合富辉煌邓祥和：新政后东莞楼价大跌可能性不大

　　二次调控下，东莞楼市产生了诸多变数。乱花迷人眼的楼市让购房者看不清后市走向。当局者未必迷，身在营销一线的人物可能比购房者更了解楼市走势。缘此，房掌柜专程访问了合富辉煌房地产（东莞）策划推广五部总经理，兼万科事业部总负责人邓祥和先生。

合富辉煌房地产（东莞）策划推广五部总经理，兼万科事业部总负责人邓祥和先生

　　房掌柜：邓总监您好，今年以来，国家陆续出台了系列楼市调控政策。您认为正经历着9.29新政洗礼的东莞房地产市场呈现何种态势？

　　邓祥和：其实东莞房地产市场经过了07、08、09、10年这四年中金融危机、楼市调控的洗礼，我觉得现在东莞房地产市场是很健康的。房价从07年的虚高到现在回归到正常，是一个过程。经历了这两年不断的调整，东莞楼市回到了比较正常的发展轨道。新政之后，对比上海、北京、广州、深圳等城市来说，东莞的房价和成交量并未出现大幅下跌，理论的数据证明东莞房地产市场正在比较正常健康的发展。但是，政策下来毕竟还是会对东莞楼市产生一定影响，如同石头扔下水面溅起涟漪，东莞楼市在政策影响下也略有振荡。但我认为这种振荡之后，东莞楼市仍然会继续前行，健康发展。

　　房掌柜：据我们所了解，目前邓总是合富辉煌万科事业部的负责人，也是走在市场前沿的人物。以您手头代理的项目为例，您认为东莞房地产市场最近有什么明显变化？

　　邓祥和：我目前主要负责的有万科金域华府、万科紫台、万科金域蓝湾等等。说到市场变化，肯定是会有的。就好比今年4.17新政之后5月份成交减少，9.29新政之后的10月，东莞楼市成交同样会出现减缓。虽然成交量是减少了一些，但是价格并未出现下跌。市场变化是一个正常的现象，我们最近对广州、深圳市场也做了一些调查，比如说广州，最近出现量价齐跌，成交量大概跌到了30%以上，甚至最近的网签数据显示，成交量最大出现过70%的跌幅。东莞的成交量虽然有所下跌，但幅度都不大。调控政策从金融信贷、土地管理、政策监管等多方面发力，房地产市场必然要受到一些影响。但我觉得这个政策在今年10月、11月就会被消化掉，4月的“新国十条”就是一个很好的例子。虽然新政造成了一定的观望情绪，但有趣的是，这一段时间以来东莞土地交易市场却十分热闹。

　　房掌柜：有人欢喜有人愁。最近也有一些房企选择放缓推盘节奏，以您目前代理的项目而言，会不会做出一些营销策略的调整？

　　邓祥和：每个开发商的想法是不一样的，他的营销策略必然要符合自己的公司利益、经营理念和经营节奏。像万科这种全国性的上市公司，开发速度和销售速度不会因为这样一两次调控去减缓。其实从4月份到10月份，万科的业绩增长非常厉害，昨天还刚下放了近10亿的股权激励，这说明他们的发展十分健康。大多数房企的开发速度其实在头年就已经确定了，不可能因为某个政策的出现就打乱开发节奏。因为开发时间也会受到监管，比如说政府会规定该项目几年内要开发完，开发完之后又会要求其尽快出售，所以大多项目的开发和销售进度均不会受到影响，只是会出现成交量下跌的状况。但无论是开发商还是代理公司，我们都会想一些办法去解决销售上的问题，从而促进房地产市场的整体发展。这也是政府希望看到的——房地产市场正常正规的前行。

　　房掌柜：可以说购房者最关心的还是房价问题。受新政影响，不少购房者产生了观望情绪，您认为东莞楼市近期是否会出现价格变化？

　　邓祥和：正如一开始就说到的那样，东莞房价下跌不是没有可能，但只会出现小幅振荡。东莞房价几乎没有大跌的可能性。刚才也曾说到，现在土地市场很热闹，楼面地价也在飙升，所以在销售价格上，不可能会跌得太厉害。而且东莞目前的房价还是比较合理的。

    房掌柜：东莞房地产市场发展目前出现了一个“版块效应”，包括“中央商务区”、“中央生态休闲区”、“中心西区”等等。您认为东莞楼市版块重心在何处？未来几年这个重心又将往何处偏移？

　　邓祥和：我觉得这跟东莞的整体发展政策是密不可分的。我觉得东莞目前有三个热门区域，首先是城区，即南城行政中心一带，发展潜力是不言而喻的。另一个则是松山湖区域，近年来我们也不难发现松山湖房地产市场的发展有多热闹，政府对这个区域也是相当重视。在国家科技园的带动下，松山湖必然会成为东莞中部或者东部偏东部的一个重要点。第三个则是东莞副中心——虎门。我觉得这三个区域肯定是东莞近五年发展最快的区域。

　　房掌柜：说到5年，我们不由得想起中国即将进入第12个五年规划。其中结构调整是十二五的重头戏。不少专家学者分析中国住房结构也将改变，保障房建设会逐步加大比例。您认为东莞的保障房需求大不大？保障房会不会对商品房市场造成冲击？

　　邓祥和：房地产是一个商品。商品房必然适合某个人群，或者某个人群不同阶段的需求，保障房并不能满足所有客户。这是一个发展的过程，城市的发展需要商品房的促进，保障房并不代表所有阶层的需求。现在东莞市场上的别墅、洋房、类洋房，都是为某些人群不同阶段的不同需要做出补充的。当然，保障房的确是一项不错的惠民政策，“安居”之后方能“乐业”，其实“乐业”之后，我们往往会再度选择自己心目中喜欢的那套房子。

　　房掌柜：您认为东莞楼市未来五年会呈现何种走势？其中有哪些利好因素的推动？

　　邓祥和：我个人很看好东莞未来的发展。经历过金融危机之后的东莞加速了转型步伐，转型方向也愈加明显，房地产市场发展有了更强的经济支柱。在整个十二五的规划之中，珠三角必然会唱重头戏。在地理位置上，东莞处于珠三角中心，周边城市的发展会给东莞带来更多的发展契机，好比现在深圳限购，东莞楼市成交量突然间上升一样。另外，随着广东城际铁路的铺开和国家高铁建设速度的加快，未来五年里，东莞的多条铁路将投入运营，如莞惠城际轨道、R1线、R2线、武广高铁白沙塘站等，这些都将促进东莞的综合发展。

　　房掌柜：从未来说回现在，在当前市场形势下，您对开发商和购房者有何建议？

　　邓祥和：开发商方面，建议开发商眼光要放宽放远，糅合更多优良品质。我觉得东莞的房地产开发需要一种多元的文化，更加注重建筑品味。对于消费者而言，其实每次调控之后房价都会出现一点小小的震荡，如果真的有心买房，建议在此时出手。目前股市已经攀上3000点，根据我们的经验，股价和房价之间的涨跌有着密不可分的关系，我预计明年初东莞房价可能会出现一定幅度的上涨。

　　邓祥和 1998年入职合富辉煌房地产，至今已逾12载，曾在广州、河南等多个省市任职。2006年入莞，曾负责中信凯旋国际、金地格林小城、城市风景、星城国际、2046、光大景湖春天等多个楼盘的营销工作，现任合富辉煌房地产（东莞）策划推广五部总经理，兼万科事业部总负责人。