两大新盘入市 助凤岗登上区域住宅成交冠军宝座

    一、一周经济运行和房地产动态

    8月份CPI %小幅回落  通胀压力有所缓解

    国家统计局9月10日发布数据显示，2011年8月份，全国居民消费价格总水平较去年同期同比上涨6.2%，较7月份回落0.3个百分点。这也是四个月来CPI同比涨幅首次回落。食品价格上涨仍然是CPI居高不下的“元凶”。

    国家统计局：8月房地产投资增速再度回落

    9月9日国家统计局公布的数据显示，今年1-8月全国房地产投资37781万元，同比上涨33.2%，增幅回落0.4个百分点。从8单月情况看，全国房地产投资达到5908万元，同比增长32%，增幅回落5个百分点。

    财政部:全国范围推开征收房产税时机尚未成熟

    重庆、上海两地的房产税试点方案是积极稳妥的，并在房产保有环节的徵税方面迈出了重要的一步，也取得部分效果。9月3日，中国财政部财务科所副所长白景明在2011两岸三地金融高峰论坛会上表示，房产税何时能在全国范围内推开，目前尚无时间表，必须等待条件完全成熟。

    二三城市加大商品房限价力度  韶关加入阵营

    广东韶关市将从9月18日起，通过加强商品房预售价格备案管理、商品房销售明码标价等措施来平抑房价过快增长的势头。但有舆论分析指出，今年6月以来，广东省部分城市重提“限价”，大有通过“限价”来逃避威力更大的“限购”的嫌疑。

    东莞五年投10亿打造四大商圈

    中央商圈和中央生态休闲区已完成规划设计阶段工作，即将进入实施阶段。9月5日上午召开的市党政领导班子联席会议审定了《东莞市中央商圈建设实施方案》和《东莞市中央生态休闲区建设实施方案》。据透露，2011~2015年，市政府将分别投入约10亿元用于中央商圈、中央生态休闲区建设。

    常平镇拟投32亿元对8宗地块进行三旧改造

    从常平镇三旧改造办公室了解到的，该镇正在对年内计划改造的8宗土地进行批前公示。其中，以村集体名义进行改造的7地块拟投入32.372亿元。包括元江元村（44190011023）地块，板石村（44190011044）地块，下墟村B1-01地块，桥沥村C4-01地块，桥沥村C4-04地块，桥沥村C4-06地块，桥沥村C4-07地块，常平大道旁旧城地块。

    未来4年谢岗将建74公里绿道串起23景点

    从今年起，谢岗将用4年时间，在全镇范围内建74公里绿道。其中，今年约建15公里绿道，主要集中在银瓶山下。谢岗绿道将分为城市绿道、社区绿道两大体系，绿道建成后将串起曹乐碉楼、黎村古井、谭仙圣庙、黎村古民居、观音座莲村落遗址等23处景点，居民步行10分钟即可进入绿道网。

    虎门港开通首条江海直航线 连接长三角和珠三角经济腹地

    9月5日，虎门港—南京新航线正式开通。这是虎门港继7月开通至太仓和天津的内贸集装箱班轮航线后，今年新开辟的第三条内贸集装箱班轮航线。

    二、土地市场

    1、上周土地成交信息:生态城用地敲定  中堂高性价比用地成功出让

    上周(9月5日-9月11日)位于樟木头镇樟洋社区五宗商住商服连体地块终于成功拍出，斩获该地块的正是业界猜测的保利集团，以底价成交，成交总价为4.905亿元，低于7月流拍时的起拍价1950万元，折合楼面地价1054元/㎡。去年12月，保利(东莞)投资有限公司分别与樟木头镇人民政府、樟木头林场在东莞会展国际大酒店签订了《东莞保利生态城投资协议书》和《合作建设东莞保利生态城项目合同》。6年内，保利集团将斥资100亿在樟木头镇建成占地26.6平方公里的生态城，本批用地是生态城用地的首批规划用地。预计今年年底至明年，生态城余下规划用地将陆续出炉，助推樟木头乃至整个东莞土地市场升温摆脱困境。

    另一宗成交的商住用地位于中堂镇斗朗村工业大道东侧，同样以底价成交，符合市场预期。竞得该地块的正是正在中堂开发占地7594㎡的居益公馆的开发商，即东莞市居益房地产开发有限公司。将近14万人的中堂镇占地约60平方公里，目前在售项目不多，据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，约有300套近3.5万㎡的在售商品住宅，开发潜力巨大；加之764元/㎡楼面地价相对较低的开发成本，该地块开发的风险较低，前景乐观。

    2、本周(9月12日-9月18日)无待拍土地

    3、上周出让/转让商住用地公告：横沥优质地块待易主

    上周东莞市国土资源局网站最新公布一宗商住用地的转让信息，转让地块位于横沥镇横沥村，地块面积为14346.18㎡，出让年限至2063年9月30日止。目前该地块土地使用权归东莞市横沥镇房地产开发公司所有，地块体量虽较小，但位于东引河旁，周边配套齐全，餐饮、市政一应俱全，同时濒临最繁华的新城中心，商业气息浓重，地段位置不容置疑。

