世联地产庄锋锋：寮步楼市3到5年内会飞跃发展

    中央生态休闲区一直都有提，落实到位是最近一两年的事，包括近期刘书记在报纸上明确提出了中央生态休闲区的概念。

    2007年寮步的房价在四千元左右，2010年还是保持在四五千元左右，这主要是因为基础设施未到位，虽然中央生态休闲区的概念提出来了，但是配套未到位。近期寮步30项工程开工，例如东莞理工学院陆续开工，包括莞惠城际轻轨，这些工程建设后，对于寮步会起到飞跃性的推动作用，我认为，三到五年内寮步房地产会产生飞跃发展。

    目前寮步的发展状态，我个人的观点是，寮步分为两大块，一部分是连接东城东的君山和鼎峰，客户定位是基于东城的群体，因此跟寮步的挂钩不是特别大，作为东莞城市发展住宅的补充，例如丰泰城和城东世家等产品也是对东城东产品的补充。

    寮步自身发展还要归结于中心区，早几年已经开发的香缤城市花园、星城国际一期、甲壳虫、海德堡等等，都是服务寮步本地的居民为主，也涉及寮步部分片区。近期的产品相对是高一点的，因此在服务和满足寮步本地高端客户基础之时，同时吸引松山湖的人员过来置业，选择寮步主要是因为城市交通带来的利好，而且寮步的产品是具备优势的。是否可以真正吸引松山湖片区和城区的高端客户到中央生态休闲区置业，这是开发商需要思考的，只有外围的客户购房，寮步地产才会真正上升一个台阶，这就是我的基础观点。

    中央生态休闲区的提出还只是一个概念，寮步是否可以成为中央生态休闲区的一部分，才可以体现价格，因此要做好基础设施。正如改革开放后，中央给汕头、厦门、珠海、深圳开放的政策，不是所有的区域都发展得好，也要看各个城市是否可以把握机遇。

    这几年寮步一直在锻炼内功，给了头衔后，会有很大的促动作用，从目前寮步的房价来看，华南工业园板块、中心区板块的价格区间大概在四五千元左右，建筑成本、税费、财务管理费等等是接近成本价的，未来寮步的房价一定是要向上走的，最终可以发展到怎样的程度，还要结合东莞房价的走势。

    如果东莞城区的房价向上攀升的话，寮步的房价会跟随向上升，当中心区房价向上攀升的时候，是否会导致白领阶层往镇区和新的中心区发展，如果挤出部分客户到寮步板块的话，价格一定会向上升。

    2007年、2009年、2010年都有新政出台，每一次的调控都是逐渐加深，如果2007年出现了限购和停贷第三套，就会一下到底，如果4.15新政也出现了限购和停贷第三套的话，五一就是很悲惨的，但是4.15后到10月1日前，客户在消化新政的负面影响。

    2007年后，加息以及利率上浮10%，首付提高到40%，客户是无法接受的，因此2007到2008年房地产出现了低谷，加上金融危机，国家出台了政策扶持房地产业。目前客户已经具备了承受能力，因此9.29新政后，出现了限购令，如果客户可以慢慢的消化，对东莞还是有一定的拉升，如果东莞出现限购令的话，对东莞的打击是很大的。

    9.29、广深限购令和第三套停贷后，对东莞房地产的打压不是很大，大家认为9.29是新政的第二只靴子，因此未出现比较大的波动，但是从央行加息后，股票市场整体变化不大，但是房地产股票大跌。