瑞峰:成交强势反弹 均价连续4周下行(8.14-8.20)

一．一周经济运行和房地产动态

——多部委联合打击囤房囤地  调控政策趋向稳定

继国土部向银监会提供“闲置土地”开发商名单之后，银监会也在协调住建部为其提供一份“囤房”的开发商名单。这是一份以“市场交易秩序”为标准的名单，具体包括过往曾因囤积房源、违规销售等遭到处罚的开发企业名录，而在此之前，以这些标准衡量记录良好的开发企业名单，已经转交给中国银监会。在此之前，国务院常务办公会曾明确提出要求，对涉及土地闲置、囤积房源、扰乱市场交易秩序的房地产开发企业，在信贷发放、授信、资本市场再融资以及IPO等方面予以限制。

——四部委联查地方融资 专家预估债务超10万亿

8月19日，财政部、发改委、人民银行和银监会四部委发出《关于贯彻〈国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知〉相关事项的通知》，要求各地财政部门要于2010年10月31日前将地方政府融资平台公司债务清理核实情况报告报送财政部，抄送发展改革委、人民银行和银监会。四部委联合清查地方融资，表明更大规模的地方融资平台清查工作正式启动。此前央行的截至2009年末地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元和中国银监会的至今年6月末7.66万亿元这两个数据并没有得到普遍认可，一些经济学家估计地方融资平台的债务已经超过10万亿。此次四部委联合清查的重要目标希望能得到一个准确的数据，以便于对地方融资平台的债务风险进行正确的分析和判断。

——国家发改委：各地应继续稳定房价

国家发改委发布数据显示，据对36个大中城市监测，7月份，新建商品房价格略涨，存量房价格微落。新建商品房集中成交价为8680元/平方米（下同），环比（比上月）上涨1.61%；最低和最高成交价分别为6825元/平方米和13158元/平方米，分别比上月上涨12.91%和下降1.04%；存量房集中成交价为6398元/平方米，环比下降0.13%。国家发改委建言，从7月份房价变化看，一线城市房地产市场量跌价滞，房价走势趋稳，对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落。但近期部分二三线城市新建商品房价格有所上涨，多数城市平稳，部分城市涨幅较大，各地应继续做好房地产调控和稳定房价工作。

——地方楼市新政迭出  楼市调控逐步落实

北京：开发商将不能直接售房屋预售款。相关部门正在研究出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，该办法将规定：北京开发商不能直接收存商品房预售款，而是由购房人到监管银行付款，或是通过POS机刷卡直接存入监管账户。如果该项政策出台，将对开发商的资金链带来很大压力。在楼盘清盘之前，开发商不得私自挪用预售资金作为拿地等其他用途，这将使本已紧张的公司资金链又多了一具枷锁。预售款被监管，融资渠道收窄，或将促使开发商降价促销，加速资金回笼。

济南: 济南新近出台的房地产土地监管政策要求，供应土地3年内必须竣工，开发商拿地款需在半年内缴清；而囤地、囤房和故意涨价的开发商将被纳入诚信记录管理，一经发现，禁止其再在当地拿地

天津、河北等一些地区，已经实施了商品房预售资金监管制度。

——行房贷新测压结果：房价跌50%不良率仅增1.2%

交通银行8月18日公布新一轮房贷压力测试结果：即使在房价下降50%的情况下，交行对公房贷（开发贷款）的不良率仅增加1.6%，对私房贷（按揭贷款）的不良率仅增加1.2%。相关人士表示：“即使在极端的情况下，不良贷款率受到的影响有限，房贷的总体风险可控。”

——国土部通报违规用地数据 闲置土地近17万亩

国土部8月19日公布了全国违法违规土地清理的最新数据。数据显示，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中闲置土地面积16.95万亩。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，目前房地产市场宏观调控正处于关键时期，市场形势不断向好，但不稳定、不确定因素仍然较多，因此必须采取得力措施，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。国土部的表态，使得房地产调控从严态势再度凸显。

——国土部约谈多地市长  9月土地问责风暴渐近

国土部最近约谈了部分土地违法严重地区的市政府主要负责人，挂牌督办一批重大典型案例。此前不久，国土部公布的问责时间是：7月督察、8月约谈、9月问责。国土部长徐绍史表示，清理闲置土地是下半年重点工作之一。国土部将督促各地加快查处力度，维持对违法违规房地产用地的高压态势，务必于10月底前基本完成查处任务。

