施永青： 房地产在社会里扮演的角色面对的转型

施永青

　　房地产在社会里扮演的角色正在面对一个转型

　　很高兴有机会跟大家分享一下我对房地产在经济发展中扮演的角色。

　　为什么会选这个题目呢？我认为房地产在社会里扮演的角色正在面对一个转型。这个转型如果不弄清楚的话，从事房地产行业的人可能会定位错误，政府也可能会推行一些不恰当的政策。

　　这个改变是什么改变呢？因为房地产基本上有两个方面的功能，一个是解决居住的需要、经济发展的需要。另外他也有投资的功能、金融的功能。

　　但是一般社会上从政府的角度来看也好，从传媒来看也好，一般的民众的想法也好，他们基本上认为如果房地产解决的是刚性的需求，是居住的问题、是经济发展、实体经济发展的需要的话，他就说这个功能是好的功能。如果他是有投资性质的内容进去了，在金融里面扮演一定的角色的话，他就觉得这个功能是坏的、是邪恶的，要想办法加以压制的。

　　我自己看未来一段时间里，房地产的金融功能、投资功能都在上升。这是中国经济发展必然要面对的情况。

　　前一个阶段，因为我们房地产的发展跟政府的需要、经济的需要是配合的比较好，我们房地产业有一个很重要的角色在经济上扮演，所以房地产是发展的非常蓬勃，做房地产的人都赚大钱了，就是因为有功能发挥。

　　中国在改革开放初期要推动经济，靠什么呢？当时地方政府都没有钱。现在我相信一个大的开发商的钱比一个城市以前的经济能力还要强。

　　政府手里唯一的资源就是土地，所以当时我见到一些地方政府到香港去招商，最重要的招商的项目、有成果招商项目都是房地产。

　　一些新发展的城市还是走这条路，所以房地产其中一个功能就是提供了一些落后地区要经济启动的头一批的原始的资金，就是现在比较发达的城市对这个途径的依赖还是挺重的。

　　政府收入很大程度上是依赖出售土地的收入，从房地产行业收回来的税都占了政府很重要的收入来源。所以地方政府基本上都是想保护房地产，因为它的经济增长、它的政绩都是来源于房地产，因为房地产一启动，工人有工作做，钢材、水泥、砖头有需求，还带动了一大批跟在房地产后面的行业。

　　所以房地产在中国改革开放以后都是扮演经济火头车的角色，如果现在把它压下来，很快就会出现经济动力不足。金融海啸之后，政府放出来的资金很大的一部分都是落在房地产方面。所以如果收回来，你在现在国际的经济环境还没有改善的情况下，我们的GDP增长可能会受到一定的影响。

　　所以你要打压房地产，现在面对的问题也是挺大的。这20多、30年来，房地产的确也解决了很多城市居民的居住问题。

　　我是上海出生的，在60、70年代我回上海的时候，发现上海人住的房子是很差的，楼梯口也住人。现在我回上海或者到其他地方，发觉在大城市里的中国人居住环境、生活水平已经比国际上的大城市相差不远。

　　中国房地产在国家进步、人民生活改善方面扮演了很重要的角色

　　中国房地产在国家进步、人民生活改善方面扮演了很重要的角色。我认为将来也是要继续扮演这个角色。

　　但是另一方面，我们看到房地产价格尤其是大城市的价格跟一般民众的收入开始脱节了。在上海、北京一些大城市里面，普通人买不起房，所以民间怨气很大，促使政府必须采取某些手段去平复民间的怨气。

　　出现这种情况，有些时候不是房地产行业造成的。现在方法也不一定完全能解决大城市普通人买不起房的问题。现在你怨气就把矛头对着开发商，打他几下，以平复一下民间的怨气。

　　但是问题很多是出在中国的分配问题，我自己估计未来一二线城市房地产业扮演的角色会有点不同。在二线城市还是刚性需求为主，但是在上海、北京这类大城市一定是投资的比例很高的。

