李兴旺：东莞写字楼租赁回报率低 发展前景良好

合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺

    东莞写字楼当前的租金水平停留在40—50元/平米的平均水平，高端也就是70多的租金水平，东莞在长达几年的时间里，维持在40块上下的租金水平，说明租金的升幅水平比较小，也反映了投资回报的问题。

    相对于商铺、回报率低的话会影响投资意愿和开发商的建设，从近几年开发量是比较低的，从07年到今年，东莞市区写字楼的开发量基本上维持在10万平方米上下的水平，近两年量还是有点偏低，呈现减少的趋势。我们接到一个数据，未来两三年东莞写字楼的开发两可能会达到200万平方米，这个量比较大，涉及到售价和租价涨幅的问题，近两年升幅可能不会太明显。

    为什么东莞租金保持这么低的水平，和市场需求有关，东莞目前写字楼需求量还是比较弱的，最大一个绝对因素是东莞的产业结构目前虽然在进行产业转型，但是在当前这个阶段还是以制造业为主。

    从前端时间调查的写字楼现状来看，排在第一位的是以制造行业为主，其次是金融行业，第三是像装饰公司、贸易公司等等。从写字楼租赁的行业分布来看，也可以反映行业现状，以制造业相关行业为主的这种需求绝对了东莞当前的写字楼租金水平比较低。

    例如周边几个城市，像广州、深圳、包括国内的一线城市，看一个城市的发展、发达程度，从写字楼、高楼大厦上就可以看出，随着东莞的不断发展，未来对高端写字楼的需求是一个必要趋势，但是需要时间，对于东莞写字楼的发展前景，我个人还是比较看好的。

    东莞写字楼目前的租金水平比较低，和东莞的特有的对写字楼的观念有关，比如很多工厂、公司不会专门租赁一个写字楼，比较低调、务实，不太注重写字楼的硬件设施，从最中心一代的写字楼一看，我们中心的写字楼最高的租金也不是很高，里面的很多硬件设施都不如广州和深圳，这和需求的挖掘有关。目前东莞高端写字楼的要求还是有的，但是没有被挖掘，需要有一个引导的过程。