    4、上周出让预告：镇街土地集中出让  塘厦市场惹关注

    上周东莞市最新土地出让预告信息——东土交（预告）11号出炉，这是本月的第二号预告信息，预告显示共有62.48万㎡土地即将入市，其中商住17.83万㎡。本次预告中的商住商服地块主要位于镇区，与10号预告中的商住地块形成补充（10号预告中的商住商服地块主要位于城区）。常平、塘厦等房地产较热镇区各有一宗商住用地待入市，茶山、洪梅、横沥等近年房地产发展较快的镇区也将有商住商服地块供应。其中，塘厦今年已经有超过60万㎡商住用地进入市场，塘厦市场的竞争将逐渐步入白热化阶段。

    三、房地产市场

    1、新增供应：户型配比相对平均  产品多样化明显

    上周有9个项目有商品房新增供应，均为旧盘新推，合计新增住宅1169套，新增面积共18万㎡，环比上涨27%。在洋房方面，达鑫江滨新城二期推390套，面积区间为93㎡-244㎡；中信森林湖兰溪谷推28套，面积区间为289㎡-325㎡；丰泰旗山绿洲推61套，面积区间为86㎡-95㎡；富通天邑湾推241套，面积区间为93㎡-244㎡；天利中央花园推160㎡，面积区间为93㎡-138㎡；莲湖四季豪园推265套，面积区间为109㎡-267㎡。其中，达鑫江滨新城二期、天利中央花园有合拼户型。

    而在别墅方面，上周仅有丰泰旗山橡树郡新增24套联排别墅，面积区间为327㎡-391㎡。非住宅方面，商铺、办公、车库三大类型都有新增，而车库仍为主力。塘厦旧盘隆福花园集中推出1122个车位。从上周新增类型来看，大户型和中小户型产品分布相对平均，不差上下。除中信森林湖兰溪谷为纯大户型产品之外，其他楼盘大户型和中小户产品都有加推。目前市场上，产品的多样化比单一化更能扩大市场分额，使开发商达到完成快速去货回笼资金的目标，因而未来产品的多样化趋势将更明显。

    2、成交情况：

    2.1 商品房整体签约情况：住宅成交降温  非住宅升温

    上周东莞商品房整体签约再现“跷跷板”现象。住宅成交回落，非住宅升温。住宅成交953套，环比下降9%，成交面积9.89万㎡，环比下降15%；非住宅成交262套，环比上升38%，成交面积0.59万㎡，环比上升8%。

    由于上周成交主力表现在刚需户型的集中放量，住宅成交均价较前周有所回落，成交主力域区在东城、万江、凤岗等热门区域，故均价仍能保持在8千以上，达8116元/㎡。在非住宅成交方在，车库依然是上周成交的主角，由于凤岗卧龙山花园（71套）及南城御泉山（62套）的拉动，非住宅成交量猛增近四成，均价达12492元/㎡，环比上升3%。

    2.2 住宅成交量价走势：楼盘热情放量  市场反应不热  量价齐跌 

    九月第二周正好迎来中秋假期，东莞楼市成交却让人大跌眼镜，不仅没有接住无第一周开门红的走势，更形成了量价双跳水的局面。成交面积9.89万㎡，较前周减少1.76万㎡，成交均价急转直下，从前周的8758元/㎡高位跌落到上周的8116元/㎡。另外，中秋小长假三天成交（9月10日-9月12日）住宅仅成交266套，同比下滑3%。

    中秋假期，开发商推盘不遗余力，从中秋假期成交来看市场反应似乎热情不大，原因主要有如下几个方面：一是中秋各大楼盘放量，过多的折扣及琳琅满目的楼盘活动让部分消费都难以抉择，进而驻足观望；二是开发商的让利，尚未达到购房者的出手期望，部分消费者仍然期待政策调控下价格会继续下行；三是面对即将来临的十一国庆节，消费者寄托会有更多选择及优惠。同时，由于网签的滞后性，中秋假期的成交情况还有待接下来一周签约情况的检验。

    2.3 区域住宅成交：两大新盘入市  助凤岗登上冠军宝座

    在区域排名方面，上周凤岗成交144套，荣登区域成交首位，主要成交个盘是水岸豪门（90套）及汇商花苑（41套），这两个盘均为新盘。南城成交104套，位列区域排名第二，由于南城区优质楼盘较多，分散消费者，上周以零星成交为主，成交量较大的个盘有：森林湖（21套）、中信•凯旋国际（18套）、天利中央花园（17套）等。寮步成交96套，排名第三，主要成交个盘有：旗山绿洲（20套）、太和花园三期丽景湾（14套）、花样年•君山（12套）、鼎峰品筑（12套）。万江受富通天邑湾（40套）的支撑，排名第四。虎门、黄江、樟木头等分别位列五至七位。