　　现在中国有外汇管制，只是管外国的资金进来管人民币不能随便到外国去，中国在本土内资金还是可以自由流动的。这会造成什么情况呢？越来有投资价值的城市，它的资金来源一定不是本城市里面的资金，它的房价也不反映本城市里面人的负担能力，而是反映整个中国的经济发展和资金积累。

　　我们在上海也有业务，到上海买房的人现在已经不是上海人，以前可能是旁边浙江、江苏的，现在什么地方都有，湖南、四川、黑龙江、新疆都到上海买房子。为什么出现这种情况？就是资金都要找一个可以保值的地方，去找一个储藏模式。

    投资需求还是挺大的

　　其实从市场情况来说，我自己看现在投资需求还是挺大的。他还是找机会，只要政府的政策不压住的话，我相信资金还会流出来。
 
　　最近交投量在上升，交投量升，你套现能力就容易了。业主要求的价格也会上升，所以我昨天晚上说我估计未来短期里面价格跟交易量都会上升。这个是短期的。长远一点，我对中国房地产其实是有担忧的。
 
　　现在大家以为理所当然的农民进城，每年有1000多万，这个是不是可以永远保持这个情况呢？我自己看农民进城的基础是要工业化，城市里面工业发展才有工作给农民做。工业不增长，不可能有这么多农民。
 
　　现在西方经济可能出现一个很长时间的，起码是增长不前的情况。中国的工业很大的程度受出口的带动，但是现在出口，当然这两个月都是增长的挺不错的，但是已经出现的情况就是全世界都已经在用中国的产品，中国有些产品是占领了世界市场的90%多。
 
　　好像温州的打火机，全世界都在买中国的货。那你的政府还有多少空间？难道你把你的产品用到火星上？如果中国不解决基层民众需求，在分配上让普通人民也可以分享的话，你的需求不增加，工业化程度就没法提升，现在已经产能过剩了，这是将来房地产需求很大的影响。
 
　　另外现在是走前了一两步了，以前我看到深圳也有很多空置，但是因为经济增长快、人口增长快，这个矛盾不大。这两年我看到空置情况又开始严重了，已经提前建了这么多房子，如果政府政策有改变的话，现在大部分开发商都感觉良好，因为金融海啸后，政府放了很多钱出来，都是一片乐观，现在我担心乐观的人太多了，那出问题的时候这个冲击比较大。所以我只是短期看好，长期我觉得需要谨慎。
 
　　开发商、经营者怎么做呢？你先要了解这个大环境，你才可以正确定位，才可以保留实力。未来乐观竞争不是单靠政策、地价上升，开发商还需要在管理能力上、市场能力上、监控成本能力上、产品质量上比其他发展商有领先的优势，未来是竞争激烈的市场。这是我的看法。

 　　老百姓该不该现在买房呢？
 
　　买不买房先看自己能力，在这种情况下，你光有首期，收入不稳定的人就不要买房。如果有钱的话，我还是赞成买房。如果贷款不是太多，在房地产不见钱的机会还是比在金融市场不见钱的机会小。
 
　　我身边的朋友在金融市场里面倾家荡产的很多。在房地产还是赚到钱的人很多。所以我认为你的机会不是太高的话，还不要在金融市场搞太多，所以有钱我还是会买的。

　　真正的财富在贬值

　　我虽然不懂金融，这里也班门弄斧讲一讲货币的问题。货币最大的问题是什么呢？就是货币的价值是假的，为什么这样讲呢？因为所有的资产都会贬值的。

　　人类创造出来的财富都要不断地贬值，只是货币不用贬值，有什么理由呢？你看农民种的粮食放在仓库里，什么结果呢？给老鼠吃了、给虫蛀了，过两年就没了，卖不到钱了，所以农民创造出来的财富是一定贬值的。

