东莞楼市成交持续上升 房价短暂调整后触底回升

　　报告提要

　　限购预期加强，开发商集中推货；一季度供应大幅放量，商品房总供应122.35万㎡，同比上升15.80%，其中3月份供应面积为78.35万㎡，占一季度总供应的64.04%，供应套数为6643套。

　　一线城镇供应占主导，放量剧增；寮步供应表现突出，领先全市，紧跟其后的有：南城、松山湖、虎门、万江。

　　81-100㎡中小户型供应占主导，101-140大户型供应增幅明显，超大户型供应明显锐减。

　　开发商集中推货，商品房可售存量反弹至569.77万㎡，环比2月份上升了28.18万㎡，后市消化压力加大。

　　3月新开工量走出“低谷”快速反弹，开工面积为73.67万㎡，环比大幅上升。

　　一季度东莞楼市需求旺盛，成交量为145.03万㎡，同比上升32.90%；其中3月份受限购预期增强，开发商集中推货，新盘上市较多，加上一些在售项目的促销面、力度的加大使得需求被激发，成交量达到了50.85万㎡，环比大幅增加。

　　“新国八条”与限购传言叠加，3月份东莞楼市打折促销面扩大，普通住宅中位价格为5667元/㎡，环比降2.9%。

　　后市展望：

　　经济面：外围经济持续复苏，国际局势动荡不安，通胀压力加剧。

　　资金面：存款准备金率与加息不定期进行，市场流动性进一步收紧，银行贷款压力有所增加。

　　政策面：各地房价调控目标“涨声”一片，东莞限预期减弱。

　　市场面：（1）限购预期升温，3月底新盘抢开；4月近40个项目推货，推货量将迎来一波“小高潮”。（2）4月供应以大户型为主，中小户型项目寥寥无几。（3）促销优惠面将扩大，价格战或出现分化。（4）成交量持续上升，价格在经历短暂调整后触底回升。

　　一、整体市场供需分析

　　（一）新增供应状况

　　限购预期加强，开发商集中推货；一季度供应大幅放量，商品房总供应122.35万㎡。

　　2011年第一季度东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，一季度全市共49个项目有新增供应，总供应面积为122.35万㎡，同比10年上升15.80%；其中3月份供应面积78.35万㎡，占总供应的64.04%，供应套数为6643套。其中1月份由于承接了去年12月份的成交良好势头，部分开发商顺势加推新货，供应面积37.53万㎡；2月份春节又遇“新国八条”，开发商推货积极性骤降，2月份供应量跌入谷底，供应量仅有6.44万㎡；3月限购令范围进一步扩大，东莞周边城市广、深、佛先后出台限购令，东莞限购令传言不断，限购预期加剧，开发商担忧限购出台，原本打算在4-5月份供应项目提前在3月底集中推货，使得3月份供应达到一季度供应“高峰”，对一季度贡献最大。

　　从供应的物业类型来看，住宅供应量为110.14万㎡，同比10年上升18.65%，其中别墅供应量增幅非常明显，总供应面积为17.54万㎡，同比10年上升52.26%；非住宅供应当中，写字楼与车库供应同比小幅下降，商铺的供应比去年上升了18.63%，说明了在住宅频频被调控的年代，非住宅中的商业地产更多的是发展的机遇。

　　一线城镇供应占绝对主导，寮步供应放量，领先全市。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2011年一季度商品房新增供应中一线城镇供应占主导，如：寮步、南城、松山湖、虎门、万江等都排供应前几名，其中寮步借助城镇规划的利好，搭乘“第五城”融城的快速列车，房地产发展迅速，供应量在一季度放量达到了21.44万㎡，领先全市；三线城镇的大岭山由于部分项目集中供应，因此表现也不错；但总的来看，三线城镇供应相对缓慢，巨多区域供应甚至为零供应，因此后市消化压力较小，发展的机会很大。

