光大黄海俊：东莞商圈定位模糊 缺乏专业性

　　我在公司负责城市综合体工作两年了，就简单说一说自己对城市综合体的理解。不管是谁，大家都可以往城市综合体靠。有一次去杭州参加一个会议，杭州推出170多个城市综合体，有些项目是几万平方米。也就是说下面有一个或两个店铺也叫城市综合体。事实上城市综合体比如万科是一个明显的例子，它也要转型。为什么呢?如果只做住宅，不可能享受到城市发展带来的一些升值空间，城市综合体不但包含商业，还包括一些写字楼、酒店甚至是特色的商业。

　　城市综合体最关键还是地段规模，如果城市综合体展开太多了，我重点说一下东莞的商业问题和我个人观点。

　　第一，我个人认为，目前东莞并没有一个城市级别的购物中心，或者是城市集合商城。城市集合商城不管是城市的东南西部，下面有的镇街，都会有人消费。目前在东莞没有这样的城市集合商城。我们可以看到整个城市商业发展的方向就是从最早的东阳新村到洪湖路，这些都随着城市发展不断的在变迁，东莞真正的商圈就是几位所说是东莞大道和鸿福路的交界。这个交界点开了之后，大家看到这个地方有利可图。五年后或者八年后，我们会看到以实质交差点，包括黄旗一号地、海城、高价地等。整个区域以地下商城作为连支点，构成一个高端、中端等特色商业的写字楼为主的真正核心。这是我对东莞未来商圈的看法。

　　在这个商圈里面，有高档的消费群，也有中端的消费群，当然也有特色的消费群。而我们现在看到的购物中心，只有百货型的购物中心和超市型的购物中心，包括金兰湾购物中心等都是属于购物中心。事实上他们的规模并不完整。

　　第二个看法，在概念上大家都说购物中心，实际上大家都混合了。真正来说一个商圈应该有一个补充，比如说有专门做建材、服装、美容等。如果没有一个丰富业态来做，很难做到这一块。

　　第三个，现在似乎大家都是一窝蜂。当看到商业地产的价值或者发展方向以后，所有的地产公司，不管自己的资金运作、项目规模和未来发展，都一窝蜂的去做。我个人看法，还是要根据自己的发展性质和脉络，结合本身的特点来定型，不能错位的定位。

　　第四个，打造商圈非常缺乏的就是专业，一个商圈要有前提的定位，还有后期的经营模式起着非常重要的重要，目前东莞很多发展商要做商圈，但是都没有这方面的人才培养，所以未来会有很多项目会做得非常痛苦。

　　最后，说一下政府部门。我个人认为地铁对整个商业不会有太大的帮助。在其他城市地铁是作为日常使用的便利交通工具，在东莞地铁是作为镇街的连接工具。这个镇街作为城市中心的连接，目前来说是非常密切的，这个跟东莞的行政特区和群众的消费特点有关系。所以地铁这一块要么加大力度，让它成为一个日常性的消费中心，而不仅仅只是作为一个交通线路。