政策预期催熟东莞楼市 2011年一季度“量升价稳”

　　合富辉煌东莞

　　2011年第一季度楼市总结报告（摘录）

　　一季度中国宏观经济数据总结

　　春节因素导致今年2月份出口增速明显放缓，但受内需（投资和消费）的拉动，经济增长速度并无明显减速。由于西方国家经济的复苏，今年出口增速仍将保持平稳增长态势，但日本地震及西非局势动荡可能对出口产生一定的影响；CPI同比上涨4.9%，通胀压力明显，从紧的货币政策和对房地产的宏观调控将继续，预计今年央行仍将加息1-2次。

　　“东莞限购预期”对东莞楼市的影响

　　1. 受限购预期影响，未来几周开发商将继续加大推货力度，促销力度也可能随之增大，预计住宅成交面积将大幅放量，成交价格不会有较大幅度的波动。

　　2. 原计划近期开盘项目将可能提前开盘，刚动工或未动工项目将可能视市场情况放缓开工进度

　　3. 限购令一旦出台，限购区域成交量可能将有较大幅度的回落，价格停止上涨，并小幅向下震荡。非限购区域赢得市场机会，特别是紧邻限购区域的各镇区将成为市场新热点，量价齐飞

　　4. 限购将促使投资需求进一步被打压，部分开发商将调整推货计划，主推刚需产品，减少大户的供应。

　　5. 限购令及信贷政策的收紧将使针对改善型需求的大户型、合拼户型及别墅等产品面临价格下行的压力，特别是合拼户型产品将可能面对较大的出货危机；而主打投资型需求的公寓类产品同样面临风险。

　　6. 限购可能促使各开发商将推广重点转向商业产品，商业市场将迎来新的机遇。

　　7. 限购后东莞成交量将可能出现一定幅度的下探，房价也可能出现结构性下调，但良好的经济环境决定了类似于2008年的崩盘重现几率较小

　　土地市场分析

　　一、2011年第一季度土地总体供求情况

　　1、土地总体供求价情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2011年第一季度土地供应共57宗，同比2010年一季度供应50宗增加了7宗；供应总面积为206.1万平方米（约3091亩），同比2010年一季度供应的203.1万平方米增长1.5%，是近年来供应量最多的一年。

　　2011年第一季度东莞市全市土地成交了60宗，同比2010年第一季度成交51宗增加了9宗；2011年一季度成交总面积约194.5万平方米（约2917亩），同比2010年第一季度成交198.3万平方米有所下降，降幅约约1.9%；2011年一季度成交总金额约50.8亿元，同比2010年第一季度成交总金额47.3亿元上涨了7.4%，也是近年来成交金额最多的一年。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2011年第一季度全市土地成交的地面单价为2610元/平方米，同比10年第一季度的2385元/平方米上涨了9.4%，与最高值的07年第一季度有所下降，下降约0.67个百分点。

　　2、商住地总体供求价情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2011年第一季度东莞共供应了27宗商住用地，总面积约116.6万平方米（约1749亩），同比2010年第一季度供应87.8万平方米增加了28.8万平方米，增幅达32.8%，供应量与往年相比已经达到历史最高值。

　　2011年第一季度东莞市成交了29宗商住用地，面积约117.1万平方米（约1756亩），同比2010年第一季度成交78.9万平方米增加了约38.2万平方米，增幅达48.4%，成交量创历史新高；一季度成交的楼面地价约1635元/平方米，同比往年同期相对较低，主要原因是今年一季度成交的总量较多，且地块均在镇区，大部分地块均以底价成交。

　　3、商住用地供应量已达到历史最高值

　　合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2011年第一季度共供应了206.1万平方米，其中商住用地占总供应量的56.5%，约116.6万平方米；工业用地供应约40.4万平方米，占总供应量的19.6%；科研用地供应约35.4万平方米，占总成交量的17.2%；商业用地约9.1万平方米，仅占总供应量的4.4%，其余为仓库用地及加油站等。

　　近几年来除了09年工业用地供应量比商住用地多之外，其余的都是商住用地占总供应量的一大半。

　　4、商住用地成交量大幅上升

　　2011年第一季度成交了29宗商住用地，共117.1万平方米，占总成交量的60%，成交量排名第一；工业用地成交共11宗，约43.9万平方米，占总成交量的22.6%，成交量排名第二；科研用地共成交13宗，总面积约18.2万平方米，全部来自松山湖北部工业城；商业用地成交约22.2万平方米，总5宗，其余的为仓库及加油站，仅占总成交量的5.6%。