    在成交均价方面，上周均价过万的区域有3个，分别是松山湖13028元/㎡、虎门11293元/㎡、莞城10895元/㎡。其中，松山湖别墅零成交，均价保持区域板块价格水平；虎门共9套别墅成交，拉高区域整体均价；莞城均价由富盈东方华府的成交所推动。另外，由于江滨新城二期成交推动，石碣区域均价较往周跃升近三成，均价达7417元/㎡。

    2.4 商品房各物业类型签约情况:

    2.5 个盘成交排名：凤岗新盘独领风骚 

    上周凤岗个盘表现出色，三甲之中占领两席。凤岗水岸豪门78-112㎡刚需产品入市，市场反应理想，一周成交90套，在个盘成交排名榜上位列榜首。樟木头富盈山水华府，成交48套，排名第二。凤岚汇商花苑得益于9月开盘签约，上周成交41套，跻身前三。万江的富通天邑湾表现不俗，以一套之差屈居第四。

    上周成交前十名个盘签约套数较往周有所减少，主要原因是中秋假期，各开发商竞争激烈，消费力被分散所造成。

    2.6楼盘活动：教师、中秋双节  东莞楼市一派繁荣景象

    上周适逢教师和中秋双节，开发商当然不会放过如此大好时机，纷纷搞营销活动应景，整个东莞楼市一派繁华景象：新盘销售中心开放、样板房开放、新盘上市、新品加推、特价单位、一口价单位、业主答谢会、名车试驾等，各种活动借着中秋之名齐上演，这是继五一劳动节之后，再一次将市场推向高热潮。

    其中最为瞩目的是以优惠之名促销的活动，可见开发商为能尽快去货，在价格上不断试探购房者，以价换量的趋势在愈见明显。如东方银座中心城新品加推99折优惠，狮子洋1号80-138㎡海景单位4510元/㎡，天利中央花园加推93㎡和135㎡单位，最高让利12万，精英世家迎中秋87折优惠，虎门1号公寓推36-57㎡公寓，总价27万㎡，现代印象推一口价单位，五福里65㎡和109㎡的单位88折促销等。在新品认筹优惠方面也比较突出，如景湖荣郡认筹3万抵10万，天骄峰景238㎡大宅认筹8万抵20万，世纪城国际公馆贝里湖156-170㎡新品认筹3万抵10万等。

    3、新开工工程:5个项目取得开工许可证  办公楼开工掀热潮

    继上两个月的新开工沉静之后，9月份的新开工项目明显增加。上周共有五个项目取得开工许可证。新开工类型以办公、洋房、别墅及车库为主。总开工面积11.14万㎡，其中，住宅新开工6.69万㎡，环比下降73%；非住宅新开工4.44万㎡，环比增加17%。

    上周新开工集中在房地产市场大热的镇区，塘厦、松山湖及常平等三个镇均有办公楼新开工。开工面积达3.18万㎡，占非住宅新开工七成以上。目前，镇区住宅存量的消化周期普遍在10个月以上，随着轻轨工程的逐步展开，住宅市场竞争日渐激烈。镇区办公楼的大量新开工表明开发商抢占镇区商业地产市场的决心。

    总结：

    1、8月CIP同比上涨6.2%，PPI同比上涨7.3% ，两者较7月份均有所回落，食品价格依旧是通胀背后的主推手。8月全国房地产投资5908万元，同比增长32%，增幅回落5个百分点。

    2、上周土地市场延续底价成交态势，樟木头生态城首批33万商住用地终于落实，楼面地价1054元/㎡，樟木头房地产市场有望迎来新的春天；中堂一宗高性价比商住用地也低姿态成功出让，折合楼面地价764元/㎡，开发成本低，开发风险较低。最新出让预告出炉，约62.48万㎡土地即将入市，塘厦等镇街领衔下一轮商住用地出让，合计约17.83万㎡。

    3、新增方面，上周共有9个项目有新品供应，在户型配比发布上相对平均。大户型和中小产品的供应相差无几，除了中信森林湖兰溪谷纯大户型之外，其他楼盘供应偏向多样化。

    4、上周东莞住宅成交量价双跳水，住宅成交均价8116元/㎡，环比下降7%，成交面积环比减少15%。

    5、楼盘活动方面，上周适逢教师和中秋双节，开发商按捺不住纷纷搞营销活动应景，整个东莞楼市一派繁华景象。其中优惠促销最为瞩目，近10个楼盘大幅度让利，大有以价格刺激购房者出手购房的趋势。

    6、9月新开工项目明显增加，上周办公楼开工火热，塘厦、松山湖及常平等三个镇办公楼新开工面积达3.18万㎡，开发商抢占镇区商业地产市场意图明显。