深圳都会研究院高海燕:房地产产品的价值趋势与投资

    第一个问题，今年的宏观调控。

    为什么讲宏观调控，因为有很多人在期待下一轮的宏观调控，所以你不去分析宏观调控是怎样失败的，你怎样分析以后的宏观调控是成功的，因为很显然，下一轮的政策一定会来，可是你一定要分析前面是怎样失败的，今天房价问题为什么在经济领域政策解决不了，因为有很多是贫富悬殊带来的，就是强者更强，弱者更弱，因为购买力越来越强，所以财富效益就越来越强，这样就更多占有稀缺的资源，贫富悬殊导致很多社会矛盾，所以说不解决房价的问题，贫富悬殊问题就解决不了。

    第二个问题，为了解决中国经济模式转型的问题，中国和深圳提到转变经济增长模式。

    第一、希望三个轮子中间换几个轮子，过去讲出口消费，投资、我们总想把投资比降下来，这个轮子降下来，所谓投资不是大家讲投资买房地产，就是搞建设，搞房地产项目、建高速公路，所有这些建设项目就想拉下来。第二、出口现在已经碰到了问题。第三是消费，第一投资转不动，财政局有了收入回去搞投资，政府只干这件事情，大家不愿意当官了，第二消费大家都知道，70-80%都没有消费的，大家知道出口形势不好，地看看这几个轮子就转不动了，所谓通过完善结构调整，你善产业调控就把房地产问题解决了，房地产涉及到相关行业或者是大量过剩，房地产如果停下来，这个东西转不动就在这里，怎样转呢？过剩行业正好依赖是房地产项目，这里面又存在着矛盾，房地产问题不解决，相关行业产能过剩的问题不能解决，房地产已经成为一个财富终端机器。

    我们讲所谓碰到的调控第一个问题，不知道未来的宏观调控是怎样的？其实不管怎样，关键是针打下去不打下去，今年以来，所有的政策效率能够达到30%都不错了。

    我相信只要真正研究中国经济都知道，CPI数据必须要乘以150%才是真实的数据。中国现在存在严重的通货膨胀，其实经济学家看不准数据，房地产观点谈得不对，不是能力不对，而是中国的逻辑太复杂了。人们一直咬着牙齿说我们绝对不会听你们的摆布，绝对不屈服于外界的压力，这是说给中国人听的，我们表现严重的抗议，已经在跟那边说好话，就是私下里面商量，在这种情况下，人民币升值的压力，你再实施，整个国际大环境带来通货膨胀的问题，热钱的问题，这个问题短期内解决不了，所以现在我们要讲打的是财富战争，保全战。

    前些年我总是站在一个是立场上说我相信政府和党，从民生的角度考虑房价问题是要得到解决。但是，真的做房奴在几代人身上，如果我们做房奴不可避免，就做一个快乐的房奴，有很多客观复杂的社会因素，绝对短期内不是表决，而是真的能够解决的问题，你怎么办？所以说我们只能自我救赎，财产的自我保护，钱干什么去？买大蒜去，现在中国局长就存了大蒜，就已经囤起来。我可以明确说：房价一定会下来，特别是现在要交差的情况下，明年3月5日以前，中央政府要避免房价问题成为全国的热门话题，所以一定会采取手段希望控制房价，快速反弹是中国房地产调控的宿命，从长期角度来讲，房价持续的兴奋在中国短期内，这种趋势难以改变。

    我觉得一个好的项目项目，首先还是要看位置，这个位置不简单的李嘉诚先生所讲的地段地段还是地段，购买中心的物业是没有错的，这就看到深圳福田的房子这么多年不降的原因，有的时候买到城市租赁的地段，有购买能力没有错，这是买地段，第二是买位置，这个位置既包括中心地段，还包括位置，有很多项目很好的营造，项目规划大体量项目，开发商成熟度，跟项目所集合经营人群的能力，其实只要大项目综合成熟社区营运的能力，施加上营销能力，其实判断出来。一定要懂得区域和城市的走向，好的升值物业一定符合区域走向和城市走向。