中原地产车德锐：南城总部基地将成地产总部基地

    东莞楼市金九银十退后 价格趋向稳定

    综合各方面的判断，东莞楼市金九银十会退后一点。从现在的金九银十开始到未来1-2年，楼市的走势将是一个结构性的调整。

    什么叫结构性的调整？分几个角度去讲，首先就是物业上的调整。南城总部基地的未来可能发展商业地产的机会更大一些，开发商投资力度会更大一些。而住宅投资，经历三年的上涨情况后，就会进入一个退潮，从热潮进入退潮。

    其次，区域上也会产生分化。中国这么大，一线城市的房地产市场压力的确非常大，国内还有很多二、三线城市，还有西部大开发，这些地方发展的后劲是非常足的。而东莞就是位于二、三线城市，可能并不是政府政策调控重要的一个目标。

    中心区以及中心城镇的房地产发展趋势依然是向上的，但是经济发展比较慢，供应量比较大的区域还是会分化，价格就会平抑一些。而南城总部基地，毋庸置疑趋势就是向上。中心城区，特别是南城这一带，一年的时间就会发生很大的变化。台商大厦以及广盈大厦、信息大厦等，不管是商业和酒店都会逐步的完善。台商大厦马上就要开始销售，售价接近23000元/平方米，假设这种价格刺激到周边的住宅和物业，涨价在所难免。中央商务核心区明年年初就会确定规划，价格不会低，这对于整个南城的带动作用会很明显，所以2011年之后，这个中心区包括南城这片区将发生很大的变化。

    通过金九银十的一些数据发现，金九银十虽然有很多推货量，但新盘的量不像之前预期的那么大。金九银十新增的供应量就是在80-90万平方米之间，两个月平均下来，9月份和10月份大概一个月就是40-50万平方米的量，也只是和4-5月份供应量相当，这意味着金九银十的供应量比预期要低。

    由于市场调整、开发商观望、其实有很多东西在放缓，加上雨水的季节，导致工程结构放缓，本来想建多几栋，看到市场不怎样，观望的情绪导致工程开发量上平抑，使供应量不像预期那么大，与此判断价格将趋向稳定。有个信号不可忽视，8月31日人民日报社发表了一篇“房价合理回落大趋势”的一篇文章，这可能是一个释放的信号，政府新一轮的政策调控，或将在金九银十加大投放的力度。

    从需求上来讲，市场累积了一年多的需求。从去年的金九银十累积到现在的金九银十，本应该在今年五一释放一波的，但五一遭遇了楼市调控，积累的需求或将会放到金九银十。释放有一个特点，就是以中小户型的首次置业刚性需求为主，当然有些自然景观和价格稀缺的大宅，成交也会比较稳定。如果定位偏大的户型在金九银十这个节点会自销。中小户型的项目如有充足的货量，价格基本跟市场预期相匹配和吻合的话，金九银十也是可以有很好的业绩和成交的。如果产品线非常丰富，应该尽可能在金九银十推出首次置业购买力很强的产品。