　　如果是工业产品呢？农产品有些还可以放几年，工业产品就惨了，iphone现在已经第四代了，再过两年，我给我儿子用，他不肯用了，所以工业产品的价值贬的更快。

　　这是财富的资源现象，就是不断的贬值。但是你把你生产出来的东西一旦变成货币之后，用钞票去计算之后，放在银行里变成一个数字后，它就停止贬值。没有这个可能的？

　　其实真正的财富在贬值，为什么钞票不跟着贬值了？以前你们也听过一个社会主义者叫普鲁东，他认为钞票不能贬值是资本主义社会剥削劳动者的重要武器。银行把钱放在他那儿，怎么会增值呢？银行为什么也可以给利息你？是他把钱借给其他人，收高一点的利息，再还给你。

　　但是把钱借给人是不是一定可以产生更多的利润特？不一定的。你的朋友跟你借钱，你借不借啊？大部分情况下都是不想借。为什么？因为你以前的经验是借给他多数没有钱还的。　　

　　银行为什么有钱还呢？经济好的时候有钱还，一个风潮一来，就没有钱还。好像西方金融海啸，多少万亿的钱都没得还了，这个是每隔几年就会出现的现象。所以拿着货币的人，他懂得也好、不懂得也好，他就要买一些实际的东西，实实在在的东西，就是房地产。

　　资金流进房地产是无可避免的事

　　这种货币的政策下，资金流进房地产是无可避免的事，流到什么地方去呢？一定是流到大家都愿意去投的地方，价格上升的地方。这种情况下就变成中国整个国家是在收集积累下来的资金，都流到几个投资热门的地方，那这个地方的价格是必然上升的。

　　你看英国的伦敦也好、美国的纽约也好，核心地区的房产都是落在外地人手里，英国是全世界的人都可以去，所以他的房子是给阿拉伯王子、俄罗斯商人。可能中国富人在伦敦也有房子，这是不可避免的事。

　　除非我们限制资金流通，限制外省人来投资。否则的话，大城市房地产价格跟本城市购买力脱节是必然的事。政府主席认为这个现象不正常，而采取一些全国性的政策去对付房地产的话，就会对整个经济造成严重的损害，我认为这方面的情况不是房地产公司可以决定的。

　　另外中国现在的分配制度也是透过股份制，投资者有回报，工作人员只是拿市场工资水平，变成财富集中在少数人手里，所以他们一定会出现一个情况，没处投资。

　　因为普通人消费能力不够的话，你生产出来的东西一定需求不足，所以你的投资投到实体经济里面，就已经产能过剩，就没处投，没处投就投到地产、金融工具里面，投到金融工具里面其实造成对社会的破坏也可以比地产更大。

　　你看西方的金融海啸基本上就是金融搞出来的，他是金融也投到没法投了，PE已经很高，内地股市的PE30、50倍已经有了，西方也看到投资回报不合理，资金没办法出去就搞一些衍生工具，其实不是真的财产，是吸引资金去投的。

　　与其把资金推到金融行业里，造成将来更大的破坏，还是让它留在房地产比较稳妥。

　　中国现在要开放外汇了，让资金投资可以比较方便一点。在这种情况下，我们要更加保护房地产方面的投资，因为外汇一旦开放资金流通的话，金融产品套现的能力很高的，遇到什么经济风潮的时候，资金就一下子逃跑了，对经济造成的冲击可以很大。

　　1997年亚洲金融风暴的时候，在泰国、印尼、马来西亚都出现这个问题。但是投到房地产的资金因为它是不动产，它是固定在中国，拿也拿不走，所以发展房地产的投资对稳定金融市场有很大的好处。

　　房地产不该全面打压，应该认识它的社会功能

　　另外国家领导人也说要让人民增加投资收益。让经济等于更快地让普通人民可以分享，一般经济增长的时候，要透过工资增长分的很少，如果大家都有房地产的话，经济一好，房地产价格一升，大家都有得益，所以我自己认为房地产在金融方面、在投资方面扮演的角色不应该全面的打压，应该认识它的社会功能，要有适当的保护、管理，才对经济发展有好处。