——一线楼市动态

北京：土地流拍 地价下降  7月个人房贷环比降93% 8月入市新盘只卖了三套

上海：房贷创17月新低 多家开发商大手笔降价

深圳：8月17日，深圳新房成交量出现了“井喷”，共成交208套，创下了4月份调控政策出台以来最高记录。成交量猛增的原因是第五园第六期的热销，成交了108套。

广州：下半年五成新货亚运前放量 未来三月或成黄金季

——广东省：投入80亿元整治石马河 对沿线城镇是利好

广东省政府印发的《珠江三角洲环境保护一体化规划(2009-2020年)》（以下称《规划》）提出，2020年前将使石马河跨界断面达到Ⅲ类水质，届时市民可在石马河中游泳；为达到这个目标，广东一共将投资80亿元，近期投资40亿元。

——东莞：土地增值税税率8月19日调整

普通住房2%，土地（委托国土局代征）5%，其他类型房产3%；核定征收率调整为非房地产企业及个人转让房地产5%，房地产企业销售普通住房不低于5%，销售其他类型房地产不低于6%。

——东莞：投资500亿元 建成新路网

东莞副市长梁国英表示，未来几年东莞将投资500亿元，建设多条高速公路和快速干道，以及进行镇际、村际联网路的升级改造，兴起新一轮道路建设高潮，到2013年将形成新的道路网络。

——刘志庚：尽快出台积分制入户办法 解决新莞人入户

8月16日，市党政领导班子联席会议原则通过《关于进一步加强新莞人服务管理工作意见》要求各级各部门要关爱新莞人、善待新莞人，结合省关于农民工积分制入户城镇工作的要求，大胆解放思想，尽快研究出台积分制入户办法，加快为符合条件的新莞人解决入户问题。

——东莞第二套住房认定流程出台 8月20号起可查询

市房产管理局已经为借款人家庭第二套住房认定工作制定好相关流程图，8月20日前可办理。

二．土地市场

本周没有商住或商业金融用地成交信息；下周也没有相关土地出让信息。

三．房地产市场

1．新增供应量

本周精英世家、香树丽舍和鼎峰•卡布斯三个项目加推新品，全部位于城区，共推出住宅22718.59㎡，296套，环比分别减少72.9%和63%。本周新增非住宅34200.29㎡，272套，为南城区的鼎峰•卡布斯办公楼项目。

2．成交情况

2．1本周整体成交情况

据东莞市房产管理局公众信息网每日公布的签约数据统计显示，本周商品住宅成交量继续回升，全市共签约829套，签约面积约为7.9万㎡，环比分别上升51%和39.35%，创5月份以来最高纪录。非住宅签约379套，签约面积达4.4万㎡，环比大幅增加574.84%，主要是鼎峰•卡布斯办公楼的集中签约。

2．2 普通住宅签约均价

据东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，普通住宅成交量连续三个星期上升，成交总面积达7.7万㎡，环比上升53.34%。本周全市普通住宅签约均价为6323元/㎡，环比小幅下行，跌幅为3.6%。成交量回升明显，均价小幅松动，部分镇区的品牌开发商项目已进行降价促销，成交热闹。

2．3各物业类型签约情况

本周普通洋房签约677套，环比上升53.51%，签约均价5999元/㎡，基本与上周持平。公寓签约99套，环比大幅上升219.35%，均价6135元/㎡。高端洋房本周签约59套，环比上升40.48%，均价9191元/㎡。别墅签约量回升，共22套，均价11310元/㎡。 除情景美墅外，本周全市各物业类别成交量均有较大幅度上升。价格方面，除普通洋房和别墅，其余产品均有小幅松动空间。

2．4住宅签约排名

本周全市商品住宅成交量强势反弹，万科•金域蓝湾以86套排名第一，均价7093元/㎡（带非毛坯修）；金地•格林上院早前新品加推，成交滞后至本周体现，以46套排名第二，均价5069元/㎡；金地•博登湖因区位优势本周持续签约靠前。万科城新里程降幅达500元/㎡，本周签约31套，均价5344元/㎡，同样是带非毛坯出售。

2．5各区成交情况

2．6周末楼盘活动

3．新开工工程

本周有东田百达中心和粤港花园三期两个项目取得施工许可，开工面积共计5.1万㎡，环比增加15%。其中洋房29562.07㎡，公寓、酒店、商铺22068.88㎡。

总结：商品住宅成交量连续三个星期回升，本周反弹明显，升幅达51%，创5月份以来新高。价格连续四周下降，签约均价对比上月同期已有松动迹象。部分项目已进行降价促销，其中不乏品牌开发商，成交热闹，“以价换量”预备战率先在“金九银十”前打响。