孟晓苏：我们提倡用金融创新来实现“以房养老”

孟晓苏

　　对房地产业情有独钟

　　我是第三次参加在博鳌的论坛了。虽然我的工作有了很大变动，但是我还经常被请去参加房地产的活动。

　　这件事，任志强就挺奇怪，他问我你都干保险了，还参加房地产的会干什么？是啊，人有房地产的爱好。但是工作再调整，还都是对房地产业情有独钟，让我搞保险，我就研究以房养老，所以作为一个保险人士跟大家讲一下以房养老的看法。

　　这次我来博鳌就理直气壮，我知道有不少保险公司，像平安保险的同仁也在这里，所以我们保险公司的同仁也可以参加房地产论坛。

    一个人可以有两三套房，在海口一套、三亚一套，这方面的发展该怎么看？

　　下半年的事还没讲明白了，就谈30年，可见开发商的心情都很轻松，资金链没有断，还能坐在这里谈30年。

　　要说30年，说得太久。但是说起来我倒是一个乐观派，未来老百姓房屋需求还会持续相当长时间。刚才钟伟教授所说的很有价值，任志强说的也很有价值。

　　我觉得中国老百姓至少五个方面需求会持续拉动产业，第一，现有城市居民还要继续买房，从量的追求到量质追求，这里面就包括了陈老板所讲的投资性购房，这个一会儿让货币委员会专家说。

　　第二，农民进城。农民进城大概一年1600万人，两年就和加拿大总人口。

　　第三，人口出生率，人口出生下降了，现在一年1600万人，但是这也是两年一个加拿大。我们是两年一个加拿大，一年一个保加利亚，人口红利要延续20年后返还作用。

　再一个就是旧城改造。我们多少人住的房子还很破。包括我们中房在80年建的房子都该拆了，46平米一套。你看看现在到处都在拆旧城。

　　我前一段去西安，他们告诉我你不知道为什么把中国叫china，都在拆呢。我们到海南，一看多少人在这里买，一买房就只是住一季。夏天东北老百姓到这里住着长痱子，他只有冬季才过来。

　　这么多需求都会推动中国老百姓需求增长。而老百姓需求模式，主体模式会不会是香港模式呢？我看不是，应该更像美国模式，因为我们土地辽阔，还有广大农村土地可以使用。一部分人住高楼大厦，另一方面愿意住别墅，因为我们祖祖辈辈都是住别墅，到现在我们53%农民也还在住别墅。

　　所以未来老百姓肯定是想住上有天、下有地的别墅，谁说中国没有土地盖别墅？把农宅腾出来，一周转，那都是盖别墅的地。

　　从未来看，我们很乐观。关于房价上涨不上涨的问题，我看主要是货币问题，是票子毛了，票子一毛，什么都涨。这些问题是货币问题，还是请货币委员会前委员来讲。

    过度的投资性购房应该限制

    投资性购房，90年代我给我们提出建议，住房商业，希望像储备粮、储备猪肉那样建立这样一个水库。这个建议最后被采纳了，被谁拿出来钱建水库，就是被千亿老百姓建了水库，每家都买了房储备起来，这种储备是要消费的。

　　这个就形成了现在的住房商业，如果没有投资性购房，就不会有住房商业，更不会有完善的住房租赁业。现在投资性购房受到过多指责，我看是不应当的。但是过度的投资性购房应该限制。

　　我当处长的时候，分我一个房子就是在西边门，那个楼就是黑灯楼，现在那个楼灯火辉煌。说明这里有一个成熟过程，而老百姓在这里面有一些投资性购房，他也有利于稳定市场，所有商业行为都要谋取一定的利益，所以老百姓赚点钱也是正当的，如果等成熟后再买房，就要比当年买房价格贵两倍，应当理解老百姓这个行为，更要理解住房商业这样一种住房商业在各国都存在并且非常合理的行为。

　　关于养老方式

　　我多次都发表了以房养老的著作，经过我们研究，我们发现中国其实已经进入老年社会了，从2000年就进入了。60岁以上超过10%，65 岁以上超过7%，这已经超过国际标准。

　　中国人口老龄化有这样几个特点：第一，速度快、来势猛，老龄人绝对数量巨大。第二，“四二一”家庭成为主题，老人抚养比明显加大。第三，居民富裕与保障程度慢于老龄化速度，未富先老。

　　现在保险法修改，已经允许保险公司投资不动产，但是还没有出最后的细则。但是保险业很早就允许保险公司投资养老设施，收购养老设施这已经是保险公司的共识，有一些公司已经小规模做了一点。在哪里建养老住宅呢？很多公司都找到北京五环路以外去了。到这些地方建房子，我称为荒山野岭模式。老人们为了减轻年轻人负担，走向荒山野岭，这种养老就不适合了。

　　还有一种，在海南、博鳌这种一年一季的养老方式，这种方式不错。我在中房公司工作了十五年，中房公司在我来之前就已经建了很多小区，为什么当年建了那么多呢。因为当时是一个计划经济向市场经济转轨的时期，建房是要指标的。中房一家的建设指标独占全国的20%，全国80%的都分到各个省市，国家要求中房用20%指标建了800多个成型的小区，这样建就推动了城市综合开发。建了就不是中房自住，就要卖，由此推动了中国的住房商品化。

　　但是20多年过去，第一批建的小区老旧了。因为今天有内蒙古的同志在这里，我特别把这个小区打出来。他们市委书记说当年团结小区是最好的小区。我补后面一句话，现在是最差的。四层、六层没有电梯，没有保温，46平米一套，老百姓住不下，就沿街搭棚子，这些棚子已经搭了20多年了。

