瑞峰置业总经理陈强：东莞房价预计明年理性上涨

     我认为东莞明年房价成交量会增长20%左右，明年接近600万平方米，和2007年的量差不多的，明年房价预测在10%以上的升幅，东莞城区房价是7000多元/平方米，镇区也有3000元/平方米—6000元/平方米区间的房子。这样的判断首先是看到中国明年在控通胀，保增加，调结构，增长会比今年下跌一下，但这三者之间是矛盾的，不可能都实现三个目标，国家这30年改革开放以来，增长是第一位的，发展是硬道理，解决了中国实现小康社会发展的问题，增长问题是历届政府维护社会和谐的一方面，如果低于7%造成的问题比通胀上升5%还要多，现在结构提出了7大产业和过去房子、轮子推动中国经济增长，这种模式转变短期内很难完成，7大产业是否可以形成效应，解决中国经济发展问题，至少会在“十二五”前两年能能不能完成都是一个问题，因此，保增长问题是一个很重要因素。

     中国城镇化还会继续发展，首先是区域经济调整问题，中国沿海经济占主要分量，而内地经济还不能承担三个经济主体对中国经济发展的贡献，因此从内地城市向沿海城市人口迁移是一个大趋势，以前倡导西部大开发是以城镇化为思路，现在提倡是大城市和城市圈的发展模式，城市圈意味着“深、莞、惠”的发展，明年这些发展策略会成为拉动投资的一个主要因素，例如轻轨对东莞影响是深远的，如果在深圳无地可供的时候，他们会向“莞、惠”转移，也会带来经济的转移，下半年开始，深圳、广州客户比去年到东莞置业的越来越多，如果城市轻轨能够提速，缩短在半小时形成的话，东莞会成为很重要的置业地方，这个时候，黄金发展阶段就来临了。

    东莞主体经济在好转，随着国际形势的复苏，说明出口跟产业转型、升级相辅相成，这带来很多中高端人才和整个城市服务业产业发展新增人群会增长，这为东莞经济发展带来新的活力。

   我们从地缘优势来看，我们跟广州、深圳的绝对价差更大，按照市场经济规律刚性来看，价差会恢复到价格往上走的必然，其实增长速度很工资增长速度差不多了，这说明当今东莞楼市发展是相当理性，我们楼盘没有“受捧”的，而且很多房子也做了很多促销工作，从结构上看，我们从改善型，经济型及公寓产品都非常多，产品线很丰富，可以满足各个层次的需求。

    明年东莞房产供给量会加大，区域板块活跃会成为必然，轻轨站点的物业会成为大家投资热点和首选，因此2011年楼价是看涨的，从2007年我们一直在做市场分析报告，分析基本上都比较准确，因为我们客观地综合了很多方面的因素。

    目前房地产市场除了房产税之外，以后再加的政策手段也不多了，另一方面，中国房地产如果要真的实现几个回归可能就需要供求关系达到质的变化，同时也需要中国经济出现滞涨的因素。

    我们判断一个城市房地产市场是否有风险是有一个指标的，有一个地方有很多房子，入住率不到10%，这些地方刺破是很好的，未来是结构性的调整，有的城市房价可能会下跌得很惨，如果有一些地方需求和供给关系严重不足的话，调整是非常小的，入住率还是比较高的。

    我们的收入和房价比例关系问题也需要清楚，因为你不买房，别人还会买，因为需求是会存在的，我们是客观看待一个市场，中国经济结构存在问题，一个是12.5万亿的消费合7万亿的房地产消费，如果整体消费再提高7万亿，让房地产消费减少的话，这是比较合理的，这说明了以前发展是存在不平衡的，我们国家发展也不太平衡，很多因素左右政府决策和市场关系。

    实际上就是我们文化的错，是我们的中庸文化，我们没有西方文化的概念，我们是中庸文化，教育都是应试教育，整个社会问题的架构决定了我们今天这个场面，这不能原因归咎到房地产太高。

    我们还需要从政治体制看问题，经济基础发展到一定的时候，上层建筑是必须变革的，否则上层建筑会制约经济发展，现在政府是一个大公司参与的运转，房地产不是老板，老板只是一个操作层面，大老板是国家。

  要解决房地产的问题，必须从制度，体制上解决，大家觉得房价高不是说谁买得起，谁买不起，而是在于制度的供应，我觉得这是两个因素。现在中国开始有文化的声音，有政改的声音。现在股票里的爆炒和巴非特投资可口可乐了理念差不多，都值得深思的。

  我们很多资金可能是丢在所谓的7大产业里面了，这是不是浪费呢?我们为了消费，大量生产汽车，很多基础设施问题都没有解决，我们依旧做那些作用不大的东西是否可行。因此我们需要从文化的角度去理解。