中原：上周东莞楼市进入蓄客期 观望再次来袭

　　一周楼市观察：

　　洋房供应大幅放量，住宅成交冲高回落。

　　本周洋房新增供应继续大幅放量。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房总供应面积为14.41万㎡，供应套数为1577套。其中普通住宅14.21万㎡，合计1562套。供应的项目有普通住宅和商铺。普通住宅项目包括中信凯旋国际花园二期﹑中惠香樟绿洲二期﹑万科金域华府﹑富通天邑湾和花样年君山；商铺项目有万科金域华府。

　　本周商品房成交面积11.11万㎡，环比上升7.75%，同比大幅上涨67.50%，合计1025套，环比微降0.97%，同比上涨48.98%。本周住宅成交7.77万㎡，合计792套，其中普通住宅成交7.30万㎡，合计776套；非住宅成交面积为33468㎡，合计233套。本周住宅日均成交约113套，环比上周120套有所回落。

　　市场营销活动有所升温，教师节团购成为活动奇葩。

　　从周末各楼盘活动现场来看，大部分楼盘活动还是以开展项目诚意登记和新品认筹为主，总体来看营销推广活动仍稍显冷清。但由于本周适逢教师佳节，一些项目借助于教师节的到来大做文章，市场营销推广活动跟上周相比有所升温。在教师佳节到来之际，这些项目不约而同地推出了教师节团购活动，如教师团购可享额外98折优惠、教师节团购额外优惠18万元、教师节特惠单位等。此举一方面彰显了其尊师重教的一面，为开发商赢得了良好的社会声誉，提高了项目美誉度；另一方面，东莞的教师团体具有较强的购买力，采用团购活动更是提升了楼盘的销量，可谓一石二鸟之功效。

　　政策风向再次趋紧，开发商推盘谨慎。

　　进入金九以来，东莞市场的楼盘活动始终是以蓄客为目的的暖场预热活动为主，开盘项目较少。一方面，金九银十最重要的营销节点在于中秋和国庆双节，开发商此刻的重点在于加紧项目本身的建设完善和蓄客计划，避免匆忙上市丧失优势；另一方面，进入九月以来，随着全国各地尤其是一线城市不断传出市场回暖消息，“量价齐升”、“受捧盘”等敏感字眼不断充斥各大媒体版面，引起了决策层和监管层高度关注，一时间政策风向再次趋紧，二次调控甚嚣尘上。一些开发商投鼠忌器，有意延长项目的认筹时间，以此来观望市场的发展动态，部分计划于近期开盘的项目一再推延，因此进入金九以来开盘项目始终较少。

　　性价比高，品牌刚需盘受青睐。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周普通住宅成交7.30万㎡，合计776套。纵览一周住宅成交项目，刚需盘再次成为销售主力军。其中万科金域蓝湾三期以80套的销量遥遥领先。另外成交较多的还有西城楼华府，50套﹑鼎峰品筑二期，32套﹑中信凯旋国际花园二期，30套等。以上项目成交理想，究其原因，一是近期市场刚性需求旺盛，这些项目基本上是以两房和三房户型的刚需盘为主，受到了市场上广大首次置业者的欢迎；二是开发商的品牌号召力；三是部分项目推出了非毛坯修户型，再加上适宜价格和开发商的品牌优势，性价比很高；四是买房送学位的优惠措施，如某项目买房送莞城中心小学学位。以上因素都促成了上述项目的热销。本周成交量在20-30套的项目有8个，10-20套的项目则有9个。非住宅方面，本周非住宅成交面积为33468㎡，环比上周上涨了92.29%，合计233套。这主要是写字楼项目成交较多所致，本周写字楼成交了146套。另外，商铺成交了33套，车库则销售了54套。

　　尾盘增多新盘蓄客，市场进入短暂的蓄势期。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交7.77万㎡，合计792套，环比上周的853套下降7.15%。日均成交约113套，比上周的120套有所减少。一方面，近期东莞楼市住宅成交量的回升更多是依靠个盘带动，经过连续几周的销售，部分项目已经开始进入尾货期。另一方面，进入9月份以来，大多数项目都处在项目的暖场预热阶段，开盘项目较少；另外，金九银十期间上市项目较多，许多置业者也在挑选符合自己心意的楼盘，货比三家，处于项目观察了解期。开发商蓄客，购房者选货，目前市场进入一个短暂蓄势期。预计随着中秋节的到来，这个短暂蓄势期很快便会被打破。最后需要指出的是，进入9月以来，政策风向再次趋紧，二次调控的消息甚嚣尘上，经过广大媒体铺天盖地的报道以后，不可避免地对一些购房者的入市信心产生负面影响，加剧了市场的观望氛围。