外媒称中国房价需降1/3 全国平均单价2700元

中国城镇居民购房的“合理价格”，应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元。

12月22日，中国政府网刊登了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。“变化”最突出的就是《意见》的第三条特别强调：“以合理的价格促进商品住房销售。”这是近年来在中国官方第一次对开发商提出的“合理价格”要求，给“郁闷多年”和不满的百姓一种“峰回路转”感觉。

现在的关键问题是，什么样的房价才是“合理价格”。

根据国土部的权威信息，到2007年一季度“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1702元，如果加权到全国城镇(土地出让金至少降低三分之一)，再算上1.5倍的容积率，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，也只有756.8元(算上从拿地到建房的周期，土地的成本就更低)。至于造房的建安费，前不久有建筑业的包工头自爆广州番禺为680元不到。我们高估中国城镇平均建房所需的建安费在900元左右；如果把其他方面的配套费、税费和成本再加上，分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着，从全国城镇的平均住宅建造成本来说，现在开发商建房每平方米成本只有2156.8元。

按照国际上的“行规”，商品住房建造的利润率一般都在3%-5%左右。中国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊。所以，中国商品住房的利润水平也不应该高过10%。而到2007年底，全国城镇商品住房的平均房价每平方米4000元左右，利润率近50%。

国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，一是在住房人均面积是要比中国大得多。美国前几年家庭新建成房屋平均面积就达到2114平方英尺，相当于人均拥有住房70平方米左右；二是住房的质量无可比拟。他们大多数住的是非毛坯好的独立屋(单体别墅)，走进去就可。就是在人口密度和生活费用远高于中国的韩国、日本的房价收入比比中国要低得多。2006年初韩国的国土研究院一项调查比较显示，韩国国民全部收入攒六年即可买房。首都首尔为7.7年，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。

此外，依据中国宪法，国家的土地为全民所有。公民的居住成本理应比土地私有制下的国家要低得多。

综上所述，中国城镇居民购房的“合理价格”，应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。我们以中国国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元。

而这样的价格，比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平，低了三分之一左右。这表明，中国城镇的房价要回归到“合理价格”水平，至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。