　　2011年第一季度供应的商住用地都集中分布于镇区，其中塘厦镇成交了4宗，总面积约28.8万平方米，楼面地价约1950元/平方米，成交量排名全市第一，总供应量约18.9万平方米；沙田镇成交5宗，总面积约23.9万平方米，楼面地价仅669元/平方米，成交量排名全市第二，总供应量约23.9万平方米；道滘镇供应了23.1万平方米，成交也是23.1万平方米，楼面地价约2326元/平方米，成交量排名全市第三；东坑镇 供应量与成交量一样，约10.5万平方米，平均楼面地价约963元/平方米，；大朗镇供应约7.3万平方米，成交约9万平方米，楼面地价约1689元/平方米，成交量排名全市第五。

　　5、第一季度商住用地流拍有所下降

　　2011年第一季度全市共流拍了1宗地块，总面积约6.7万平方米，同比2010年第一季度的20万平方米减少了约13.3万平方米，宗数同比10年同期的5宗减少了4宗。本季度土地成交热度较高，但是大部分以低价成交为主。

　　本季度成交的地块位于樟木头镇樟罗村西城路西侧，面积约6.7万平方米，容积率为2.45，起叫价为1.96亿元，此地块在10年已经遭遇过2次流拍，本季度又拿出来进行挂牌出让，但是又一次流拍，总共已经流拍了3次。

　　流拍地块信息表

　　住宅分析

　　总述

　　政策预期催熟东莞楼市 一季度“量升价稳”

　　1月26日“新国八条”出台，标志着中国楼市将进入新一轮深度调控，房价问题已上升至政治高度。“第一季度地方政府须公布房价年度控制目标”这一要求有区别上历史上任何调控措施，其严厉程度为史上之最。在传统的楼市淡季2月至3月上旬，限购令在全国扩散，此阶段市场预期普遍为看跌房价，楼市观望氛围浓厚，成交低迷。3月中旬后，限购令持续扩散，部分城市公布年度控制目标，而主基调则为“房价保持GDP增速”，与之前民众期望房价下跌产生较大偏差，房价平稳上涨基本成为共识，市场观望氛围有所减淡，成交量反弹较明显。

　　3月18日，“限购令”落地佛山，随之社会各界疯传“东莞即将限购”传闻，这一政策预期大大地催熟了东莞楼市。虽然政府相关部门及时站出辟谣，但房地产开发商宁愿“做好最坏打算”，主动出击赶上“限购末班车”。3月最后两周东莞楼市热闹非凡，以万科为代表的房企加快推盘步伐，导致供应量井喷，楼市成交上演疯狂。部分开发商以“先走为赢”为理念，加大促销力度，加快出货，以“特价房”为主要形式局部价格暗降。今年东莞房价控制目标为保持GDP增幅（今年GDP增幅目标8.5%），即今年全年房价警戒线8200元左右。而一季度住宅均价已达8240元，这意味着欲达到控制要求，接下来的2-4季度房价不允许有任何涨幅。从市场监测来看，今年东莞将新增大量高端项目，很显然如果任意市场自由发挥，今年房价冲破8200元警戒线可能较大。因此，在接下来的2-4季度，东莞市将会出台相应配套措施逐渐成为内业普遍预期。这意味着市场随时可能面临政策调整，“主动出击，加快出货”将成为今年营销重点方向。这一预期也将会使更多的年内新上市的项目加快推货步伐。

　　由于在3月份之前，东莞楼市新增量较少，整体仍然处于“低库存”阶段，房价受到供求关系支撑。3月后，楼市新增将大幅增多，“低库存”局面将得到大大改观，供求压力将会平缓加大，在下半年将表现明显。

　　在东莞不限购的前提下，东莞楼市成交将保持稳中有升。未来充满变数，东莞最终成交走势还看政策最终走向。

　　一． 全市住宅供求分析

　　（一） 整体供求价

　　一季度 “供”、“求”、“价”创历史同期最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从供应量来看，2011年第一季度全市新增住宅面积约111.8万平方米,同比09年增加约两成,创历史最高.从整体来看，历年第一季度供应量较稳定,基本维持在90-110万平方米之间。09-2010年东莞楼市供应整体呈减少趋势，今年供应将有一定程度增加；

