中信华南欧梓彦：不要因为政策而影响你的判断力

　　核心观点

欧梓彦 中信华南(集团)东莞有限公司营销总监

　　在深圳限购令下，这些自住客以及大的投资客会从深圳市场外溢，延续去年的势头，因而会影响到今年地产市场的成交量。

　　我强调，以下所述仅代表我个人观点。说今年的市场，要有一定的数据支撑。去年整个东莞房地产市场的成交量是呈现出中等的水平。去年东莞商品房成交507万平方米，同比减少26.7%，住宅442万平方米，减少25%。我们可以看到，09年是628万，相对来说2010年减少了120多万平方米。我个人认为，成交量上来看，今年的房地产成交会与去年基本持平，略有小幅的增长，而且主要的成交将会集中在镇区。

　　从整个大的宏观经济面来看，经济的前景是看好的，其次是东莞的城市地位在提升。再次是从整体供应量上来看，去年整个土地的供应是在镇区，城区的土地供应非常有限。去年拿下的土地大多数要在今年启动和入市，沙田、洪梅、望牛墩等地去年都有不少土地出让，因此镇区的商品房的供应会加大，镇区的竞争态势也会更加明显。随着镇区经济发展和城市化进程，相较来说，这些经济比较落后的区域，当地居民的购房意识在增强。未来一年内，镇区的成交量相对逐步上扬，而城区可供开发用地逐渐趋少，未来占整体市场成交的比例也会渐渐缩减。

　　同时还不能忽视一个问题，在莞深高速沿线以及莞深的地缘性区域成交量上扬，虎门、长安、塘厦、清溪、凤岗等几个镇很关键，同时也包括东莞中心区。在深圳限购令下，这些自住客以及大的投资客会从深圳市场外溢，延续去年的势头，因而会影响到今年地产市场的成交量。

　　去年东莞城区住宅的成交均价是8641元/平方米，同比上涨26%，整个东莞的住宅均价是7429元/平方米，同比上涨21.4%。这个涨幅在历来是比较大的，也有一定结构性因素的存在，那就是去年高端项目的供应量大拉动了整体均价。如果剔除这些高端项目，选取市场上指标性的楼盘，经历了09、10年的楼盘，他们的价位上涨约12%-15%，这是正常的合理的涨幅。整个东莞GDP的增幅在10%左右，房价的增幅只是比G DP涨幅大一些，东莞相比全国的一线城市，包括邻近的广深、以及其他珠三角区域，东莞的房价涨幅是合理健康的。

　　今年房价的预期呢？有普遍性因素也有特殊因素。东莞这个城市的利好不断出台，城市化进程和城市地位的加快和上升，东莞本地居民或新莞人的购房意识在不断增强。其次，从08年受到重创以后，东莞09年以来的经济发展不断好转。1月份东莞外贸出口增加28%，招商引资也有超过30%的增幅，随着外围经济的好转，东莞经济也基本走出困境，因此，经济大环境是整体向好的。

　　从行业来讲，我们看到的是土地的稀缺。去年全市的商品房存货在400万平方米左右，而新开工未入市大概是600万平方米左右，加上来就是1000万平方米的供应量。房地产开发的供求平衡，大概是成交量达到供应量的60%-70%左右。也差不多是每年东莞市场消化的一个平均水平，这也印证了刚才所说的供应量的问题。没有供大于求的状况出现，价格就不会下探。单看市区，今年新入市的项目和供应量跟往年差不多，因此个人认为，城区今年的房价上升会比镇区要大，涨幅或也会比往年大。

　　还有特殊因素。如果通胀形势进一步加剧，势必会影响房价的继续上涨。从去年年底的中央经济会议来看，财政政策还是积极的，货币政策稳健，最主要的目的是抗通胀。国家并不是单靠银根的收缩来打压某一个行业，而是以文件的货币政策让消费品的通胀得到控制。所以我个人觉得，通胀的控制度会影响房价。这也会在东莞表现得更加突出，因此东莞是离广深投资客最近的一个价格洼地。因此整体看来，东莞房价今年上升是毋庸置疑的。

　　说了这么多，广大的消费者应该有自己的理性判断，你们认为最合适出手的时候，就可以出手吧。我相信，2000年的时候，没有人预判到10年以后的经济环境像今天这样，房价这么高。你必须根据自己的实际情况来考虑时机，不要因为政策的出台而影响了你的判断力。