张宝全：中国地产进入转型时代 应关注新的需求

张宝全

　　中国进入了一个换房时代

　　中国地产前15年的繁荣我认为不会再出现了，中国就是因为在计划经济时代，没有商品房市场，当有这个市场后，到前几年为止已经差不多了。

　　第一套房已经基本满足了需求，现在我认为进入了一个换房时代。第一套房买完后，现在再买针对自己需求的新的一个根据自己需要的一个房。中国房地产动力是什么？我个人认为就是新的增长需求。新的增长需求一定会成为下一轮地产根本的动力。

　　今天我想讲商业地产。商业地产在房地产开始的时候就有了，比如社区的会所，包括一些酒店等等。中国地产有史以来，商业地产基本上就是一个陪嫁的丫头的位置。比如觉得这个地方没有酒店不好，能不能在规划里加一个酒店。

　　地产开发也是一样，把这个酒店作为小区配套，并不是地区需要的商业物业。我认为要统计数据的话，是非常严峻的。大部分配给地产组团这样的商业包括酒店，大部分可能都处于非盈利状态或者说依然是亏损的状态。

　　我们要从单一的开发向开发加投资来转型

　　现在商业地产在今天会被大家重视的原因是什么？就是刚才讲的转型。地产商在新的形势下转型是什么？一定是从单一产品向多元化产品。

　　还有一个作为企业最重要的转型就是，我们要从单一的开发向开发加投资来转型。我们以前基本上盖了房子就去卖，在今天，如果盖的房全部卖掉，所挣的钱在今天来讲，投资回报率已经很低了。

　　以前用1000万做3、5个楼盘，今天可能要动用1个亿，回报率已经很低了。如果不通过上市解决资金支持的话，企业发展基本上是很困难。像北京拿一块地30、50亿是很常态的事。一个企业光一个项目，想发展的速度也是很难的。再加上中国经济发展很迅速，通货膨胀，也包括像前几年，正因为楼盘卖的不好，地价和房价的增长已经超出了我们开发利润，但是如果一个企业仅仅靠这一点来做的话，这跟赌博是无异的，也不太可能的。