　　从销售量来看，2011年第一季度全市一手住宅网签面积约124.1万平方米，大幅增加33.3%，创历史同期最高；

　　从资金回笼来看，今年一季度全市住宅网签金额亦达到了历史最高值，达102.2亿元，同比大幅增加五成。延续2010年开发商资金宽裕现状，一季度普遍开发商资金回笼较丰厚，这将会对第二季度房价产生一定的支撑。

　　从价格来看，今年一季度东莞房价创同期历史最高，达8240元/平方米，同比大幅上涨13.7%，比2010年同期每平方米上涨达1000元/平方米，比09年同期每平方米上涨近2000元/平方米。从07-2011年历年第一季度房价来看，10-11年相比07-09年房价呈跳跃式上涨，房价跃过“6字头”，直接从09年的“5字头”跳跃至2010年的“7字头”。今年一季度高端住宅成交量较大，大大拉高全市整体均价，如松山湖板块万科虹溪诺雅等高端项目。同时，今年一季度东莞普通住宅供应量较少，一定程度构成整体均价较高的因素。

　　从07-2011年季度走势来看，今年一季度房价已经连续3个月上涨，相比往年环比幅度来看，今年房价涨幅趋缓，一季度仅比去年四季度上涨约100元/平方米，涨幅约1%，属于较正常范围。东莞今年房价控制目标为8.5%，即全年房价控制在7600*（1+8.5%）＝8246元/平方米，今年一季度房价为8240元/平方米，刚好达到警戒线。预计在多种政策的干扰下，今年房价涨幅将远小于去年。但如果任意市场自觉发挥，今年房价“控八”的难度较大。

　　（二） 月度走势 

　　“限购预期”催熟3月楼市，价格达历史最高位

　　伴随佛山市“限购令”落地，“东莞即将限购”成为普遍人们的预期，3月东莞楼市上演一场“赶上限购末班车”推盘潮。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年3月东莞新增一手住宅面积高达70万平方米，为2008年三年多以来供应量第三的月份，其中不少项目为原计划4-5月开盘，因担心“限购令”随时落地东莞，普遍加快推盘步伐；2011年3月全市住宅网签面积约47.4万平方米，环比2月增加1.2倍。在价格方面，在经历2月份短暂回落调整后，3月房价重上8000元，达8315元/平方米，处于历史最高水平。自2010年10月以来共5个月间，有4个月价格维持在8100元/平方米上下。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年一季度最后一周（3月28-4月3日）全市一手住宅网签面积达18.3万平方米，在历史上排名第二名。3月末成交井喷主要受“限购预期”影响，以万科为主要代表提前开盘，其中仅万科金域松湖项目网签面积达3.8万平方米，占全市21%.

　　（三） 开发商及个盘排名

　　万科地产蝉联全市销冠　中信地产晋级第二

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年第一季度全市商品住宅签约金额约102亿元，按签约金额排名，万科地产以约11.8亿元蝉联全市销冠，占全市比重高达11.5%..中信地产以7.9亿元排名第二；光大地产以5.6亿元排名第三。万科地产由于在2010年第一季度推盘量较大，万科虹溪诺雅、万科紫台、万科麓湖、万科棠樾、万科金域松湖和万科翡丽山六大项目均有产品上市，其中万科紫台、万科金域松湖和万科翡丽山为今年新盘，第二季度万科金域华府将继续发力，加上下半年万科长安中心项目，今年其八大项目齐亮相东莞，其市场份额将会较稳固。中信地产多年以来全市销售比重均在4名前后，2011年第一季度跃升至全市第二，主要归功于中信御园、中信森林湖和中信凯旋国际等项目，中信地产在2011年将继续发力，新添高端项目-中信凯旋公馆，其在市场份额将较平稳。光大地产在一季度推货较少，故排名有所降级，但在2011年下半年也将新添高端项目，市场份额将稳定在前三甲。

　　（四） 区域供求

　　南城、凤岗和寮步实力相当位列全市前三甲

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按网签面积排名，南城区以14.0万平方米成绩成为201１年一季度全市期销冠，全市比重约11.3%；凤岗镇签约10.7万平方米，全市排名第二，全市比重约8.6%.，寮步镇签约9.8万平方米，全市排名第三，比重约7.9%，按网签套数排名，凤岗、寮步和南城分别位列前三，实力相当分别为1085套、1077套和1052套。东城区由于新增供应较少，成交萎缩较严重，今年一季度成交创历史新低。万江区由于供应充足，在南城、东城、莞城三大城区供应紧缺的情况下，万江区赢得机会，楼市成交量价齐升。

