肖莉：新政下房房产的金融创新与融资渠道多元化

　　万科到中期，190亿现金在手上，我们不能把这个钱全部花掉，我们还是非常谨慎，因为要看下半年销售情况。这就是没有长期资金，造成行业没法逆周期操作，如果有一个资金10年稳定给我们，这样就游刃有余。

　　我们从上一轮市场调控可以看到资金共振的结果，基本上这三条曲线，金融机构贷款额增长，房地产开发贷款余额增长，以及购房贷款余额增长，这三组数据在同样一个波动，都上都下。

　　受资金面紧张影响，开发企业被迫减少开工、减少买地，确保资金安全的结果也是非常明显。这两个数据是全国房地产开发投资额和全国住宅新开工面积的一个累计，所以我们可以看到上上下下，他都是非常的一致。

　　预售监管制度

　　我们其实还会关心另外一个，前面谈到在国外、在美国，其实包括在亚洲、香港、日本等国家，预售监管制度，因为他们不存在预售款商业模式，他有很多融资渠道。但是在中国我们消费者权益角度考虑，确实预收款是应该用它。因为你用了它，可能某个开发商快速拿走，出国了，造成损失。所以理论上预售款监管是有道理。

　　但是问题是如果大量依靠预收款超过40%，从而进一步减少开工、买地，到下一年状况就是没有供应，没有供应的结果或者供应非常少，所以我们觉得预售融资功能弱化会威胁资金的来源。

　　民间闲散资金没有一个很好的渠道

　　还有一方面，民间闲散资金没有一个很好的渠道。我们看到城镇居民，家庭财产占总收入比例只有2%，所以实际上，民间有钱，但是它没有投资渠道，所以在没有办法去分散民间资金的时候，大量闲置资金进入股市、楼市，本来这个市场在这个供需不能平衡，供应比较少，需求比较旺盛的情况下，投资需求跟刚性需求抢资源，毫无疑问也会推动房价上涨，它激化了房地产供需矛盾。

　　国内房地产企业融资渠道非常有限，过度依赖银行

　　这里我们可以看到工业企业利润率是非常低的，所以实体经济收益率非常低的情况下，大量资金从实体经济流向资产流域，这个也是在09年下半年热点城市出现快速上涨的原因。

　　这里我们可以看到像北京、上海、杭州等一个比较高的价格的情况，而深圳这个价格涨幅非常大，因为深圳在08年的时候跌的比较多，但是上海跟北京相对来说，在08年会比较坚挺。

　　所以简单来说，跟美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度依赖银行，这带来以下问题：银行体系积累过多金融风险、优秀企业信用优势难以体现、债务短期化，资金来源和行业惊奇度高度相关，共振加剧行业波动，预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险，民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。

　　从融资渠道多元化角度来说，我们会有如下的一些思考，这是万科一个资金来源，其实我们也没有特别的优势，在05年的时候万科经营型现金流是82%，就是说82%的钱靠自己卖楼维持企业运作，到06、07年我们做了融资，08年我们发了债，所以我们筹资活动现金流会增加一些，但是到09年也就是到今年因为资本市场到目前也是关闭了，我们看到经营活动现金流又上去72%，其实这是这个就是卖楼的钱。换句话说，就是预售款。

　　刚才谈到预售款，其实融资渠道存在进一步收紧的可能性和趋势。我们可以看到在之前是广州、东莞、佛山、惠州、海南等多城市已经实施了预售款监管，今年以来青岛天津启动预售款监管，成都、宁波苏州也已经开始讨论预售款监管。