　　中小户型供应占主导，大户型供应增幅明显，超大户型供应明显锐减。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年一季度东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型（60㎡以下及80-100㎡）供应有所上升，占总量的66.50%，其中81-100㎡所占比重达到了44.61%，这主要是受政策支撑的中小户型一直深受刚性需求的持续关注，开发商顺势而动，小步快跑加快这种产品的出货，因此是市场的主要力量。中大户型101-160㎡的三四房同比去年有所增加，原因一是部分项目前期推货策略中小户型集中推货，后期推货户型逐步增大；二是松山湖区域高档洋房供应表现突出；三是“限购令”预期的加强，使得很多置业者有“一部到位”的想法同时给开发商带来了推货的契机。而超大户型多属于多次改善性需求，也是政策调控的对象之一，贷款门槛的提高加上政策调控，客户对房价下跌预期加强使得大户型需求观望浓郁，需求放缓，开发商对大户型推售也较谨慎，推货量比去年明显锐减。

　　（二）库存供应状况

　　开发商集中推货，商品房可售存量反弹至569.77万㎡，后市的消化压力加大。

　　根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2011年3月31日东莞商品房的累积可售存量为569.77万㎡，环比2月份上升了28.18万㎡，这主要以下两个方面分析，一是3月份东莞“限购令”传言激烈，开发商对限购令出台预期增强，使得其加快推货速度，供应放量至78.35万㎡；二是市场基本消化新增供应为主，而对于存量来说，开发商出货压力较大，因此部分项目加大促销优惠成交取得不错效果，加上新盘成交在3月份表现也不错，这些因素使得3 月份成交量有一个不寻找的反弹，超过50万㎡，供应量大于需求量使得存量逐步累加。可售存量的增加，加上2011年政策调控仍偏紧，周期性的加息启动，开发商对市场前景仍存担忧，因此预计开发商会加快存量的消化速度，减小风险，以价换量，缓解了房价上行的动力。

　　目前东莞住宅存量为411.00万㎡，环比上升5.80%，共36035套；其中洋房存量为318.34万㎡，环比上升5.15%，共29767套；公寓存量为24.83万㎡，环比下降9.56%，共4531套；别墅存量67.83万㎡，环比上升16.43%，共1737套。

　　2011年3月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

　　（三）潜在供应状况

　　3月新开工量走出“低谷”快速反弹，开工面积为73.67万㎡，环比大幅上升。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2011年3月全市商品房新开工面积为73.67万㎡，环比2月份大幅上升。新开工的项目共9个：锦绣山河、世纪城-国际公馆四期、蔚蓝城邦、深业•欧景城、金地山湖城（一期）、蓝山锦湾花苑二期、新中银•金色华庭、观澜湖、南国雅苑。新开工面积大幅上升，主要是今年供应量较多，大多数项目在春节后开工启动；从开工的物业类型看，以洋房和别墅为主，其中金地山湖城（一期）、深业•欧景城为全新项目外，其余的都为项目的后期的报建楼栋。

　　2011年3月份新开工项目一览：

　　（四）市场成交状况

　　一季度东莞楼市需求旺盛，成交量为145.03万㎡，同比上升32.90%。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年一季度东莞有商品房成交面积为145.03万㎡，同比上升32.90%；成交总金额为119.27亿元，同比上升38.04%；其中商品住宅成交125.28万㎡，同比上升28.24%，成交金额为106.10亿元，同比上升38.33%，共成交11291套；非住宅成交面积为19.75万㎡，同比上升72.64%，成交金额为13.17亿元，同比上升35.77%。

　　2011年第一季度东莞市商品房成交总体情况：

　　一线城市的楼市经历了房地产的第三轮调控，一季度成交量由火热跌入冰点。市场买卖双方陷入僵持阶段。一方面，购房客户对未来价格预期下降，开始大量观望。另一方面，面对限购后新开项目大量滞销，大部分开发商也并未大幅降价促销。最终导致一季度新房市场整体成交萎缩。

　　东莞楼市在一季度出现了“一波三折”，1月份借势12月份良好氛围成交十分活跃；2月份由于春节及第三次政策调控影响，成交量瞬间下跌，市场买方双方观望严重，开发商推货积极性不高，购房者对价格下跌预期增强；3月份受限购预期增强，开发商集中推货，新盘上市较多，加上一些在售项目的促销面、力度的加大使得需求被激发，成交量达到了50.85万㎡；5月旺季的来临，使得4月份供应仍会有一波放量，虽然东莞出台了房价调控目标，暂时没有出台限购令，政府实现的动态市场管理；但由于今年高档项目，非毛坯修项目等较多，整体房价势必会被拉高，因此限购预期和调控的压力仍在。

