世邦魏理仕李亦洋：东莞写字楼有很大的发展空间

世邦魏理仕助理经理李亦洋

    汇峰中心定位现在已经超出东莞平均需求者，投入的无论是硬件还是软件服务已经向广州看齐，甚至高于广州和深圳。但是定价却远远低于深圳和广州，我们一定要超出这个市场，因为东莞大部分的客户都是本地客户。

    一个很简单的问题，如果一个客户需要非常好的物业服务，在哪里找呢？还有一个问题是一个迅速扩张的大企业，需要找4000平米的写字楼做办公室，在哪找？在所有卖场里，很难找到4000平米的整体物业。虽然高端需求上，想把东莞写字楼物业从顶端往上拖拉，使其尽量和深圳、广州匹配，很多大企业不来东莞，并不是觉得东莞不好，特别生产型、贸易型企业，他们采购、加工、生产基本都在东莞，广州和深圳的厂房差不多有二三十个，但还差写字楼。

    大企业为什么一直没有过来？举个例子，之前有几个美国客户，对东莞写字楼觉得可以接受，但是最终没有在东莞，原因就在人力成本。广州人力有高学历，好的资源，有很多211大学，深圳大部分的人才都是从外面往里流，而东莞绝大部分都是工厂的，很多素质并不高，一部分原因就在于人力。东莞没有非常好的高等教育资源，这就是东莞写字楼起不来的一个非常重要原因。

    随着交通网络的发达，广州和深圳写字楼一步一步抬高，东莞会在这个洼地里有很大的发展。

    现在有一些大型开发商进来，也有一些本地开发商，很多都把住宅当写字楼做。想把写字楼的市场推高，必须走单一的写字楼，不能走卖场。很简单的举个例子，深圳的华润大厦，号称见证深圳速度的高楼，当时华润比高价地低了30%的租金，但是现在租金是在120—130元左右，而华润已经上升到200块，这是单一的和卖场写字楼的区别。单一的可以让其一直服务，慢慢用物业把整个形象推高。东莞的一个大学，它的建筑很漂亮，但是走进一看，不是这块漏水，就是那块瓷砖掉了。说明如果没有一个很好的物业管理，整个形象和感觉在市场上就会非常低涡。

    担心一些本土的开发商为了短期的资金回流，没有很好去做业务，东莞市场的物业管理费为什么一直上不去，物料的成本、保养的成本全国都一样。如果一直是这样物业公司肯定亏本。只有两种情况，一种是降低成本，一种是恶性循环，业内人士探讨，如何把东莞的物业往上推，为什么把租金和物业分开来谈，租金是根据市场的起伏有不同的变化，但是物业费才是真正体现大厦本身价值的重要原因，可能外人来看只看到租金低和租金高，但是要看的还是物业。

    如果往后五十年，东莞肯定会有很多摩天大楼。，五年之内，台商大厦、民营大厦和长安万科中心这些看得到的就是这几栋，但是以后的发展还真说不准。东莞摩天大楼的市场要看广州和深圳，广州和深圳的量已经够了，在东莞就不会很多，可能就一两栋作为地标就足够了，以后的还要看以后的发展。