肖莉：新政下房房产的金融创新与融资渠道多元化

肖莉

　　美国跟中国现行环境的比较

　　谈金融创新，我觉得特别的遗憾。大家可以看到这个会议上的资料，写了以万科为例。在中国现行制度框架下，我们要做过多的金融创新是非常难的。但是能不能做、怎么做，我想跟美国的比较跟中国现行环境做一个分享。谢谢！

　　美国房地产概况

　　首先看一下美国房地产概况。我们经常说中国房地产公司太多，但是看美国两亿人口，有20多万房地产开发商，中国几万供应十几亿人口这样的居住，当然现在城市化还在不断发展过程中。

　　目前大概没有那么高，但是相信这个速度会越来越快。所以，开发商的数量显然不是一个问题，但是可以看到这个集中度差别非常大。

　　美国前十家开发商占到25%市场份额，而中国前十家加起来不到10%。当然换一个角度说，我们可以看到一个好的方向，未来大的开发商还会有更大空间和机遇。但是这个机遇来自哪里？

　　金融是一个非常重要的手段。在美国房地产开发企业它的融资渠道非常多，首先是多元化，这里包括有商业银行和借贷机构的贷款。而中小开发商主要是依靠银行的贷款。另外有公开的资本市场融资，包括股票、债券、票据等等。

　　大型的开发商企业主要是运用公开资本市场来进行融资。除了银行跟资本市场，还有民间的投资，如果我们简单这样来看，这些东西中国都有，但是我们的差异在什么地方？

　　首先我们可以看在美国的开发商他大量是依靠票据融资，在过去几年，美国开发商负债率不断上升，到近期房地产上市公司整体负债率上升到66%左右，而发行优先票据是上市公司最重要的资金融资渠道，目前上市公司负债的64%是由优先票据构成的。

　　而优先票据占到美国房地产上市公司资产总额的42%。我们现在来看一下优先票据。以美国开发商帕尔迪在02年发行的股票1.7亿美元，而发行的票据是27亿美元，显然可以看到通过票据方式进行融资是美国大的开发商一个非常重要的渠道，而在中国是不可以做的。

　　帕尔迪65%负债是由票据构成的。关于长期负债问题，美国帕尔迪优先票据平均到期期限9.9年。而中国的长期负债，毫无疑问大家都知道房地产是一个长周期的生意，而且一块地还要分很多年来开发，显然目前中国的融资环境跟房地产业务的特征是不匹配的，而小型开发商主要依靠贷款。