　　二、价格分析

　　3月份东莞楼市打折促销面扩大，普通住宅中位价格为5667元/㎡，环比降2.9%。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。
3月份东莞楼市“量升价跌”，普通住宅成交42.26万㎡，环比上升120.26%，共4250套；普通住宅中位房价为5667元/㎡，环比下降2.9%，普通住宅价格有所松动，这是3月份一个特殊的“亮点”，成交量方面由于限购预期加强，使得买卖双方提前推货及恐慌性入市；其次是在售项目打折促销较多，主要有以下几个方面的考虑：一是开发商打折优惠力度持续加大，借此聚揽人气；二是部分开发商对市场不甚乐观，推出部分优惠产品入市，采取小步快跑方式出货；三是限购风声传出，开发商加快推盘节奏，特别是大户型抢先入市，其中南城部分高档项目由于“政策性出货策略”的考虑，部分单位降价幅度达20%。而对于新盘来说，也是采取的“低开高走”的低风险策略，因此整体来看，3月份东莞普通住宅价格有所下调。而对于后市来看，新盘项目由于成交较好，部分优惠折扣将会收回，在售项目在打折促销取得较好的效果后，优惠也会有所受窄，因此价格经过短暂调控之后或出现结构性上涨。

　　“新国八条”与限购传言叠加，东莞楼市出现价格下调。

　　1.26号的“新国八条”使得东莞楼市观望情绪严重，进入3月份限购令传言愈演愈烈，开发商忐忑不安，促销优惠面加大，购房者彷徨，恐慌出手。其中表现在3月份东莞各个在售楼盘当中，价格下降与上涨的基本“五五开”，普通住宅成交的200多个项目当中，约有53.75%的楼盘产品价格有所调整；与此同时，仍然有46.25%的楼盘后续产品价格继续保持上涨态势，但涨幅有所缩小，但从市场发展趋势来看，降价楼盘有继续扩大的迹象。

　　近7成区域成交量上升，东城领跑全市，高埗打破“零”成交记录。

　　从各区域成交情况来看，一季度东莞全市的33个区域都有成交记录，总成交145.02万㎡，其中有近7成区域全线飘红；东城以18.20万㎡成交量荣登榜首并实现今年以来首次超过南城，紧跟其后的是：南城、凤岗、寮步、大朗等。其中二线城镇的寮步、大朗等区域成交十分活跃，增幅非常明显；而三线城镇的洪梅、道滘、企石、高埗等西北片区，由于房地产起步较晚，而需求却在逐步积累，因此成交表现也非常抢眼。

　　附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：平米）

　　小户型需求上扬，刚性需求明显抬头，大户型改善性需求下滑。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2011年一季度普通住宅（洋房+公寓）成交中，40㎡以下及40- 60㎡的小户型成交比重同比有所上扬，这主要是由于小户型近年来一直处于供应偏紧状态，需求累积较多，其次是受周边城市限购令利好，部分投资需求外溢，使得东莞小户型在调控时期持续受到关注；而80-140㎡的中大等户型成交占整体比重明显增多，说明东莞市场刚性需求始终是购房的主力，积累的量较多，一旦有新盘供应、价格接近需求的心理水平，需求就会释放；而140-160㎡以上大户型，需求量大幅下滑，这主要与推货有很大关系，一季度主要是顺势而为，政策性推货，中小户型为主导，大户型供应较少。

　　三、第一季度东莞房企及普通住宅销售情况

　　开发商加快出货速度，万科领跑东莞2011年一季度楼市。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2011年一季度虽然受政策调控，但是开发商业绩仍值得大家称赞，其中万科以12.14亿元的成绩，夺得一季度东莞楼市销售金额冠军，亚军与季军分别是中信地产、新世纪地产；同时在销售金额排名前十当中，出现了几个新面孔，峰景地产、东莞市四季房地产开发有限公司、三正地产、世纪城地产等。但从这些开发商成交项目来看，都有一个很明显的特征，开发商在政策调控时期对政策敏感性很强，提前出货、加快出货速度或加大商业地产的推售，采取小步快跑，降低风险。

