深晚一兵：购物中心可创造一个服装品牌展示的舞台

    我想说第一个话题是关于商业地产和限购政策之间关系，大家也都知道国务院计划发布新的调控城市名单，名单里面是否有东莞现在不太清楚。但前一段时间东莞有媒体报道：市里面有领导说东莞没有计划限购。但是不管有没有，跟我们项目关联度不是太大。一线城市的房价为什么比三、四线城市快很多？以深圳为例，深圳有很多人购买过多套房子，深圳炒房已经形成一种风气，而这种风气在东莞等二、三线城市并没有形成。

    国家对住宅进行限购，为什么从一线城市开始？因为包括北京、上海、广州、深圳等这十几个城市的房价上涨过快。其实这些城市集聚大量高智慧的人群，大家在拼搏的过程中也学会了如何经营管理自己的资产。在深圳，很多人就知道房产价值会出现一个飙升的局面，所以很多人就会把闲于资金投资房地产，时间也证明炒房是可以赚大钱。

    现在政策动向和国际国内经济环境都在发生变化，大家对下半年甚至明年GDP的预期是非常高。在这种情况下，虽然投资实业利息在上升，但赚钱概率不是太大，钱放在银行里也会明显贬值，因而投资房地产从目前来看仍然是非常好渠道。而深圳住宅限购，很多人手上的指标一用就没有了。如果东莞要限购的话，不管条文细则怎样限制，要购买住宅的肯定是会认真挑选。前几年大家只要有房抢到手都有机会赚钱，现在在深圳一个家庭只能购买两套，两套买完了就不能买房。如果手上有足够的资金，只是买了2-3房普通住宅，对资产来说，资金的利用效率不是太高。现在东莞也是这样，东莞如果实施限购，很多人在购买住宅时也会慎重考虑，要购买怎样的住宅，包括跟家庭的居住条件都要匹配，如果说本身的居住条件已经非常好，购买住宅目的无非是用于投资，用于资本的保值增值。

     但是就像我刚刚所说的，深圳和东莞即使实施限购政策，可能对我们项目关联度也不是太高。据我个人了解，东莞很多市民实际上买房目的是比较单纯，包括我们去到其他一些长安考等地察楼盘，有很多人家里面有钱，也喜欢买房，但是并没有把房子在短期内出手赚钱，买多几套房是为了给后辈留下一个房产。

    现在因为东莞和深圳在很多方面的不同，所以说住宅项目在面临限购政策有可能要来的情况下，我们这个项目跟政策的关联度并不是特别大。王老师50多年前知道虎门，我40年前知道虎门，只要中国的小孩子基本上在小学阶段都知道虎门，我以前知道虎门就是海边的一个小镇，来到广东之后到过虎门之后才发现虎门地理位置确实非常特殊，守着整个珠江口，我们经常走虎门大桥就知道，珠江口是什么概念，珠江口往上就是广州，广州基本上是广东中心，而虎门作为一个珠江口通向内地的枢纽，它的地理位置非常特殊。

    我简单谈一下物流，以前在中国有些地方有铁路，有些地方是公路，而现在跟以前是不一样的。例如虎门服装市场从90年代开始兴起，现在在国内做到数一数二，虎门也成为整个东莞实力最强劲的镇区之一。现在的物流已经发展到以海洋为载体的时代，虎门有港口，离香港港口、深圳港口都很近，为构筑大物流创造条件。

    广深港高铁应该是8月8日通车，前几天新闻已经有报道，深圳到广州这条线已经开始通了，而且很快通到黄岗口岸，很快会通到香港，广深港高铁对物流的影响，对人流影响是非常大。在这种情况下，虎门服装基地要更进一步走向全国，迈向世界创造了一个条件。

    最后再谈谈我们这个项目，刚才图总讲到产品定位问题，图总主张把国际上有名的奢侈品拉进来，我持保留意见。我觉得任何一个东西在任何地方都必须要考虑情况，这个地方无法跟万象城对比，包括深圳的经济环境，只有在那个地方才行，如果万象城的模式搬到我们项目不一定能够成功。我看到项目整个产品形态应该不像刚刚图总所说跟其他的批发市场划等号，我们知道虎门的服装批发在全国非常有名气，我们刚刚看到产品定位是服装品牌总部基地，我觉得这个概念提出来非常有意义，基本上是把一种批发式的商业形态集中做形象展示，这是虎门对外形象提升非常有想象力的一个事件。如果东莞依然停留在制造业之都的地步，整个东莞发展空间会非常有限。要做进一步发展，肯定要想办法突破，突破点在什么地方？就是由制造到创造。我们项目可以为服装品牌创造一个展示的舞台，可以吸引包括虎门东莞本地，可以吸引到一些像深圳优质品牌到现场做形象展示。

    就像图总讲到配套的东西有些方面需要提升，比如说真功夫作为一个主要的推荐点，而且图片在PPT整合出来，我觉得确实档次有点不够，实际上不管是大润发，这应该没有什么问题，但是餐饮看到有稻香进来，就像图总讲到南山一个商业项目宁愿花高价请出去，引进一些更高端的东西，我想这些都是在招商过程中，或者是经营之后可以做的一些事情。
    我们这些项目定位一定要定位成整个虎门最高端项目，因为所处地理环境所决定，包括周边行政配套，包括周边高端住宅区配套，所以说在这个过程中所选择商家品牌一定要认真甄选。