张公子：虎门国际购物中心 应给消费者更好感受

　　商业地产对于开发商而言可以是一种很大的诱惑。万科的人事变动惊动了各业界，王石去了美国，郁亮一个人通管全局。而王石一直以来的观点是：万科以住宅开发为主，只做社区配套的商业。但郁亮实际上是有不同的看法，他希望万科的未来发展能够走一个多元化的道路，除了做住宅开发也会慢慢做商业地产、旅游地产等多形式得开发。并且从目前调控来看，我们知道今年建筑材料、钢筋水泥、工人工资、运输等各成本涨得非常快，这个帐算出来非常可怕，开发商利润不能再达到原来的40-50%。这种情况下，商业地产对开发商来说存在很大的诱惑。比如说香港有一个最太古集团，这个集团没有地产项目，但是收入很大部分源于太古广场租金的收益，有稳定的现金流，就有非常好的资产收益。

　　还有上级不同的年龄层收入也是不一样，70后的销售收入是40-50%，80后是60%，90后则到了80%。由此看来，中国消费市场的主流是年龄人群，抓住年轻人消费的群体实际上就能够抓住他们的口袋。

　　商业怎样才能够做成成功？这里面学问非常大，因为如果说做住宅只是小学的水准，那么做商业就是大学生的水平。只有大学生才能够玩得起商业，商业开发对于住宅来说是件技术含量非常高的事，商业做得好，其前期规划定位要做好。

　　刚刚看到主办单位介绍，我觉得规划方面还是偏传统，偏保守了一些。现在的消费者更看重的是企业式的营销，你这个大卖场能不能给消费者更好的心灵感受和体验是至关重要的。所以刚刚图总说到迪拜商场的例子，迪拜人玩到极致，不管玩住宅还是酒店，都已经突破人类想象空间，比如说他们会在迪拜商场里面建起世界上第一个真雪的溜冰场。还有韩国的乐天集团shopping  mall里面摆了游乐场，海盗船，摩天轮设施等。这些其实都是为了吸引人群，因为shopping  mall一定要吸引人气，有人气才能够有这种现金流。

　　另外我觉得shopping  mall要做好就一定要在招商业态上把好关。我们主力店一定要引进国际一流包括奢侈品的这种品牌进驻。我知道要引进主力店不是件容易的事情，但是作为开发商来说，我们可以实行让利而让他们进驻。虽然表面上是做出了牺牲，但是提升了商场的档次并带动了租金的提升。如果迪奥进来了，我旁边的这个商家你想想看，你这个品牌要想跟迪奥站在一起，租金能够便宜吗？这就是水涨船高的态势。而且东莞的有钱人非常多，他们完全负担得起。

　　东莞这个地理位置跟深圳不一样，深圳人要购物去香港非常的方便，而东莞相对来说就远了一点。而东莞本地人非常有钱，虎门本来就是一个服装城，如果要买这些奢侈品，为什么不能在本地解决购物方面需要呢？从这点来看是开发商值得考虑的问题。