易城中国副总裁尹宝军城市化与中国商用地产未来

   商用地产其实是一个非常款的概念，发达国家的发展实际表明是地产成熟的标志，根据不同的角度可以细分成各种各样物业的形态。同时商用地产也拥有非常多元细分的产品市场，各个细分市场的特性以及需求也有明确的差异，相应需求各不相同。商用地产与住宅业务基本的差异在于住宅是长期的，商约地产具有经营星，商用地产开发难度风险非常大，也造成中国房地产在发展过去经历了较长的蜇伏期。未来的十年二年是商用地产的市场。在这种市场的情况下商用地产的价值就不断提出来，我们可以看到过去的20年商用地产的重组市场住宅用地的价格增长速度远远比商用用地，在2010年第一季度，商用地产的环比增长首次超过了居住用地。其实我们可以看到这是一个明显的标志。从东部、西部各地区的地价差异，东部是高度密集市场水平比较高，但是随着产业的向中部、西部的转移，预计商业地产的市场就逐步进入通道。我们可以从2010年的3个季度的典型城市的商用地价水平对比可以看到，多数商用呈现上升的趋势，其中北京、深圳、杭州是最具代表性的。2007年起办公、商业完全增长，2009年办公商业用房完全额超过了住宅。从各用途物业完成额办公室商业用房投资完全额有所上升，而住宅比例显著下降的趋势。与其未来的2、3年就有大量的商用物业入市。

　　我们看2010年上半年商用销售呈强势增长，销售额商用物业增长幅度远超过住宅，销售面积办公室和商业运行用房住宅销售面积同比增长53.2%、46.7%，是非常快速的增长。2009年办公室、商业平均的销售单价跟上一年做的比较上涨了4.6%，商业上涨2.7%，这样达到在平均办公室价格达到了将近9000块的水平。商业也达到6000多元的水平。我们看主要城市上海、北京2009年的物业投资市场非常活跃，我们可以看到各区域不同物业类似的市场的变化，比如办公楼这个是商业各个区域的情况。在这之后我们看到巨大的商业地产的商机来自于几个方面，中国经过增长的良好，经济机构逐步调整优化，住宅市场调整压力加剧，对政策比较低。人民币升值的预期情况。其实我们从发达国家的经验可以看到当人均GDP从3000美元到10000美元的时候，基础需求比例降低，2009年大家知道我们的人群GDP已经差距3600美元，过去十年的消费增长幅度甚至高于GDP的实际增长，所以消费平台基础完全建立起来了。