开发商误读报告盲目乐观 降价自救才是生存之道

降价自救才是生存之道

在这次全国人大二次会议上,国务院总理温家宝的政府工作报告始终围绕着讲民生、树信心、谈对策展开。作为热门话题的房地产,报告集中提到了促进市场稳定健康发展的问题,被房地产业人士争相解读。有房地产商就提出,“政府工作报告会让中国房地产在3月份真正回暖”。开发商们希冀依靠政策托市的侥幸和热切的心态显而易见。但实际上,总理工作报告所透露出的信息,可能正如中国社科院金融研究所研究员易宪容所指出的,今年的房地产业得以发展或回归理性的根本仍在于降低企业利润预期,让房价降低到“绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上”。

误读报告盲目乐观

在本次温总理政府工作报告中,2009年的主要任务之一为“积极扩大国内需求特别是消费需求,增强内需对经济增长的拉动作用”。落实于具体措施上,房地产业成为集中讨论的其中一个专项。正因为此,不少房地产业内人士纷纷表达乐观情绪。有人认为“笼罩在中国房地产市场的阴霾终于要驱散了”潘石屹公开表示:“在今年的三月份中国的房地产市场会真正地回暖”。

尤其是关于“二套房贷”的提法,很多人认为是重大利好。报告指出,“支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策,对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。“这对于房地产市场是重大利好,是消费者对楼市信心的重大提振”,一些业内人士表示。潘石屹也表示,银行按揭贷款政策的变化对于房地产市场的影响是最大的。2008年底虽然有相关政策出台,但对于“第二套住房”和“改善性住房”的理解,各个部门并不相同。这一次,报告“明确了对第二套房的按揭贷款要比照第一套房的执行”。

相对于开发商的乐观,学者表现得更为理性。易宪容就指出,报告中所指的第二套住房政策的放开,是指有条件下的改善性住房,相关政策的调整相当有限。言下之意,房地产开发商希冀通过政策进一步放宽而大获其利的想法并不明智。随后,中国银监会主席刘明康明确表示:关于二套房贷的松绑为“误读”。

房地产业界资深人士陈真诚认为,这种现象折射出市场对于政策存在高度依赖性,以及对投资购房（投机炒房）的渴求性,进而说明房地产市场上关于消费购房的有效需求严重短缺。但他也告诫说“开发商不要过于等待新政策,争取尽可能有效降价,尽可能促进销售。”

降低利润预期是关键

据中国房地产指数系统监测数据显示,2009年2月份,全国重点监测的30个城市,总成交面积环比增幅超过50％,其中占比八成的监测城市出现住宅成交面积环比上升形势。一时间,似乎回暖态势触手可及。

然而没有政策面的支持,部分房地产商对此表现出理智和冷静。“温总理的政府工作报告出来之后,同行之间达成的共识是:根据市场做适度的调整”,杭州当地一名开发商态度谨慎地告诉记者,“今年的形势与去年是不同的,如何有效调节消费者的准入成本,是开发商必须考虑的问题。”

更有开发商直言不讳地说,政府工作报告的总基调就是重视民生,“是为了改善老百姓生活水准、拉动内需为目标,对于商品房市场的侧重并不突出。”他认为,如果目前仍然存有侥幸心态,一味盲目追求利润扩大,“到四、五月份是要吃苦头的。”

易宪容指出,当前国内房地产市场的需求是否能够释放出来,或房地产市场能否成为扩大内需的动力,在于房地产市场的价格能否适应绝大多数居民实际支付能力。“2009年的房地产市场价格的调整,可能成为绝大多数居民住房需求能否释放出来的关键”,他指出,而达到这一点,主要还是需要开发商们清楚明白,降低企业利润预期,让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上,“是2009年房地产市场得以发展或回归理性的根本所在”。