瑞峰置业2011年上半年东莞楼市总结及下半年预测

　　据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年上半年商品房累计新开工面积总量530.78万㎡，其中住宅新开工面积总量413.03万㎡，同比增加29%;非住宅新开工面积总量117.75万㎡，同比增加70%。非住宅新开工量猛增，原因是住宅市场不断受到政策打压，使得不少开发商看好非住宅市场，加快商铺、写字楼等产品的开工进度。

　　从08年上半年以来，新开工量创三年新高，原因一是2010年成交土地猛增，而国家政策规定拿地之后必须两年内进行开发，否则会面临高额的土地闲置费及被收回的风险，因此去年拿地的开发商大部分都选择在今年动工;二是尽管去年以来调控政策频出，但东莞楼市成交受到影响不大，大部分开发商看好后市。而三年最低是09年上半年，只有191.29万㎡，原因是08年遇到全球经济危机及金融危机，楼市销售持续低迷导致资金回笼速度缓慢，开发商对09年的楼市比较悲观，放缓开工进度也在情理之中。 但09年楼市回暖却不约而至，库存和新增很快被消化，开发商抓紧开工，使得09年下半年开工面积反弹回升，并一直延续至今。

　　1、上半年月度新开工量波动比较大 4月为上半年最高

　　据瑞峰市场研究部监控数据显示，2011年上半年月度新开工量波动比较大。其中1月份新开工面积总量84.59万㎡，主要开工的项目是东方银座、中信森林湖兰溪谷、水岸豪门、东江豪门等;2月份遇到春节假期量达到年度最低为9.36万㎡，只有江山花园、新世纪上河居两个项目;3月春节过后走出低谷为86.98万㎡，环比上涨83%;4月由于开发商看好后市，达到年度最高为158.18万平㎡;5月由于处于传统中的旺季，开发商忙于促销出货，出现比较大幅度下滑仅有49.29万㎡;而随着6月份淡季的来临开发商从促销中闲过来，及对下半年楼市乐观看好，再度跃升至142.36万㎡，以高端洋房和别墅产品为主。

　　总体来说，2011年上半年尽管楼市严厉调控政策频出，但东莞全市的新开工面积量并没有随着调控而减少，甚至达到了08年以来的最高位，足见开发商对东莞房地产市场的信心。同时如此大的潜在供应量，也暗喻着东莞楼市下半年消化压力将加大。

　　2、新开工类型：洋房占63% 别墅比重上升后市竞争激烈