　　2011年第一季度开发商销售排名前十名：（按销售金额）

　　中小户型成交火热，三正卧龙山登上一季度头把交椅。

　　从一季度普通住宅成交排行前十看，镇区项目成交十分火热，占整体的90%，其中凤岗、塘厦区域由于深圳客户关注较多，成交很理想；城区由于供应量偏紧，市场存量可选择性也不多，价格松动迹象不明显，因此成交表现比较平抑；而西北片区的石碣、洪梅、沙田等区域，由于近几年供应较少，需求积累较多，因此部分项目的上市恰好填补了区域性需求的空白。

　　2011年第一季度普通住宅销售套数排行（按销售套数）

　　后市展望：

　　经济面：外围经济持续复苏，国际局势动荡不安，通胀压力加剧。

　　欧美经济持续复苏，欧美或双双提前步入紧缩时间欧央行官员对于提前加息已经蠢蠢欲动，美联储对继续执行第二轮量化宽松政策（QE2）的质疑声也正在增强。多位美联储官员相继表示，需要重新审视当前的量化宽松政策，在不久的将来，美联储需要退出QE2。

　　受日本地震及其引发的核辐射危机，全球经济受到一定的影响，也将导致未来我国物价走势具有新的不确定性因素。与汽车和电子有关的产品，都可能因为零配件供应中断而出现价格止跌反弹。大宗商品继续高位徘徊，过去长期下跌的产品价格止跌反弹，将直接使得短期CPI可能出现继续上涨的压力。从国际环境来看，中东局势的动荡"一波未平，一波又起"，虽然尚未蔓延，但从目前来看尚难乐观，由此引发国际石油价格的上涨趋势明显，油价上涨将会推高我国输入型通胀压力。国内诸多物价上涨加上输入性通胀，通胀压力愈演愈烈，政策紧缩的主基调不会放松，上调存准率以及限制信贷额度仍将持续，在必要时候加息将会立即启动。

　　资金面：存款准备金率与加息不定期进行，市场流动性进一步收紧，银行放贷压力有所增加。

　　中国人民银行18日宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至20%。此次上调离上次上调仅隔一个月，也是央行年内第三次上调金融机构存款准备金率。从目前的国内外形势来看，我国物价水平形势依然较为严峻，市场通胀预期居高不下，存款准备金率的上调是为了缓解居高不下的通胀预期，同时也可以有效抑制银行放贷冲动，从而实现对市场流动性的有效控制。

　　而对于房地产市场来说，政策调控仍在持续推进，成交量下跌已成事实，开发商资金面也是有所吃紧，再加上加息不定期进行，开发商贷款压力陡增，资金链收紧对于后期项目的开发进度也会带来不好的影响。

　　政策面：各地房价调控目标“涨声”一片，东莞限预期减弱。

　　3月份政策面关注的热点是各地限购令落地，进入4月份，政策调控仍将持续，但侧重点转移到了房价调控目标上，广州、深圳、上海、北京相继在“两会”后出台了各自的房价调控目标，其它有部分二三线一马当先，但从这些城市出台的房价调控细则来看，基本上把房价调控目标设定为涨幅低于或不超过当地预期的GDP增长和人均可支配收入预期增长，且大部分没有提到“降字”。虽然地方公布房价目标，彰显了当地政府在控制房价方面的决心，且相关涨幅标准也与经济发展息息相关、似乎无可厚非；但开发商仍紧咬价格不肯轻易松口，购房者在高企的房价面前购买力仍然是捉襟见肘，对于购房者来说更关注的“降幅”而非“涨幅”，因此购房者对于房价下跌的预期落空，观望的客户也会陆续重回市场，长期来看对于楼市是利好。东莞限购预期在4月份预计会减弱，对于房价调控的目标，更多的随大流，东莞今年是经济目标是“保八”，因此房价调控目标也就是低于全市GDP涨幅的8%。

