城市观点论坛中国2010讨论：三旧改造与土地面粉

    恒益集团主席郭建平：三旧改造是个非常好的政策
   
    我觉得国土资源部给广东非常好的政策，三旧改造。实际上这二十年发展留下的城中村需要改造。农民是现实的，没有收益你要强行征用很难，只有政府出台政策可以改造，谈起来就容易了。第二随着二十年的发展，早期规划的工业园区变成了中心城市，这些厂房实际上也是可以作为商业的，只是没有政策。第三就是一些城里面传统的建筑风格需要保留。像上海新天地保留了传统风格的建筑，所以我觉得三旧改造一个是非常好地节约利润土地，一个是可以改造城市的大面貌。拍卖地的时候不去用，沿街的全部买，后面全国下来了成了城中村。每年拨款很多去改造城中村，所以我觉得三旧政策出台之后，能够尽快地想全国推，也让我们其他省份能够早日受益。

    华南理工大学房地产研究所所长王幼松：旧改要依托文化和实物
   
    因为我在业界主要是做地产的。第一是依托文化和实物，建筑和住宅都是历史的文化的载体，在历史发展里面是一条轨迹。像广州2000年的历史有长的轨迹，不应该用新的点来看，对大量的拆建我们要留一下文化文脉。第二要尊重科学和专业，通过国内发展的情况来看，还是主要靠行政力量主导。这个过程在未来的发展应该逐渐地淡化。第三我们现在从市场的了解，中国经过了30年的房地产的发展，人均居民的面积在世界上不低，而且发现控制率很高，现在很多子建了之后没有人住在里面额资源浪费了。

    华誉景观董事总经理张明燕：旧改就是到旧城镇到新居住
  
    我们提到旧城改造就是到旧城镇到新居住的改造，实际上并不是把拆掉的农民房建城高楼大厦就可以了，实际上很需要城市功能的体现。在这一块所体现的城市功能是什么，是从居住层面。从城市层面和商业的层面，我们接触到，在佛山那边有一个项目，跟村落里面去合作的，但是他的问题他想建很多的商业的，但是做什么产业不知道，完全是带着很大的偶然性的。这样很可能当你把产业建起来之后没有人来你这买。在我们的工作当中是跟很多地产商打交道，我们有很深的体会。

    另外关于环境方面，实际上作为对于国外的案例我们会研究得比较多，实际上现在中国的地产粗放型的经营，将来可能到更高的水准经营模式，所以我们看到国外经济发展地越来越高，他的三旧改造的比例会越来越大。

    我不知道大家留意到没有，世博会德国的展馆里面他们有专门的旧区域改造，旧的是什么样，新的建成是什么样，实际上发达国家到了一定程度他的这种改造已经占到开发量的大半。而我们国家现在还是拿新的土地占绝大多数，所以我想通过这样的论坛给大家一个更新的信息，重视这一块将来土地获取的重要的方面。这是我们在设计中看到的一些方面。

    广东房协黄鹏： 拆迁尽量做好前期工作以使利益最大
   
    如果换一个角度来说，作为开发商我可能不管怎么样都会把利益放在第一位。如果拿到一个项目即便做得再高我没有钱赚也不会做。大家在任何城市拿到的地如果是三旧，当然广东不一样，因为有政策，所以要采取不同的应对措施。就一般而言，你拿到这个东西实际上在前期要做很多的工作，比如城中村你要做大量的调查去协调，如果真正意义上要做最终要归结到拆迁的难度，风险的控制，在前期要完成。

    对于产权和有些时候房屋的产权人不清楚的情况下怎么去办。我要对整个区域情况要有初步的摸查。为了使拆迁更顺利一下，第一轮咨询90%愿意拆迁，做方案，这个方案有2/3的人签了你才能去拆。实际上可能在时间方面给你带来的是成本提高的问题，可能使你后面面临的钉子户、问题户减少到最低。

    对这房源安置，包括广州这个地方愿意原地安置，都有他自己的特点，我作为开发商我愿意原地安置，你首先还是把它安置出去，他有地方住你才能去拆。另外要控制自己的风险和时间进度，这样才能让你的效益最大。