化。原来我们希望有更多股东来自全球，我想今后要求要更高。中国迟早要走到一天，都要走到这一步，就是中国今后将会成为一个货币的输出国。

　　如果在十年后，中国成为一个货币的输出国的时候，我们这些房地产企业没有做好这些准备，你是无法到国外去做一个投资。你无法在国际市场上实现购并，你也无法管理好一个国际化公司。

　　在未来十年做好准备，准备迎接中国的货币的输出。我们说中国这些地产商应该在中国有自己的融资平台，在国际上也应该有国际上的融资平台。既能做好人民币业务，也能做好外币业务。

　　产品的创新，产品的规划、设计、建筑水平的提高

　　第二方面，产品的创新，产品的规划、设计、建筑水平提高，这些工作都是中国企业过去几年不断在学习的过程中。像美国最大几个开发商他们开发的产品或者说他们自身的技术、管理，我也跟他们做过很多交流。另外中国发展商也聘请了非常多的国际上的一流的、最大牌的这些设计师帮我们做这样的设计。

　　第三，现在中国的建筑师水平已经在不断提高。但是现在都到了某一个瓶颈，这个瓶颈无就是有一些建筑技术的水平停滞，这方面追求要不断提高。我们最近提出了一个产品，把别墅搬到空中去。说起来也挺简单，就是造成这种大平面这样一种比较高档的住宅同时给每家每户都自己安排了单独的电梯，让每家每户都可以感觉到有天有地，虽然他们住在多层楼宇当中，但是享受是别墅的感觉。

　　管理方面也要不断创新

　　另外管理方面也要不断创新，从单项目管理到多项目实行矩阵式管理，到一个公司非常大的时候一定要分级授权管理，这些管理模式对我们成本控制、工作是非常有帮助的。总体来说，我们要不断去创新，就可以使我们公司经营的更好。