房掌柜张毅：调控楼市马太效应 2011东莞的深圳客还将增加

    那“削减投资”怎么理解呢？过往大家买房都尝到了甜头，早买房子、买多套房子的人都挣了很多钱，所以买房的赚钱效应出来了，行政手段的限购令就相当于要砍掉或弱化住宅的投资属性，政府希望购房者把住宅更多看成自住品来购买，这样也就把楼市的马太效应降低了很多。刚才所说即是我对今年两次调控的一些认识。

   那么限购令到底要限多久的问题，行政手段不可能一直这样，是我接下来围绕第二个话题要讲的，即2011莞深楼市的联动包括东莞楼市的变化，讲两个观点。

    第一是，我认为2011年东莞房地产市场中的深圳客比例，还会进一步加大，不管是从销售面积还是从销售金额，或者销售套数上，比例都可能会在今年的基础上进一步增加，这是有几个方面因素支撑的。一是大前提，前面各位嘉宾都讲了，即莞深一体化的趋势是挡不住的，二是限购令问题，我认为不管深圳限购令是否取消，其实对东莞都应该是一种外溢效应。取消限购令，深圳房价会反弹，房价更高了很多人更买不起，购买力自然会转移到东莞来；不取消，那就是目前这种状况，深圳资金和购买力也要外溢。三是莞深交界地带，东莞2011年可以看到的楼盘开发数量在进一步增加，包括刚才马总说的花样年黄江项目江山、金地黄江的湖山大境，包括虎门万科紫台、长安万科中心等等，甚至保利樟木头的国际生态城等超级大盘。

    深圳客比例会进一步加大，其实有两个征兆，不知大家是否留意到，一是金地湖山大境的首次亮相不是在东莞，而是在深圳，其产品发布会与金地华南的品牌发布会捆绑在深圳一起亮相的，也就是项目主基调已定下来，要主攻深圳市场。还有一个即万科虹溪诺雅，全新的“悦”组团产品发布会，12月25日放在了深圳万象城的君悦酒店，而以往都不是，那为什么这次要放在深圳，我们不妨猜测一下，是需要进一步向深圳市场渗透？是因为想继续增加虹溪诺雅的深圳客比例？还是要把单价拉得更高？我们不得而知。但金地万科这两个最具代表性的项目，不约而同地有此行为倾向，或许就说明了趋势所在。

    第二是，话题回到东莞城区，我认为不久将出现这样一个趋势，也是刚才合富的李兴旺提到的一点，东莞城区也会遵照广州、深圳楼市的发展，即深圳关内放眼过去，基本没有面积合适的非“豪宅”房子，广州核心城区也是一样，非豪宅的项目基本都不在城市中心了。我们也看到，东莞环城路以内6000元以下的房子在慢慢绝迹，往后开发，土地更加稀缺，需要做利润出来，肯定要把售价拉高，所以过不了多久，东莞城区内也将是“满城放眼尽豪宅”，这是一个不可避免的趋势，城区购买力逐步往周边渗透、扩大，就如同深圳购买力往东莞外溢一样。