世联楼市新评：反弹未能延续 未来楼市依然可期

　　2010年对于房地产来说是名副其实的调控年，全年楼市在调控中反复波动。年底被压制的需求出现一次短暂性的大爆发，市场反弹势头明显。然而新年1月临近兔年春节，再加上月底新国八条的适时出台，致使去年年底的反弹未能延续到新年，楼市进入传统的淡季。

　　新年1月各类城市楼市走势

　　一类城市：除广州外反弹势头基本予以遏制，成交量开始下跌，但成交均价却出现分化。从新房成交面积来看，广州延续反弹势头，环比大幅上涨51.4%；其他四个城市成交量都开始下跌。其中，杭州下降幅度最大为34.4%，其后依次为北京、上海和深圳，环比分别下降25.7%、25.2%和9.9%。从新房成交均价来看，各城市在调控中出现分化。深圳、北京和杭州成交均价保持增长，环比分别增长10.2%、9.5%和5.2%。而广州、上海成交均价开始下跌，环比分别下降5.8%、4.9%。总体来看，一类城市成交量下跌较明显，而成交均价则表现不一。

　　二类城市：大部分二类城市的新房成交量开始有不同程度的下跌。其中，下跌幅度较大的有天津、青岛和佛山，环比分别下降32.6%、22.2%和15.3%。然而，厦门和南京由于2010年前期在调控下下跌幅度较大，后期反弹势头较猛烈，1月，市场不惧调控，延续反弹势头，成交量继续上涨。其中厦门环比上涨23.2%，南京环比上涨18.3%。对于成交均价，大部分二类城市开始有小幅下跌，其中济南下跌幅度较大，环比下降14.2%。总体来看，二类城市1月份市场成交量和成交价都有不同程度的下跌。

　　三类城市：1月新房成交量开始出现分化。其中沈阳、大连、西安新房成交量开始下跌，分别环比下降11.2%、35.0%和39.2%。而合肥、长沙新房成交量仍然上涨。合肥表现尤为突出，环比上涨37.1%；长沙表现较温和，只微涨1.7%。
总体来说，新年1月楼市未能延续去年年底的反弹势头，大部分城市新房成交量开始环比下降。

　　新年房地产调控将持续

　　1月26日，国家出台新国八条，加强对房地产市场的调控。接着上海、重庆于1月28日起开征房产税，新年的第一波楼市调控开始。

　　新国八条的一个主要亮点就是限购范围的扩大。国八条明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。根据新的调控政策，未来至少有36个城市要进行限购或更新限购政策，据此，有业内人士表示限购城市预计会扩大到72个，这将进一步压制投资性需求。限购范围的扩大，虽然短期能起到抑制需求的作用。但这种行政手段的过度使用，会加剧市场的波动。同时一旦退出，将有可能使市场出现报复性反弹。世联研究认为，市场应该“宜疏不宜堵”，市场经济环境下，限购这种行政手段应尽量少用。

　　作为房地产调控手段的另一个重头戏——房产税，在新年也走上历史舞台。1月28日，上海、重庆在全国率先实行房产税。作为抑制房价的手段之一，房产税的征收被视为一剂猛药。但纵观其效应，能否如预想中的那么有效，则取决于其征收的强度和能否有效征收，并加以强化和规范。

　　新年伊始，国家就出台新的调控政策，继续加强对房地产的调控。一是因为2010年年底楼市反弹现象比较明显，2010年楼市调控未能达到预期效果。二是表明新的一年政府对房地产的调控并没有放松，抑制房价上涨仍将是政府一大工作重心。目前来看，这轮房地产调控至少或将持续到“十八大”。

　　反弹虽未延续，楼市依然可期

　　2010年底，全国各地楼市反弹声一片。在2010年调控政策压制下的需求，在年底得到全面爆发。其中一类城市反弹尤为明显。除广州外，其他四个城市反弹幅度都比较大。北京反弹幅度最大，环比增长85.2%。深圳、杭州、上海分别环比增长64.6%、56.7%和47.2%。二类城市大部分也是反弹，但反弹幅度较温和。其中，东莞反弹幅度最高，环比增长29.9%。三类城市中长沙反弹明显，环比增长82.6%。但是受春节假期及新国八条的影响，新年1月全国各主要城市的新房成交量环比开始出现下跌，反弹势头未能延续到新年1月。

　　世联研究认为，新年的1月未能延续年底的反弹势头，一是因为新国八条的及时出台，市场需求被短期遏制；二是因为春节前后是传统的淡季，市场成交下滑实属正常。但从市场成交的同比数据来看，全国各类城市新房成交量同比大都表现上涨，这在二类城市中表现尤为明显。其中苏州、南京、厦门和青岛同比分别增长144.2%、92.5%、80.3%和77.3%；一类城市中杭州、上海表现突出，同比分别增长149.1%和56.4%；三类城市中沈阳同比增长也高达138.9%。同时，在全国经济不断增长、城市化进程不断提升的大环境下，短期被调控政策压制的需求必然会得到爆发，未来楼市依然可期。