遂谷风：虎门国际购物中心 品牌与国际潮流同步

    根据我对全国综合体项目的调查，我分析一下深圳的情况。从海岸城、花园城过来益田一直到万象城，沿线就有14-15个，它们共同的特点就是定位都非常得高端。所以如果要做大型城市综合体，就一定要引进奢侈品牌。

    还有就是停车场问题。比如说我们去KK  MALL，现在刚开通，有引进很多高端品牌，虽然暂时人气不够，但因为停车场做得非常好，所以我们都愿意去那里消费。这样还可以吸引周边小区业主把车停进来，进而带动消费。东莞这边可能有些项目是可以借鉴。

    从介入商业地产的例子来看，万科、金地都在做一些商场地产项目，虽然万科对外的说法是为了更好的做好住宅所以才做商业地产，但从另外一个角度来说，很多人不以为然。有很多开发商去二、三线城市发展，这些地块非常大型，基本上全是大型的综合体项目，都是带商业，带公寓，带写字楼，带酒店，所以如果开发商不具备商业地产开发能力确实不能算是一个成熟开发商。

    我记得前一段时间我们去花样年，花样年现在的调整战略是大量介入城市综合体项目开发。如果一个开发商不会做商业地产，就很难在之后开发的道路上有很好很长远的发展。所以现在开发商进入商业地产，我倒不觉得单纯是政策这方面的原因。因为住宅在调控，开发商为了避免一些风险，包括投资客转向商业地产投资这个原因也有。再一个原因是市场自然调整，包括出让土地和城市规划。所以不管怎样，大型综合体项目都是今后开发的一个方向。

    刚刚说到招商和运营的问题，我们都在说现在商业地产有很多机会，所以很多开发商都在调整战略，往商业地产方向发展，但是可能大家都没看到，有一些风险正在慢慢显现。比如说商业地产对资金实力要求非常高，而项目开发周期长。招商运营能力对开发商提出的要求也很高，不是任何一个开发商介入商业都能够把商业做好。很多仓促上马的商业体项目最终不是都能够成功的，就像在深圳有很多商业综合体项目，但是能够做得很好的目前来说还是万象城项目，非常值得全国商业地产同行学习借鉴。我们在做商业地产的时候其实更多时候是需要反思，虽然目前商业地产从政策方面来讲并没有对它进行调整，但是未来越来越多的开发商在介入商业地产的时候，未必调控就不会来，这种调控不会是像对住宅的调控一样，可能会更多的去规范和完善这种开发和管理。我们都认为政策对商业地产调控的可能性非常小，即便要调控也会是出于完善和规划的目的来进行市场调控。这中间可能会存在一些我们还没有发现的风险，但在未来一段时间会逐渐显现。

    我们发现现在商业地产这种开发商自己持有的比例越来越高，我不知道这个项目出售和出租的比例是怎样，但应该是挺高，基本上是自己在持有，可以给开发商代理带来稳定的资金收益，也可能会为公司融资带来有效的途径。大的开发商可能会做一些瑞斯金融产品。