　　松山湖、东城、虎门、长安房价最高，为一季度房价“过万”区域

　　从区域价格来看，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，松山湖以15265元/平方米成为全市价格最高区域，主要贡献楼盘为万科虹溪诺雅；东城区以12290元/平方米全市第二，主要贡献楼盘为中信御园；虎门镇以11171元/平方米全市第三，主要贡献楼盘为万科紫台；长安镇以10672元/平方米全市第四，主要贡献楼盘为四季豪园。上述为今年一季度均价过万四大区域。其它均价过八区域分别为：莞城区9234元/平方米、南城区9061元/平方米、大朗镇8947元/平方米、塘厦镇8749元/平方米、高埗镇8731元/平方米、凤岗镇8435元/平方米和樟木头8226元/平方米。即东莞有11个区域房价过八，其中超过一半区域为别墅产品拉高。

　　（五） 供求比

　　当前供求比仍处历史低位　二季度始供求比或将小幅回升　房价企稳

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2011年3月，全市住宅累积供求比仅1.069：1，虽环比2月略有回升，但仍处于历史低位水平。08年10月至2011年3月，全市住宅供求比整体处于减小趋势，楼市供求关系较宽松，并呈现一定程度“供不应求”，从趋势来看，根据潜在供应预测， 下半年供应量将大幅增加，预计供求比将小幅回升，“供不应求”现象将较大改观，房价涨幅将趋缓，整体平稳。

　　（六） 楼市主力供求

　　适应政策要求　70-120平方米刚需产品供应增加

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，06-09年东莞市新增70-120平方米户型比重维持在52%以内。2010年后，政策主线为“支持刚需，打压投资”，为适应政策要求，市场相应增加了刚需产品供应，2010年70-120平方米户型供应比重达63%，较06-09年增加超过10个百分点，今年一季度亦达59%。从全市70-120平方米户型供应来看，91-100平方米供应最多，其次为81-90平方米，101-120平方米供应量较少。

　　市区刚需产品供应紧缺，尤其90平方米以下户型最为紧缺

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年第一季度市区70-120平方米户型仅供应606套，占市区供应比重仅34%.在当前“支持刚需，打压投资”的政策环境下，刚需产品明显供应不足，加剧了房价的上涨。其中90平方米以下新增量仅64套，供应严重紧缺，甚至导致 “一房难求”现象。

　　二． 市区住宅供求分析

　　（一） 整体供求价

　　供应与成交水平不温不火  价格创历史最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011第一季度，东莞市区（南城、东城、莞城和万江）新增供应面积约27.3万平方米，虽同比2010年增加53.4%，但较07-09年同期不相上下。签约面积约32.2万平方米，同比2010年不相上下，但比09年同期大幅减少35%，主要原因为供应量的萎缩； 签约均价约9350元/平方米，创历史最高，同比2010年上涨8.1%，比09年同期大幅上涨63%.2010-2011年市区整体均价较高，除普涨因素外，另一重要原因为结构性拉高，即普通住宅供应较少成交较少，而高端住宅供应居多成交比重较大，故整体均价较09年大幅上涨。

　　（二）市区比重走势

　　市区住宅比重创四年来一季度最低

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，201１年一季度市区住宅供应仅1789套，占全市比重仅19%，创历史最低；签约套数约2564套，全市比重约22.9%，亦创历史最低。市区长期以来“供不应求”，价格上涨较快。

　　（三）市区月度供求走势

　　3月市区住宅均价达历史最高点

　　见上图，合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2010年3月东莞市区住宅均价达9691元/平方米，基本为历史最高点，与2010年12月9799元/平方米基本持平。2010年10月后，东莞市区房价基本平稳在9500元/平方米上下。3月供应井喷，达25万平方米，为历史上同期供应量最大，也是市区历史上单月供应量第五大月份，主要供应楼盘为中信凯旋国际和万科翡丽山。3月市区住宅网签量达15万平方米，高于去年11和12月份的成交量，属于较可观的成交水平。

