正太联合黄海涛:东莞是最具投资潜力的洼地市场

正太联合总经理黄海涛

    目前东莞房地产的整体发展在过往四年多次调控中相对波及面来讲，除了在07、08年以外，07年比较大。不管是升与跌，在全国城市来讲，还是比较健康的。周边的深圳、广州以及同类型的沿海地区的二三线城市比较，总体来讲，东莞的房价基本上还是在一个合理范围内。
 
    目前房地产市场与故事非常有关联，房市和股市已经汇集成一种市。目前全国从经济增长的速度和通货膨胀的增速比较快，也就是说造成了一种释放。第二个，政策平凡的出台，当政策平凡出台，从面上看是对房地产的一种压力趋势，事实上，我们发现房地产跟整体民生是一个非常矛盾的事物。

    房地产市场在整个居民消费当中是不适当，同时占整个国民经济的比例非常大。一个矛盾就是老百姓如果把钱都用来买房子，那么其他的衣食行等方面的消费就低，所以就要想到拉动内需，这是矛盾的。第二个方面，房地产增速放慢，因为占GDP比重比较大，在此情况下，一方面要稳定民心，第二方面要发展，中央在政策出台方面，是抱着一种矛盾心情的。我们发现一个定律，在房地产整体环境比较稳定的城市，做投资也罢，做居住也罢，不应该受外界政策性的波动而变化，这是我要对消费者和市场说的及，保持良性房地产的价格的比例话，对国民经济的发展是非常有利的。东莞区域，我认为还是稳健的，购房者还是要有信心去消费。

    东莞的房地产价格为什么上不去，我想是因为今年主要是产品的结构所导致房价不高。从消费者的特征来看，07年投资比例是非常大，东莞仅仅是靠自身的消费能力来讲，价格上不去，原因有几个。

    第一，东莞的人口结构当中包括其收入结构当中，两极分化特别研究，这种产业结构决定整个城市的经济结构和社会结构、消费结构和人口结构决定了房价。广深本身就同城，但我们很少谈广州和东莞，说广东一体化，因为就历史和文化渊源上来讲本身就是存在一体化，从区域经济格局来看也是一体化的。在此背景下就有可能导致我们看到的深圳这座城市整体社会生活成本越来越高，我们说北、上、广、深，深圳是其中之一。广深一体化在为例尤其在东莞和深圳的房价差超过了2-3倍，形成购买力以后，一定会出现。在2011以后值得关注，我们也可以说可喜的看到了东莞在这五年时间发展，对生活性配套所带来的一些建设，包括从政府角度建设和市场建设也好，整个城市的空间结构、交通还是生态环境，包括整个城市的商业环境，还是逐步突显出一种国际化都市的味道。现在我们更觉得是在一个中心城市一样。从东莞从生产型成为转变成始于居住的城市之后，生活成本降低，生态环境在改善，空间结构也好，包括生活方式在东莞和深圳两个地方形成融合的态势下，有可能加速广深一体化。

    在2011年，判断房价走势或者房地产市场，从某种程度上，东莞处于转型升级的结点，从二产业向三产业的转化过程当中，我认为是最具有投资潜力的一个洼地市场。那么再横向比较同类型的二三线城市来看，我们房价的潜力也是非常强的。从生产型城市向生活型城市转变过程，城市的价值被重新评估，城市的房地产价值也被重新构建。东莞是理性的，生活在这个城市里面的人不必去恐慌，这是非常幸运的。现在觉得，在东莞还是挺惬意的，到了广州、深圳去的到了感觉东莞这个城市还是一个慢城市，消费成本还是比较低，舒适度也是越来越好，这是我的一个感受。

    再一个，从汽车协会得到一个数据，截止11月底，东莞汽车保有量增长量是12万台，主要以小车为主，到目前为止，东莞的小汽车的保有量是130万辆，这个数字很厉害。在今年一年时间，我们明显感觉到只要有车在路上跑，09年还可以加速，但是到了2010就加速不了，慢慢感觉车子越来越多，有时候想想，我们感觉到城市的变化，通过车就可以感觉到。以前回家10分钟就可以，现在没有15-20分钟回不了家。汽车和房地产市场两者关联度非常强，在座各位假如没有房子不会去买车，至少绝大多数的理性消费者是要购买再买车，在车辆快速增长的过程当中如果今年是12万辆，增加了10%的比例，房地产的增长速度应该也是如此才对。整个东莞的供应量来讲是比较小，400多万，从成交量的角度，比2009年大幅度下降，下降了20-30%。第二个方面，这是一个决定性因素，回到了一个供需关系上来谈问题。从供应来看，这个比例下降，相应的供小于求，以豪宅为主发力，这种下降绝对不能代表全市的平均水平。