　　这些小区就要改造，但是他们所在的位置都是黄金位置。最近中房各地公司在推动住房改造计划，总规模1.2亿平方米，老年住宅比例在这里要占10-15%，有的建20%。为什么呢？因为这里的居民都老了，城市也需要住宅，我们设计了15%的老年住宅。

　　像昆明的东华小区总共180万平方米的小区中，除了有CBD以外，还要有一定的老年住宅。这个地方房价也不贵，因为我们一直是秉承着高品质、低价位，把房屋价值上涨空间留给购房居民这样一种理念。做这件事情不光需要我们自己的钱，也还需要我们作为保险来投资。我们盼望保险业能够尽快参加PE，做LG，这种做法是国际上通用做法。中国也允许了。

　　以房养老

　　除此之外，我还要介绍另外一个思路，以房养老。最近这些年我们引进了很多国外成熟的房地产金融产品，其中包括以房养老的反向抵押贷款。我在2003年就把中国实行反向抵押贷款的建议提交给温总理，温总理当时就批示了。

　　在温总理批示后，保监会、建设部又发了文件，主张开办，总理到副总理、国务委员都表示同意。保监会觉得挺好，可以开办了。结果等了七年。七年一直没有办，但是法律不完善的问题已经解决了，现在应该可以出办了。

　　为什么要提出这个问题？很多国家包括发达国家他们都存在着像我们现在存在的情况，叫住房富人、货币穷人。有很多老年人有了房产，但却没有多少资金来源养老，现行制度下这种房子只能传给子女。但是如果老人把房子卖了，就没有房子住了。有没有办法让老人住着房，又能够领到房子的销售资金？有办法，这就是欧洲起源的反向抵押贷款。

　　最近这十年，美国人改变了过去大房换小房、小房换公寓的养老方式。把房子抵押拿出来作为养老。这种方式发展很快，原来一年只能卖十几万件，现在一年几十万件，美国有100多万老人采取以房养老方式，根据房屋品质评估，确定给老人每个月多少钱，老人活着又住房又领钱，可以住到去世，这是人生资源非常好的配置，人活着需要钱、也需要房，人死了就不需要钱了，也不需要房了。

　　所以这是一个人生资源的好配置，老人把未来的房屋卖给了保险公司，他得到了是现世的钱。这种产品在日本也得到了发展，日本人是大约和我们同时提出了反向抵押贷款这样的产品，但是短短七年，日本已经有1/3老人通过反向抵押贷款实现以房养老，而我们还在原地踏步。

　　我们在创新理念上和日本人相比是不是出现什么毛病了？其实反向抵押贷款非常适合中国国情，中国老人没有多少工资，又没有办法给老人再买养老保险，但是中国老人通过房改，很多人就有了产权房，现在通过购买商品房，很多人也有了第二三套房，就不能拿出一套为自己解决养老问题吗？如果老人把房子抵押了，一个月可以得多少钱呢？比如65岁的男性老人，房子是380万现值，平均寿命12年，这样每个月可以得2万，而且终生源源不断。

　　再分析分析女性，女性比男性活的长，所以每个月得的少，我们算下来这个老人一个月可以得1.4万。北京一个老部长问我一个月可以得多少钱，我说一个月可以得4万。因为这个老部长房改的时候是20万买的，按照4万元，一年就可以给他50万。

　　对投保老年居民的好处：第一，启动房产金库，补偿老年生活。第二，解除经济顾虑，愉快延长生命。第三，增强生活自信，保持社会尊重。第四，保护弱势群体，有利社会稳定第五，实现遗产税后，可以依法避税。

　　有人说我不入，我传给子女行不行？但是不要忘记了，全世界144个国家都有遗产税。中国一旦推出遗产税，你的房子对不起要交税，按照西方标准35%-65%的遗产税。但是做了反向抵押贷款就没事了，因为房子在有生当年就已经领光了它的全部。

　　我这句话说明白没有？就是命里有的，都领走了，剩下就不是你的了。这样就可以依法避税了。有人说夫妻两个买一套好，还是每个人压一套好，当然一个人压一套好，两个人买一套，每个月给的少。特别是现在老夫少妻盛行。

　　我们提倡用创新方式实现以房养老

　　社会观念影响很大，使得中年人不必攒钱防老，也不用跑到市场去炒房，还可以防止59岁现象，根治腐败。现在很多官员腐败就产生在59 岁，到那个时候就想捞一把。你比如说田凤山，国土资源部前任部长，他就是为了500万的受贿把自己断送了。一个有700、800房产的老人，一个月可以得5、6万，你为什么还要为了500万受贿呢？不就是没有这个反向抵押贷款吗？根据中纪委的同志说，有了反向抵押贷款后，有一半现在犯罪的部级干部就不再犯罪了。

　　当代人观念已经不是把房子传给子女了，他们说人生最大的遗憾是人死了钱还没花完。人生最大悲哀是人还没死，钱完了。反向抵押贷款恰好解决了这个问题。现在保险公司缺乏创新精神，整天拿着烂保单去追人家买，我们金融界这么调侃自己，一个人卖保险，全家不要脸。

　　为什么不做呢？保险公司担心之一，房价下跌。第二，七十年后怎么办？还担心中国老人传统观念难转变。中国毕竟有10%老人没有子女的，现在把他们叫丁克家庭，指望儿女养老是不可能的。这些有子女的家庭也指望不上，再不要说你自己房子已经有好几套了。

　　根据调研，很多老人是愿意入这个保险的，有了这个保险，就可以多了一个选择，就是以房养老。所以现在老百姓急切地希望保险机构能够推出以后，这就使得老人自己可以获得经济能力。这样房屋就可以多一种功能，养老功能。这是我的老师厉以宁加上的。这样做我们才可以更好构建和谐社会，所以我们提倡用创新方式实现以房养老。