　　市场面：

　　4月份东莞楼市推货情况：

　　限购预期升温，3月底新盘抢开；4月近40个项目推货，推货量将迎来一波“小高潮”。

　　据东莞中原市场研究中心不完全统计显示，4月份东莞楼市推货楼盘共超过40个，主要以项目加推为主约31个，全新项目较少近9个，这些项目分别是：万科•翡丽山、中信•兰溪谷、深业•欧景城、黄旗山1号、御海蓝岸、地标广场、新世纪颐龙湾一期、鼎盛中环、骏隆君悦天城等，其余大部分项目主要以加推为主。“两会”后限购预期加剧，东莞在周边城市（广、深、佛）限购重重包围下忧心忡忡，传言愈演愈烈，限购预期笼罩整个东莞楼市，开发商忐忑不安抢先开盘，原本打算4月或5月份开盘项目，提前在3月最后一周集中上映，这些项目有：万科•紫台、万科•金松湖、领尚天地、香槟雅苑、绿茵温莎堡、上东国际二期、金域中央天玺、中信•凯旋国际二期等。4月份由于离五一黄金节点很近，按常理来说是开发商营销预热的好时机，今年虽然与往年情况有些不同，但作为商家，绝不会坐视不动，3月底已开盘项目将会加推，前期在售项目也会加大推广力度，预计有近40余盘有新货推，推货量将会迎来一波“小高潮”。从城镇区分布来看，城区推货盘数月17个占整体的40.48%，主要集中在南城、其次是东城与万江；镇区推货盘数为25个占整体的59.52%，成为推货的主战场。

　　4月供应以中大户型为主，小户型项目寥寥无几。

　　据东莞中原市场研究中心监测结果统计显示，全市所推40余盘当中，主要以大户型的高档洋房、豪宅及别墅项目为主，中小户型的刚性项目寥寥无机，即使有也是凤毛麟角；大户型面积主要集中在130-230平米的三房四房占总体的60%以上，而城区表现的更加凸出，如：万科•翡丽山、中信•兰溪谷、黄旗山1号、中信凯旋国际等都是大户型豪宅洋房，但城区中小户型自去年一波释放之后，后期户型越卖越大，一直处于偏紧的态势。而别墅项目主要集中在镇区，以双拼、叠加为主，这些项目有：万科•麓湖观山月、富盈山水华府、御海蓝岸、三正卧龙山花园二期等，镇区中小户型相对3月份也有所下降，这主要是受政策持续影响，市场上刚性需求占主导且潜在的需求多，因此刚性盘在政策调控时期备受客户青睐。

　　促销优惠面将扩大，价格战或出现分化。

　　3月份以来，随着限购预期的加强，开发商为了出货营销活动也是集中扎推，打折促销信息漫天飞，但更多的是以促销优惠为主，如认筹2万抵7万、5万抵20万、买房送车位、新品认筹 2万抵10万优惠、购房赢名车再减7万、现场凭邀请函登记享10万优惠等；而直接降价的项目较少，虽然有个盘项目价格幅度调整较深，但也是仅针对部分货量“策略性降价”，大面积的降价现象没有。4月份作为五一黄金周重要的过渡期，起着承上启下的关键，开发商促销优惠范围将扩大，新盘推广力度将加大；但价格战或出现分化，一方面是前期降价幅度较深的项目以及3月底开盘出货较好的项目，对于剩余的货量开发商不急于出货，因此大的折扣和开盘时候的优惠折扣将会立即取消和收紧；另一方面大户型尤其是合拼户型，由于担忧限购的出台，会加快出货，因此价格或有所调整。

　　成交量持续上升，价格在经历短暂调整后触底回升。

　　3月份由于开发商促销优惠大，供应产品吻合市场主要购房群体，加上深圳客户对东莞的持续关注，3月商品房总成交量突破50万㎡，普通住宅价格环比下降2.9%，表现为“量升价跌”可以说是一个较特殊的月份。4月份新增供应放量，市场促销活动也会持续进行，置业者在市场选择面较广的情况下也会有所心动；同时各地房价调控目标陆续出台，但基本跟当地GDP与居民人均收入挂钩，而且“涨字”居多，而目前房价仍然高企，因此购房者对于房价下跌的预期落空，当市场中看跌的人较多时，选择入市的也会增多；而对于大户型来说，由于限购预期阴影仍存，加上开发商对客户置业的正确引导下，改善性需求也会尽快签约或出手，因此预计4月份成交量持续上升；价格方面四月份产品结构性偏大，大户型总价高，单价相对也较高，而其市场上非毛坯修、高档洋房、豪宅项目较多，因此价格或结构性上涨，整体仍将保持平稳。