巴曙松： 日本房地产有很多值得我们参照借鉴的

　　与日本经济四个十年相对应，基本上它的房地产也分成四个阶段。

　　第一个阶段，1955年开始的第一个十年，日本房地产发展最主要的推动力是保障型住房。20世纪50年代中期之后，也是快速推动工业化的时期。

　　这一时期日本房地产面临最大问题就是供给不足，全国无房户超过400万户，大量的工业化，需要大量的劳动者有住的地方，只有提供充足保障性住房才能维持工业的竞争力。

　　实际上香港的保障性住房体系的建设它直接的推动力也是这一个，直接导火索当然是那一场圣诞的大火，但是香港地价上升怎么维持工业的竞争力？日本做了什么呢？日本从战后的叫做应急性政策转成具有长远规划的分层次住房政策，并分别于1950、1951、1955年连续出台了影响深远的三部法律，叫做住宅金融共库法、日本住宅工厂法来推动日本的针对低收入阶层的公营住宅，针对中高收入的私营商业住宅。

　　截至1965年，日本政府经过10年保障性住房建设，整体上日本住房存量达到大约2800万套，人均房间数达到0.9左右，户均住房套数基本接近1%。这说明日本经过这一阶段，基本上住房短缺问题在工业化时期解决。

　　昨天观点的记者跟我访谈，我说不要跟我谈那么远，我就看两个指标，户均住房套数，一个家庭是不是有对应一套房子，如果没有对应的，你讲什么都白搭，你让他租还是买？总是要有房子对应。

　　我们在工业化快速推进时期，维持工业的竞争力和城市化的推进，缺少这一环，目前看来是会制约我们的工业化、城市化。大家设想一下如果日本没有1955年开始的第一个十年快速的保障性住房大规模的建设，后来它的整个工业的发展，出口的发展，包括房价的上涨承受程度整个社会会低很多很多。

　　第二个十年，从66年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段。在这个十年里，日本经济保持强劲增长，年均复合增长率超过5%，在这个时期国民收入在不断提高，对耐用消费品和住房消费支出也在提高，城市化在推进。

　　从55年到66年日本城市化56%增加到68%，大约2000万人口通过财富逐步积累，已经有人有能力支付住房消费购买能力，这一阶段是日本房地产快速发展时期，十年间共建超过2500万套住房，而且新建住房几乎相当于住房存量的全部。

　　我刚才前面报的数字是2800万套，第一个十年。这说明日本在75年末基本上把以前的全部旧房基本上更新了。而同时也使得日本户均住房套数达到了1.3左右，人均房间数也超过了1%。

　　第三个阶段是76年开始的第三个十年，是日本泡沫发展的第三个十年，这个时期出现很多重大的国际国内经济方面变量显著变化。这个时期兴建住宅的数量已经有所减少。这十年所建的住宅累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套，从这个意义上说，日本房地产最繁荣的时期已经过去，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。

　　但是，在真实需求与供给没有发生大的增长的变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济带来冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。

　　第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。所以资产负债表修复需要比较长的时间。资产泡沫破灭都是这样一个演变过程。

　　我们看到在不同阶段，日本这个演变过程有它值得我们警醒的教训，也有值得我们汲取的经验。工业化保障房建设，城市化时期对原有房屋的翻新，宽松货币政策即使在供求没有大的变化性，也有可能形成关注，这是我讲的第一点。