巴曙松： 日本房地产有很多值得我们参照借鉴的

巴曙松

　　房地产金融，充其量就是一个房地产贷款或者贷款的变种形式

　　确实这么多年，我们讨论房地产金融，都不好意思说房地产金融，充其量就是一个房地产贷款或者贷款的变种形式、替代形式。至于说到具体的货币政策跟金融这个方面相关，很多政策的出发点来自于对房地产泡沫以及泡沫破灭可能对整个经济形成巨大冲击的一种担心，以这个出发点来推动的。

　　所以20分钟的时间，我想今天自己定一个题目，把我最近重点分析、观察、思考的一些问题跟大家做一个汇报。

　　近期在中国的房地产市场经历过一段上涨之后的调控，大家本能地就会提起日本的泡沫经济，日本的房地产泡沫。所以我想把近期对日本的房地产市场发展的不同阶段的一些特征和我们对当前中国房地产市场的借鉴在20分钟给大家做一个汇报。

　　日本经济发展起飞时期经历了非常典型的四个十年

　　大致上来看，我们说日本经济发展的经济起飞时期，从1955年以来经历了非常典型的四个十年。

　　第一个十年，是1955年起始，这个时期日本完成了战后经济起飞，典型投资主导模式推动发展。

　　第二个十年，开始于1966年，这个时候强调投资主导向消费内需主导。家庭收入持续增长引发房地产空前发展。

　　第三个十年，从1976年开始，日本经济也进入一个经济结构调整、转型的所谓的新经济时代，国民收入高速增长转向稳定增长。

　　第四个十年，从90年之后的十年称为迷失的十年。在不同的时期，不同发展主要增长动力不一样，特征也有很大差异，所以跟我们现在做一个对照，可以做一个大致的参照。