持续调整致地产格局生变 市场份额向大开发商集中

编者按

持续调整的市场令地产格局已然生变。去年房地产市场高歌猛进时,可以用“刮台风的时候连猪都会飞”来形容。然而,今年市场骤变,一些具有前瞻能力及灵活应变能力的开发商,及一些以商用物业开发为主的地产公司,非但没有被寒流“冻僵”,反而份额有所扩大。

地产市场的持续调整正在使以往的地产格局发生变化。天相顾问投资有限公司（下称“天相顾问”）地产分析师张旭明昨天告诉记者,保利地产(600048,股吧)（600048.SH）2007年的开发规模和销售规模虽然只有万科（000002.SZ）的四分之一,但今年已接近万科的二分之一。

在此之前,万科已公开宣布,公司全国的市场份额已由去年底时的2%上升至目前的2.6%左右。另据数据统计,以保利地产今年前10个月的销售面积和销售金额计算,公司的市场份额也已上升至1.1%,去年底时该数字仅为0.67%。

而业内公认的今年日子最好过的地产开发公司是中国海外发展（00688.HK,下称“中海发展(600026,股吧)”）,根据其12月11日公布的11月份销售业绩,公司今年前11个月累计实现销售面积248.9万平方米,同比增长30.2%;累计实现房地产销售额250.8亿港元,同比增长34.3%,增速超过销售面积增速。据了解,中海发展今年6~11月单月的销售额同比增速均超过销售面积的同比增速,而且今年以来,中海发展的销售均价较去年同期仍有3%的涨幅。

而过去几年一度风头强劲的合生创展（00754.HK）及富力地产（02777.HK）,今年以来受困于销售低迷导致的资金回笼减速以及居高不下的负债率,其发展速度已明显较前述几家开发商放慢许多。显然,2007年之前形成的地产格局正在悄然发生变化。

降价,降价,再降价

张旭明表示,市场调整过程中,市场份额的集中度提高是必然的,因为调整本来就是一个自然淘汰的过程。根据媒体此前的报道,北京4000多家地产公司中,今年已经消失了1000家。在目前整体成交量下滑的情况下,这个趋势仍将继续,到调整中后期,市场份额的集中度将更为明显。

但是,最早发起全国性降价潮的万科,在最近几个月的销售业绩表现并不如后来的“跟进者”。在连续三个月的销售面积和销售金额均出现同比减少之后,万科11月份的销售面积出现3.4%的微幅增加,但销售金额仍出现同比减少15.6%的情况。同时,万科今年前11个月的销售面积和销售金额较去年同期亦分别减少8.6%和7.9%。

保利地产11月的销售业绩虽然较10月有所下滑,但今年前11个月的销售面积和销售金额较去年同期均有超过20%的增长。在目前已公布11月销售业绩的国内地产公司中,保利地产成为仅次于中海发展的销售业绩较去年仍有增长的地产上市公司。

此外,今年上半年表现平淡的金地集团（600383.SH）,最近几个月的销售业绩也呈现不俗走势。根据其公布的11月销售情况,当月销售面积和销售金额较10月均有超过10%以上的增长。而公司今年前11个月的销售面积虽较去年有3.87%的微幅下降,但金额却较去年同期增长将近13%。

近期曾到金地集团进行调研的某证券公司分析师告诉记者,今年6月之前,金地集团也曾看错方向,以致当时的降价都没有跟上。但之后就很快调整了策略,“缓过来了”。另据佑威房地产研究中心提供的统计数据,今年11月1日~12月18日,上海成交面积排名前十位的楼盘中,金地集团在上海开发的两个楼盘均位列其中,成为带动公司销售业绩的主要力量。

收缩还是扩张？

张旭明预测,目前包括地产在内的所有行业,都处在一个“去存货”的过程中。除保利地产还在拿地之外,大多数开发商都已经按兵不动,因此,明年上市公司的房地产开发投资可能会出现负增长。

记者注意到,虽然包括万科、保利在内的开发商,一方面在市场上不断地以降价刺激销售,另一方面,他们并未停止拿地的脚步。到目前为止,万科今年新增的土地储备超过622万平方米。而保利地产仅11月就斥18亿元获得47亿平方米建筑面积的土地储备。

11月曾经到保利地产进行调研的张旭明透露,目前保利地产是以“等量拿地”为原则,即卖了多少房子就拿多少地。而且“有些地块他们可能已经跟踪很久了,所以并不是盲目的”。但张旭明也承认,在目前的市场情况下,仍坚持拿地的保利地产确实属于“特例”。

在目前万科“基本停滞”、保利地产仍处于增长的情况下,“万科和保利地产之间的差距会越来越小”,张旭明透露,虽然保利地产并不愿意承认将万科作为追赶目标,但若保利地产维持目前的发展势头,这应是可以预料的。

但银河证券地产分析师丁文透露,保利地产目前已经在控制节奏。保利地产也已表示,暂时不会考虑进入新的区域,“更多的是要求各地子公司自己平衡,同时比较关注未来可能存在的并购机会”。

这与中海发展的策略或许不谋而合。今年销售业绩较去年仍出现大幅上涨的中海发展,在将非主营业务剥离之后,已成为目前境内主要地产开发企业中,负债率最低的公司之一,但公司仍在12月中宣布了融资计划,拟发售最多3.1408亿新股,集资不少于25.12亿港元,用作额外的营运资金以巩固其财务状况。

但对于资金状况如此“良好”的中海发展而言,这一“锦上添花”的筹资举动更多地被证券分析人士解读为,中海发展正为未来可能出现行业并购机会准备筹码。