　　三． 产品类型分析

　　（一）别墅

　　供求基本平衡，价格稳中有升

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年第一季度全市新增别墅面积约17.6万平方米，环比减少57%，但是仍然高于历史正常月份，为08年以来供应量第三月份。2011年第一季度全市别墅签约面积约17.8万平方米，环比减少约36%，但在历史上仍然为较高的水平； 2011年一季度全市别墅签约均价达16180元/平方米，环比稳中有升，处于历史最高水平。
从供求量走势来看， 08-2010年一季度别墅新增面积约177万平方米，销售面积约163万平方米，供求趋于平衡；从价格走势来看，2010年四季度后，别墅整体均价一直维持在1.6万元/平方米上下。

　　（二）公寓

　　公寓无新增,价格走势较平稳

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年第一季度公寓无新增供应,在过去的较长时间供应萎缩.尤其是市区公寓＂一房难求＂2011年第一季度全市公寓签约面积约6.2万平方米，环比略有减少，基本处于历史平均成交水平，即维持在6-8万平方米之间。

　　从价格来看，东莞公寓季度均价相对较稳定，多数维持在6000-7000元/平方米上下， 2010年一季度始公寓价格较稳定,维持在6500-6800元/平方米.今年一季度公寓价格为6543元/平方米.

　　（三）洋房

　　1．供求走势

　　洋房价格平稳上涨　一季度洋房均价首次突破“7000元”大关

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年第一季度全市新增洋房面积约94.2万平方米。环比减少43%，同比增加33%，在历史上处于平均偏高水平；

　　从成交来看，第一季度全市洋房签约面积约101.2万平方米，环比减少约24%，同比增加41%，在历史上属于平均偏高水平。

　　从价格来看，08年第三季度，洋房价格回落明显，并在第四季度跌入谷低，仅约4911元/平方米。09年第一季度始，洋房价格底部回升，连续九个季度持续平稳上涨。至2011年第一季度，价格创历史新高，首次突破“7000”元大关，达7072元/平方米。2010年始，东莞高端洋房产品增多，全市整体均价较高。

　　存货分析

　　（一）整体情况

　　库存量开始增加，但整体仍处于适度“低库存”水平

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2011年3月31日，全市住宅库存面积约436万平方米，较2月增加约20万平方米，连续两个月增加。自今年2月份开始，楼市库存量开始增加。如按照2010年1月至2011年3月月均38万平方米计算，消化436万平方米存货仅需要约11.5个月左右，不到一年的消化时间，故目前东莞楼市仍处于适度“低库存”水平。2010年东莞新开工量较大，今年楼市供应将大幅增加，加上今年遇上史上最严的政策环境，销售将遇到一定阻力，楼市库存量将有所增加。

　　（二）各区域住宅库存情况

　　常平、虎门、石龙和莞城库存压力较大

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市住宅库存面积前16名区域中，按照一季度消化速度，大朗、长安和松山湖库存压力最小，在不新增供应的前提下，库存均在8个月内可消化完毕。相对而言，常平、虎门、石龙和莞城库存压力较大，消化库存均需15-18个月。南城区库存面积约57万平方米，消化周期约11.9个月，处于适度宽松的消化压力。

　　二手房市场分析

　　（一）2011年1季度东莞市二手房挂牌供应分析：

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2011年1季度，东莞市二手房市场挂牌供应区域以二手房一直火热的常平镇居首，近几个月时间新房市场也有起色的沙田镇排名第二 、紧接着是东城区排名第三，樟木头镇及南城区分别排名四、五位；

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2011年1季度东莞市二手房挂牌供应户型仍以刚需户型二、三房为主，一房户型供应也较充足，供应面积区间为71－130平米；

　　（二）2011年1季度东莞市二手房成交分析：

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2011年1季度东莞市二手房成交樟木头镇以约10.9万平方米共1345套成为此次成交“状元”，东城区以成交面积约13.1万平方米，共1149套得名“榜眼”，而“探花”之位则是被总成交约9.9万平方米，共1063套的常平镇拿下；

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2011年1季度东莞市二手房成交总金额以东城区成交总额约5亿元稳夺冠军位，南城区以成交总额约3.9亿元夺得季军，而亚军则是成交总额约3.2亿元的常平镇；

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2011年1季度东莞市二手房成交单价以松山湖区9076元/平方米位居最高位,紧接着是厚街镇成交均价5069元/平方米排名第二,南城区以4929元/平方米仅次于厚街镇排名第三.