肖莉：新政下房房产的金融创新与融资渠道多元化

　　为什么小型开发商反而是贷款呢？因为本身发这个票据，包括发股票，它的成本其实是最高的。所以小开发商如果要发票据的话，它的成本过高，用银行，它成本会更低一些。

　　这样整个融资渠道是非常清晰的。而且包括融资的方式也可以买地，也可以开发，都是一个非常灵活的使用。

　　贷款的形式也是非常灵活的，中国的贷款要做到四证齐全，你拿到四证后，再来用这个钱，而且受到种种限制，也不能买地，所以这方面，中国跟美国有很大的差异。

　　简单的说，美国房企融资的情况他们主要依靠非常发达的债券市场通过严格的信用风险评估，让投资者自身来管理好它的投资风险，所以大量的票据我们可以看到都是通过大的投资银行发行的。有些票据是有担保，有些是没有担保，可能这中间会有一些利率的差别。

　　这也在提示我们，未来中国信用风险评估系统建立是非常必要。企业可以通过发新的票据筹集资金，偿还票据，这样就可以为且提供一个非常稳定的长期的资金来源。而商业银行贷款形式也是很灵活，你可以开发，也可以买地，也可以做土地预约制度。

　　融资渠道方面美国也是相当丰富的，中国是大量通过预售款作为融资工具，而在美国预售款基本上是没有的，而且在美国预售制度是非常宽松的，你只要有一个足够的法律依据，消费者只是交一点点定金，说我同意做这个房子，接下来由开发商来做，做完后收预售款，因为他有庞大融资渠道，所以开发商不需要预售款。

　　这个也是国外一个基本的商业惯例，他并没有存在预售款要监管之类的。后面我会谈到中国的制度。目前制度框架下会给整个行业带来更多压力和风险。

　　中国的状况

　　这是中国的状况，国内这个贷款、预售款占到房地产开发资金比例70%，而且考虑销售回款按揭贷款的话，实际上房地产行业有1/3资金来自银行系统，毫无疑问这样给银行带来风险。

　　从05年到09年基本上在过去这么多年真的是没有发生任何变化，就是国内贷款比例大概占了不到20%，自筹资金占30%多，销售款占40%多，我们的金融创新在这个市场是极低极低，因为受制度框架限制，行业缺乏一个长期稳定的资金来源。

　　前面我谈到房地产开发周期特别长的特点，而且前期这个地价和中间投入是非常大的，所以理论上这样一个行业需要长期资金来支持。不过我们都是短期资金，9个月就要你还了，你刚刚拿了一块地，你还没有开始启动，也没有销售，就有银行跟你说要还钱了，造成行业债务结构非常短期化，毫无疑问会带来行为短期化。

　　国内上市公司数据，长期负债占到30%。但是这个所谓的长期就是超过1年期，比方现在经常可以看到有时候发一个信托，一年半，但是一年半能产生这个收益吗？根本没有产生收益。但是你就要付这个钱，在这个过程中你又要借新的钱。这是长期没有稳定资金来源是这个行业重大缺陷。

　　而资本市场融资规模是非常有限的，大家回忆07年应该记忆犹新，当时地价高涨的时候，媒体都报道有一个闭环，上市公司问股东拿钱最后推高房价。但是实际上我们看了这么多年下来，到底上市公司有多少资金是依赖于资本市场的？只有2%来自于资本市场的资金，所以整个规模是非常有限的。

　　而房地产公司整个筹资的资金还是以银行贷款为主，而且基本上是保持在80%以上的水平。这样一个缺乏长期的融资渠道和长期稳定的资金带来的会是什么？会产生一个共振，加剧市场波动。融资渠道没有了，销售房子卖不动了，那就是预售款没有了，这两个资金都下来了。这两个资金下来后，结果是什么呢？开发商减少开工，减少拿地。

　　等到熬过这段时间，到下一个周期，房价慢慢开始回升，成交量开始放大的时候，开发商又开始开工，所以造成总会有一个阶段出现供应短缺，就会出现短的波动非常明显，这是过去四年看的非常明显的。我们经常会讲，我们要在景气的时候卖楼，不景气的时候拿地。但是实际上我们能不能做到？其实我们做不到或者说我们基本上做不到，就是我们无法做到独立周期运作我们项目。

　　因为有钱了，大家都有了，都去抢地，07、09年就频频出高价地。等地价调下来后，大家为什么不去拿？因为也不是很有钱了。